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本所民商事诉讼与仲裁法律事务部特别擅长于股权转让、融资租赁、房地产开发、建设工程、知识产权、公司兼并重组、公司解散与清算、侵权责任等领域的争议解决。主要的客户为上市公司、外资企业、大中型国有企业和知名民营企业等。曾代理过大量具有重大社会影响力的疑难案件，如代理的信宜紫金矿业有限公司9.21事件系列侵权赔偿纠纷案，被评为“中国2012年度人民法院十大典型案件”和央视“2012年度中国十大经济案件”，与代理汕头市海丽花园有限公司申请执行某国土资源局合同纠纷案并列入选最高人民法院改革40年成就展-广东卷、广东省高级人民法院《广东法院经典百案》（1978-2018年）、广东法院服务保障民营经济健康发展典型案例。

在商品房预售交易中，开发商与购房者签订《商品房预售合同》后，如预售房屋尚未具备办理不动产权利证书条件，则办理按揭贷款的银行还会要求开发商、购房者再与其签订一份《个人购房担保借款合同》（下称“《担保合同》”），要求开发商为银行放款之后、取得他项权证之前这段时期向其提供连带保证的担保（即阶段性担保），由此解决银行在放款日至取得房屋抵押权证期间的风险敞口期问题。

其后，如购房者无法按时还付按揭贷款，银行会依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条之规定，通过诉讼/仲裁形式，要求购房者、开发商承担法律责任；如无法从购房者处执行回款，则银行会要求开发商承担阶段性担保责任。在承担阶段性担保责任后，开发商自然会向购房者主张权利。在司法实践中，对于开发商在前述情形下能否通过解除预售合同来主张权利一直存在较大争议，本文通过梳理开发商、购房者、银行三者间的法律关系，分析讨论开发商在承担阶段性担保责任后能否解除预售合同。

根据前文所述背景，笔者将开发商、购房者、银行三者间的法律关系梳理如下图：

1、开发商与购房者之间法律关系

（1）开发商与购房者之间产生商品房预售法律关系

开发商与购房者签署有《商品房预售合同》，购房者应按商品房预售合同约定向开发商支付购房款，开发商应按合同约定时间及标准向购房者交付房屋并办理过户登记。

（2）开发商与购房者之间产生担保法律关系

开发商、银行、购房者签署有《担保合同》，开发商与购房者之间还成立有担保法律关系。开发商承担担保责任后，有权依据《担保合同》向购房者主张清偿责任。

2、购房者与银行之间产生借贷法律关系

购房者与银行签署有《按揭贷款合同》，银行为贷款人，购房者为借款人，购房者向银行申请贷款并用于向开发商支付首付款之外的购房款，购房者则在未来的一定年限内分期按月向银行偿还贷款。

3、开发商与银行之间产生担保法律关系

开发商、银行、购房者签署有《担保合同》，在预售房屋办理抵押登记完毕前，由开发商为购房者向银行还款承担阶段性连带保证责任。在前述期间内，若购房者逾期偿还借款，银行有权直接要求开发商代替购房者承担偿还逾期的款项。

基于前述法律关系梳理可知，开发商在承担阶段性担保责任后，可选择两种维权路径：

第一，基于《商品房预售合同》，解除该预售合同，并要求购房者归还房屋；

第二，基于《担保合同》，向购房者主张返还欠款，如购房者无法偿还欠款，开发商可行使从银行处继受的预告登记抵押权，拍卖预售房屋。

由于在多数《商品房预售合同》中均存在关于“如购房者存在逾期还贷，在开发商承担担保责任后，开发商有权解除合同”之类似约定，且考虑到重新出售预售房屋更具经济效益，许多开发商会选择第一种维权路径（即解除《商品房预售合同》）去主张权利，但在司法实践中，并非所有的法院均会支持开发商关于解除《商品房预售合同》之诉讼请求，不同地方的法院对此持不同观点。

（一）开发商有权解除《商品房预售合同》

在部分案例中，如预售合同合法有效，且案情符合约定解除权之情形，法院最终会支持开发商解除预售合同的诉讼请求。

例如，在（2022）京03民终7614号案中，北京市第三中级人民法院认为，根据《商品房预售合同》约定，购房者在开发商担保期间迟延偿还银行贷款本息的，开发商有权解除合同，且开发商已根据另案判决承担担保责任，现开发商提出解除合同，于法有据。

