刚刚，广州二手房挂牌，正式破18万套大关！

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今早9点，179937套；

下午17点，180005套；

68套的涨幅，我蹲了整整8个钟……

我有时在想，最近大家对二手房市场的态度是不是太消极了些，有没有可能，它其实去化还可以？

那么，现在广州哪些小区不缺客、不愁卖，市场下行的时候，依然是板块的准流通扛把子。

小区「不缺客」，如何定义？

在我看来，不缺客的楼盘，不一定立马要有特别高的成交，市场混沌的时候，我们需要给买家一些观望和思考的空间。

但是！来看房的人，一定得多。

带看量，反而应该是衡量当下强流通小区的硬指标。

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为什么这么说，三点。

第一，从买家的角度，新房户型实用率高、价格内卷，二手房存在产品过时、楼龄老等等先天不足。

但是，我还千里迢迢来看二手房，只能证明，这个小区的综合素质已经获得首肯。哪怕最后不买，它也曾经是我的备选。

就好比，你敢说你的“前任”，一丝闪光点都没有吗？肯定不行，这是对自己双商的侮辱！

第二，从中介的角度，带人看房，除了出自买家意愿，更大可能是中介强推。

一套资质差、看着都没可能成交的二手房源，中介怎么还会强推，点头哈腰陪你一整天。

反向推导，这套房在小区、甚至板块内足够能打，卖出的概率高。

第三，从卖家的角度，中介强推，也有可能受房东“指使”。十几万二手库存，房东要破局，底气通常来自两处：一，房子条件；二，价格。

综上，一个带看量高的小区，意味着，一，硬性条件不错，二，价格友好。这样的小区，怎么会“缺客”，以后怎么不能强流通。

近1个月，市中心这21个小区，不缺客！

那么，近一个月来，广州市中心有哪些带看不错的二手小区？

先上图。

据不完全统计，在广州中心五区4981个小区中，近30天带看超过700人次的只有以上21个楼盘，占比0.42%，比大熊猫还珍稀。

这些楼盘，我盘了一下，有几个特点：

1）平均挂牌率4%，在合理范围内。

尤其在「920新政」后经历了一段二手集体挂牌的大背景下，相比番禺黄埔动辄7%-10%，市中心这些小区挂牌率还能这么低，进一步盖章，去化确实可以。

这里点名表扬广钢，整个板块挂牌率2%，即便刨除南区一些没满2的组团，挂牌率也才2.3%。

2）市中心强流通小区，越秀缺席。从区域维度，这些楼盘，包括天河6个，荔湾2个，海珠8个，白云5个，以及，越秀0个……

有个问题，为什么强流通小区，越秀都占不到1席。

你只要扫一眼，就能发现，名单上面大部分楼盘，有几个相似之处，跟“老越秀”完全不搭嘎：

第一，平均楼龄20岁以内，在广州中心城区，已经算“次新”。

其中最年轻的兰亭盛荟，建成年代在2016-2018年，最早一期距今只有7年。而越秀，楼龄20年内的小区，不到10%。

第二，社区规模大，平均房屋总数8191户。住户密集，某种程度意味着居住品质有保障。

而寸土寸金的老越秀，遍地单体楼老破小，即便是个成规模的小区，只要一问是否“带中心花园”，都能卡死一片。

越秀老破小实景，广州房产摄

第三，价格适合，刚需、刚改能上车。而越秀二手房最大的特点，就是价格分化。

要么，小几百万买一套老破小（学位好一点的老破小也要5/6字头）。

要么，次新二手房，分分钟能卖到10万+/平，刚需户型豪宅价，几个人能承受得了。

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因此，这些高带看量的小区，大部分都很好的满足这三点，成为广州市中心强流通扛把子。

广州11区，荔湾2房户型，依然吃香

盘点完市中心带看量高的小区，我还研究了下广州各区，近期带看最热的20个房源户型。

不出所料，3房成为整体带看最多的户型。

但是，只有荔湾，2/3房各占半壁江山，是广州11区2房带看最火的地方。

为啥会出现这种情况？

现在年轻人都爱跑老荔湾去了？你还有别的看法吗，评论区聊聊吧。

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