投资客现金流压力大,园区前“豪宅”刚交房已有近百套挂出租 作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:32 | 时间:2023-11-13 20:24:01 70个马甲抢地，致土拍系统崩溃，土拍前14天就有房企疯狂加价，最终成交总价破40亿，楼面价冲破3万。这就是在2020年7月29日，被房企疯抢，如今的旭辉林溪雅苑，或者说叫锦麟铂悦府。这盘交付后，还集中投放了一波广告，“惊艳”“完美”充斥着朋友圈。投资客们的心放下来了，团结一致对外。各方都很默契，包括比较成功的去旭辉化。这个盘，浓缩了太多的楼市看点，值得复盘和回顾，权当记录楼市历史。1~极限限价，诞生了套利冲动限价中的极限，3万楼面价，备案价4万。对标当时周边二手5-6万的预期，再加上旭辉标榜的铂悦系，投资客疯狂了。项目一度的中签率不足6%，二批次120套非人才房，吸引了2037组客户摇号。部分房子在加包后的单价是4.6万左右。可如今，抛开学区等不确定的区别后，同样4.6万的新房，已完全吊打了当初的这批4万限价房。上东区的投资客已有亏本出售的案例了。房住不炒的威力还是很大的。2~只有在买方市场时代，才可能有好产品出现如今在4.6万级的房子，刚刚进入产品力内·卷。旭辉林溪雅苑，立面无论自媒体怎么吹嘘，实际上就是少量的基座石头和铝板，大部分是涂料。而现在的同板块新盘，立面是全铝板+石材+玻璃+铝合金窗框，注意没有其他。看看立面的真实施工工艺吧。也别吹什么多牛逼，距离豪宅，还是有大差距的。在同等售价下，苏州才刚刚进入5年前的杭州。这种卷产品的现象，将在未来2年全面深入苏州所有的新盘，一分钱会兑现二分的货。兜里有预算的改善，说实话，真的不用着急。3~成功去了暴雷房企标签在2020年之后的新地，一定是强监管的，所以不可能交付不了。但是有一个关键，项目合作公司中如有暴雷房企的话，则项目必须坚定的去暴雷房企标签。原因很简单，暴雷房企基本没有未来了，一个商品未来都不生产了，手里的同类产品还能有很好的想象空间嘛？就以旭辉为例，当年旭辉在青剑湖干的一塌糊涂后，换个炉灶，从浒关做刚需生意开始，积淀资金和实力，培养团队，锻造营销能力。终于抓到机会湖东的铂悦府变成苏州当地改善形象。铂悦府后月亮湾的铂悦犀湖，品牌成功站住了。那对于之前的旭辉的一堆刚需盘而言，品牌力是提升了，至少二手市场比周边的同等非品牌的刚需盘有品牌光环了。这就是品牌有未来，房子才有竞争力。所以，在苏州的二手房市场中，如果你是买改善，一定就不要接已暴雷房企的二手房了。这些小区不说一定是走价格下坡路，但不会是楼市复苏第一梯队的盘。如果要点名，会有很多，园区就比如海亮唐宁府，旭辉铂悦府，铂悦犀湖。说这话容易得罪人，但信不信由你。4~有钱人贪婪面前，也容易被收割这个盘，坊间传闻项目账户上竟然多出了1个亿（姑苏个人是不信的）。园区监察在线公布了一个通告“犯罪嫌疑人乔*涉嫌合同诈骗、诈骗案已移送苏州工业园区人民检察院审查起诉。因本案被害人数较多，经本院联系，仍有部分被害人无法送达告知书”。揭开了，不少贪婪的投资客，希望买到倒挂盘，而被社会上的部分人盯上骗了茶水费的骗局。之所以有人诈骗成功，就是因为有些人相信民企的尺度会大。可惜了，苏州99%的茶水费要么是骗客户电话的，要么就是纯诈骗。国央企真的不敢乱来的，大家以后切记莫要上当。如果真的有业主私下加价转让，那么装修包+转让费，如今看，买家已经亏大了。5~投资客的比例，太高了，未来4万限价盘限售集中解除，市场会严重供大于求。过去这么多年，这么多投资客买房，大概率市场中50%的购房者，都带着强投资诉求去的。为什么过去投资买房，不会感到出货压力？重要的原因是，当年楼市下行时期，慧眼识珠式买1.4万的九龙仓，那叫投资。而癫狂时刻，疯抢4万的林溪雅苑，叫投机！仅仅交房不到1周，不到1000户的林溪雅苑，竟然有近100套房子挂出来出租了，仅贝壳就挂了80套，还在增加中。同期，唐宁府等周边项目，一个小区也就20套。林溪雅苑已经近10%的房子挂出来出租。说明，至少这些客户不是自住，也有可能这些客户是极致杠杆，迫切需要租金来改善现金流。对于自住的业主而言，高比例的出租，意味着小区业主素质不可控。反过来说，在2023年后，整个苏州都是以自住为诉求购买的小区，业主稳定性远高于这批限价的4万的“倒挂盘”。6~总之这波交房，在属地政·府的监管推动下，还是不错的。小区业主也很团结，之前担心监管资金的问题，还在寒山上发发贴，如今团结一致奔着把房价一起搞上去了。交付，说实话因为旭辉暴雷后，很多业主做好了心理建设了，这波新希望在外围的一波集中推广曝光后，业主也得到足够的尊重。房子虽有延期，但也算按期交房了，末了其中股东还花钱买口碑，也算送佛送到西了。至于投资客，能不能赚到大钱，就靠自己的运势了。每隔2天，早上7点，准时推送如果没推送，记得催稿点赞+关注+转发