在（2022）湘0204民初768号案中，湖南省株洲市石峰区人民法院认为，根据《商品房预售合同》约定，购房者在收到银行或开发商还贷通知后仍未偿还的，开发商有权单方面解除合同，开发商主张解除合同，符合合同的约定且不违反法律的规定，法院予以支持。

在（2019）豫01民终9774号案中，郑州市中级人民法院认为，根据《商品房预售合同》约定，购房者未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致开发商承担担保责任，构成严重违约，开发商有权立即解除合同。本案中，因购房者未按时偿还银行贷款，导致开发商作为保证人被诉至法院。购房者的行为符合合同约定的根本违约情形，开发商享有法定解除权。

（二）开发商不得解除《商品房预售合同》

在另外一些案例中，即使《商品房预售合同》存在“如购房者存在逾期还贷，在开发商承担担保责任后，开发商有权解除合同”之类似约定，部分法院依旧不会支持开发商解除预售合同的诉讼请求。

在（2022）鲁0406民初1363号案中，山东省枣庄市山亭区人民法院认为，虽然按《商品房预售合同》约定“出卖人有权解除合同，收回该商品房并另行出售”解除合同，但该协议系格式条款，开发商未采取合理方式提示购房者注意不合理免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利等；同时开发商对其承担连带保证责任的风险能够预知，该补充协议的约定已突破合同的相对性，加重了购房者的责任，符合《中华人民共和国民法典》第四百九十七条规定的格式条款无效情形，综上，开发商要求解除与购房者签订的《商品房预售合同》，本院不予支持。

在（2020）粤01民终23511号，广东省广州市中级人民法院认为，本案中购房者已经依约支付了全部购房款（首期款+按揭贷款），开发商作为卖方的商品房预售合同的目的已经实现，双方商品房预售合同项下的权利义务已经基本完成，购房者在其与开发商的商品房预售合同关系中并不存在违约行为。至于购房者未按期偿还银行贷款致使开发商依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任，这属于开发商原本应该预知的合同风险，其依此享有作为保证人承责后依法向购房者进行追偿的权利。开发商以购房者违反商品房预售合同及附件为由，诉请解除双方之间的商品房预售合同，缺乏事实和法律依据，不能成立。

在（2019）云民终236号案中，云南省高级人民法院认为，虽然根据《商品房预售合同》有关于“乙方应及时履行贷款合同的相关义务，因乙方未及时履行相关贷款合同义务，而导致甲方承担连带责任的，甲方在承担责任后有权向乙方追偿，并有权解除《商品房购销合同》，所涉房屋另行处置”的相关约定，但开发商提交的证据只能证明其代购房者偿还了部分银行贷款，并不能证明其已承担了尚欠贷款本息的连带责任，故一审法院认定开发商的担保责任尚未履行完毕，合同解除条件尚未成就并无不当，开发商上诉主张购房者未及时履行还贷义务，其有权解除合同与合同约定不符，本院不予支持。

关于开发商承担阶段性担保责任后能否解除预售合同，笔者观点如下：

（一）一般情形下，开发商有权解除《商品房预售合同》

1、开发商有权行使约定解除权，解除权条款并不属于无效的格式条款。

由于在多数《商品房预售合同》中均存在关于“如购房者存在逾期还贷，在开发商承担担保责任后，开发商有权解除合同”之类似约定，在符合该条约定情形下，法院应尊重当事人意思自治，支持开发商关于解除预售合同的诉讼请求。

至于部分法院认为该条款属于过分加重了购房者责任的无效格式条款，笔者以为，从开发商两种维权路径最终结果对比来看，该条约定并未过分加重购房者责任。举例来说，如果法院支持开发商解除预售合同，那么在扣减给开发商的相关赔偿（包括承担阶段性担保责任所产生损失）以后，购房者便可从开发商处获得大部分已支付房款，在此过程中，购房者仅承担了因逾期还付贷款所产生的法律责任（如法院认为该法律责任较重，还可依职权进行调整）；如果法院仅支持开发商追究还款责任，那么在购房者无法还款时，开发商只能选择拍卖预售房屋，暂且不谈由此造成的司法资源浪费，由于司法拍卖房屋最终成交价往往低于预售房屋价格（如多次流拍，开发商还能以评估价56%的价格对预售房屋进行以物抵债），因此购房者除了要承担逾期还款责任以外，还可能会承担房屋拍卖折价贬值的风险。另外，在执行过程中所产生的评估、拍卖等种种费用也都是由购房者承担的，不难想象，购房者在经历上述层层“剥削”后，最终可获得的钱款大概率是远远低于其已支付房款的。如此看来，支持开发商选择解除预售合同，非但没有加重购房者责任，反而是更有利于购房者的选项。

