在房地产领域，近年期交房和烂尾楼问题时有发生，给购房者带来了不少困扰和损失，给整个社会带来了一系列法律、经济和社会问题。本文将从法律角度出发，对这些问题进行深入解析，并探讨购房者应如何应对。

逾期交房的法律责任

根据我国《合同法》规定，开发商应当按照约定时间交付房屋，否则应承担违约责任。若因开发商原因导致逾期交房，开发商需按照合同约定支付违约金。若合同中未明确约定违约金数额，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，开发商需按照已付房款总额乘以逾期交付天数乘以同期银行贷款利率计算违约金。

此外，若开发商在合理期限内未交付房屋，购房者有权解除合同，并要求开发商返还已付房款及利息。若合同被解除，开发商还需承担其他相应法律责任。

烂尾楼的法律处理

烂尾楼问题更为严重，不仅关系到购房者的权益，还可能影响整个社区的发展和安全。烂尾楼问题涉及到开发商资金链断裂、工程建设停滞等多方面因素。在处理烂尾楼问题时，法律途径主要包括以下几种：

责任划分：

在烂尾楼问题中，责任划分是关键。房东可能因为资金链断裂、规划变更等原因无法完成工程，而购房者无法如期入住。此时，购房者有权要求返还还款的资金，并可能获得相应的赔偿。

政府监管：

政府在烂楼问题中也有一定的监管责任。监管部门应加强对尾楼的审核和监管，防范烂尾楼问题的发生。对于已经出现的烂楼，政府也应该协调解决方案，保障购房者权益。

政府介入：在烂尾楼项目中，政府可协调相关部门督促开发商尽快复工。如因开发商原因导致长期停工，政府可采取行政手段对开发商进行处罚，并要求其继续履行合同义务。

购房者维权：购房者可以自发组织维权团体，通过集体诉讼等方式向开发商索赔。在维权过程中，购房者需保留好相关证据（如购房合同、银行转账记录等），并寻求专业律师帮助。

资产重组：若开发商确实无法完成项目建设，政府或第三方机构可协调资产重组事宜。在重组过程中，购房者权益需优先得到保障。

房产逾期交房和烂尾楼问题关系不仅关系到购房者的切身利益，也涉及到社会的稳定和发展。 购房者应当保持警惕，加强对诚信的了解，同时在购房合同中落实各项微地规定面对问题时，法律是购房者的强力武器，及时寻求法律援助将有助于更好地维护自己的权益。通过合理维权。