近日楼市君发现，多个两三年前的网红盘，陆续低价打折出售，有盘8.5折清仓，有盘直接6.1折出售，有盘直接下降约1.4万/平。降价的通道一打开，每一套卖出的新房都被狠狠割了一刀。对于如今的东莞楼市来说，降价其实已经不算是什么新鲜事了。但是如今的房子，不打骨折，根本没人来看房。于是开发商开始自己卷自己了。比如，紧邻东城的寮步新盘裕大知府，当年因其地段优势，引来不少城区人置业。近日推出一批打折清仓的一手房源，直接按照备案价的8.5折销售。据楼市君查询，该盘最后一栋高层住宅1号楼备案价为30582元/平，按照8.5折出售的话，均价约2.6万/平。要知道，该盘2020年9月开盘价约2.8万/平，到了2021年底收官均价3万/平。打折清仓价比开盘价还低。而且，贝壳平台上显示，该盘二手挂牌均价是3.09万/平。也就是说，开发商打起折来，比二手业主还狠。还有茶山的龙湖金地天曜城，近日推出35套工抵房源，天地楼层最低1.5万/平起，其余均价在1.6-1.75万/平。而该盘在2020年底开盘时均价约2.45万/平，高峰时卖到2.8万/平。2022年后，随着楼市行情一路走低，该盘从2.15万/平，陆续降至1.5万/平，目前仅为开盘价的6.1折。同样情况也在保利时区上演，该盘推出2.8万/平特价房，而且是楼层任选。首付一年半免息分期，先收楼再供楼的。
该项目2021年8月开盘价为3.8万/平，曾是2021年的网红大热盘，多次位列年度楼市榜单前列，不少人还是以4.2万/平的高价入手的。去年10月，保利时区打出3.1万/平的惊爆价，如今一年过去，价格继续下探至2.8万/平，仅为开盘价的7.4折，引得不少老业主怨声连连。这些盘总是在大家觉得应该到底的时候，又往下破了个口子。而这些降价新盘的市场表现，无疑也是东莞楼市的一个缩影。在2020-2021年的时候迎来它们的高光时刻，随后便从最高点一泻千里，从8.5折到6.1折，最高降了约1.4万/平。楼市君看来，这些楼盘一步又一步地下探底价，更多的也是无奈之举。毕竟如今东莞的楼市真的难了。首先，销量下滑，竞品虎视眈眈，项目只能通过降价抢占客户。据合富、中原等研究机构数据显示，2023年10月，东莞全市新房网签约2705套。剔除人才房、三限房等特殊房源后，普通一手商品房仅签约1399套。与9月相比，剔除特殊房源后的成交套数下降约25%，同比去年下降幅度更达到36%。销量下滑，只能靠实打实的折扣优惠来吸引客户。如果隔壁竞品都降价，你不降价，或许连有限的客户都要流失。
比如裕大知府，即便降低至2.6万/平，也不是片区最低。同处寮步的南山悦府仅2.1万/平起，松湖云禧仅2.5万/平，甚至低于地价。保利时区也是相似的情况，南部湾万科城5期仅2.5万/平；汉荣星樾2.4万/平，20层以下任选。再加上这三个当年的网红热盘，乘着楼市火热的东风，人们买房热情高涨，房价水涨船高，比周边的项目价格都高出一截。其次，新房库存量高，去化周期长，供大于求。
根据东莞住建局公布的最新数据，东莞9月份新房库存高达44058套，面积509.89万平。
而东莞近6个月共卖出新房12401套，月均2067套。
如果按照这个速度，卖完这4万多套新房，需要约21.3个月，也就是需要将近2年的时间才能去化完毕。
而虎门、茶山的库存量也同样排在前列。
虎门以2726套的库存量位列全市第四，去化周期约19个月。紧随其后的是茶山，库存2614套，去化周期约20个月。
寮步库存量为1026套，虽然不到茶山和虎门的一半，但是以它近6个月月均卖出39套计算，去化周期长达27个月。
一般来说，房地产的去化周期合理范围是6-18个月左右。
而目前，无论是东莞市，还是这三个镇街，去化周期超过18个月，供应远大于需求。
据诸葛找房平台显示，目前东莞二手房源挂牌量超10万套，是新房库存的2倍以上，创下历年挂牌量新高。这个挂牌数量，与深圳大哥的95882套二手房相比，也足足多了7007套。按东莞近6个月二手房月均卖出2541套的速度，卖完这10万套二手房，需要40个月，即3.3年。海量的二手房源上架，意味着买家们的选择更多，也有更大的议价空间。
市场低迷下，不少二手房业主纷纷“割肉卖房”。二手降价抛售，一手房的热度难免受到一定影响。
特别是今年内，截止到目前，东莞仅出让了9宗宅地，大部分都是底价成交。其中还有2宗宅地流拍，也都能看出开发商的信心不足。在这种楼市低迷行情下，以价换量成为了开发商打开销量的不二之选。而购房者也不敢贸然出售，继续选择了持币观望，陷入循环。你怎么看待如今的东莞楼市？评论区见！