2、开发商还有权以合同目的无法实现为由，行使法定解除权。

部分不同意解除预售合同的法院认为，购房者已通过按揭贷款的方式履行了预售合同的付款义务，且开发商在预售合同中的合同目的也已实现，至于开发商承担担保责任后的追偿权，仅限于担保合同范畴，并不属于预售合同的正当内容，所以开发商不得以合同目的无法实现为由解除预售合同。笔者以为，虽然《商品房预售合同》与《按揭贷款合同》《担保合同》表面上相互形式独立，但这三份合同实质上是具有非常紧密联系的关联合同，三者组成一个完整经济行为，所以我们判断开发商是否实现合同目的时，不能将三者简单割裂来看，而是应该突破合同相对性，将三份合同结合起来看，观察开发商在整个经济行为中的经济目的是否已经实现。具体来说，开发商在整个经济行为中的经济目的可简单概括为“获得购房款”，而在开发商担保责任后，由于购房者无力继续支付房款，开发商在整个交易中的经济目的已然无法实现，此时开发商自然有权依据《民法典》第五百六十三条之规定解除预售合同。

退一步说，即使严格遵守合同相对性原则，只看《商品房预售合同》，开发商也是可以行使法定解除权的。依据解除权条款“如购房者存在逾期还贷，在开发商承担担保责任后，开发商有权解除合同”之约定可知，开发商在预售合同中的合同目的实现的前提有二：一是收到按揭贷款方式支付的购房款；二是不存在逾期还贷且开发商承担阶段性担保责任之情形。因此，在预售合同履行过程中，虽然购房者已通过按揭贷款履行了购房款的支付义务，但由于不满足“不存在逾期还贷且开发商承担阶段性担保责任”之前提条件，且结合购房者无法继续支付房款这一客观事实，开发商也有权依据《民法典》第五百六十三条之规定，以合同目的无法实现为由提出解除预售合同。

（二）在两种例外情形下，开发商不得解除《商品房预售合同》

值得注意的是，由于司法实践中确实存在许多不支持开发商解除预售合同案例，对此，笔者归纳总结出了两种法院倾向于不支持开发商关于解除预售合同的例外情形。

1、购房者已支付大部分房款。

在（2020）最高法民申2492号案中，预售合同约定的总房款为65899205元，在其后履行中，购房者已支付首付款为3200万元（占总房款48%），且已按计划偿还借款三年（2013年5月-2016年8月），最高人民法院据此驳回了开发商关于解除预售合同的再审申请。可见，如购房者已支付大部分房款（或已偿还多年按揭贷款），法院考虑到维系社会稳定，大概率不会支持开发商关于解除预售合同的诉讼请求。至于如何判断是否“已支付大部分房款”，笔者以为，首先，判断是否“已支付”，应以购房者实际已支付购房款（包括已付购房款以及已还贷款）为准；其次，“大部分房款”可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于物权期待权之规定，以购房者“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”作为判断是否已经支付“大部分房款”的标准较为公允。

2、开发商已交付预售房屋。

在（2019）粤01民终15655号案中，即使因购房者自身原因一直未办理过户登记，但广州市中级人民法院基于开发商已经将涉案房屋实际交付给购房者使用多年（2013年至2019年）这一客观事实，最终驳回了开发商解除预售合同的上诉请求。在该案中，开发商是否已交付预售房屋成为法院考虑开发商能否解除预售合同的重点考量因素，虽然该案购房者履行行为存在一定瑕疵（不配合办理过户），但由于房屋已交付购房者使用了七年，且购房者也实际支付了约51.7%的购房款，预售合同中购房者付款义务已履行了过半，此时解除预售合同，将会使整个法律关系推倒重来，成本过高、代价太大，法院出于保护购房者利益考虑，最终不同意解除预售合同。

综上，本文仅系笔者浅薄的意见与理解，希望能让读者在处理此类案件有所脾益。