邝佳波、宜章大汉城镇建设有限公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

湖南省宜章县人民法院

民 事 判 决 书

（2021）湘1022民初1048号

原告：邝佳波，男，汉族，2000年3月11日出生，住址湖南省宜章县。

委托诉讼代理人：邝节才，男，汉族，1971年4月18日出生，系原告邝佳波父亲。

委托诉讼代理人：谭常亮，湖南宜林律师事务所律师。

被告：宜章大汉城镇建设有限公司，住所湖南省郴州市宜章县玉溪镇民主西路大汉风情商业街3栋202室。统一社会信用代码：91431022055848703T。

法定代表人：邹明，该公司董事长。

委托诉讼代理人：何维，该公司法务。

委托诉讼代理人：刘婷，该公司法务。

原告邝佳波与被告宜章大汉城镇建设有限公司（以下简称：宜章大汉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邝佳波的委托诉讼代理人邝节才、谭常亮、被告宜章大汉公司委托诉讼代理人何维、刘婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告邝佳波向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2016年2月1日至2017年4月20日共445天的逾期交房违约金73314.67元（675906元×6.75%÷12÷30×445天×130%）。2.判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年初，被告广发鸟瞰效果图，称其开发的宜章大汉风情商业街有两条人行小桥贯穿玉溪河到达对岸，今后商业街的人流量很大，且被告承诺可委托其统一招租或者自主经营，被告将定于2016年1月1日统一启动商业街，购房后收益很快。原告信以为真，于2014年10月18日与被告签订20140019116号《商品房买卖合同》，采用全额付款的方式，以675906元的价格，购买了商业街8栋116号商铺。根据《商买卖合同》第八条约定：被告于2016年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。合同第九条约定：被告如未按合同规定的期限将商品房交付给买受人使用，逾期超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天(即2016年2月1日)起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金。合同第十一条约定：商品房到达交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。然而被告承诺的两条人行小桥没有搭建，承诺2016年1月1日启动商业街没有启动，只有部分商铺陆续开张又陆续关闭，部分商铺根本没有开张。2017年11月20日，部分业主代表全体业主向被告提出了《关于重启大汉风情商业街招商工作的申请报告》，就启动商业街和承担逾期交房责任向被告提出主张，被告于2017年11月30日向所有的业主公告答复称：“预计2018年6月前开街”；“已通知业主收房，具体将按照销售合同约定执行”。2018年6月后，被告仍然没有启动商业街，在部分业主不断XX的情况下，被告才对部分委托租赁的商铺进行了适当租金补偿，对其他业主没有做出任何补偿。直到现在，被告没有向原告履行任何交房手续，没有出示任何验收合格的证明文件，也没有办理不动产权证。2019年9月，部分业主向法院提起诉讼，通过法院批量案件的判决，原告才知道被告于2017年9月7日取得《建设工程竣工验收报告》备案登记手续的事实。综上，原告认为，原告已经全面履行了《商品房买卖合同》约定的付款义务，而被告自始就没有按合同约定向原告交付房屋，依据合同第九条的约定，被告应当向原告支付2016年2月1日至起诉之日的房款万分之五的违约金。现顾及宜章法院已经有批量同类型案件的判决结果，结合原告购买住房向中国银行按揭购房贷款年利率为6.75％的事实，原告诉请被告按揭年利率上浮30％，承担2016年2月1日至2017年4月20日共445天的违约金73314.67元（675906元×6.75％÷12÷30×445天×130%），有理、有据、有法。故此，请求法院支持原告的全部诉讼请求为感。

被告宜章大汉公司答辩要点，一、本案已经超过诉讼时效期间，应驳回原告的诉讼。1.依据双方约定的交房期间2016年1月31日为计时起点，或者以2017年4月20日《建设工程竣工验收报告》验收合格时间为计时起点，原告的诉讼都超过了三年的诉讼时效期间。2.虽然2017年11月20日有66位大汉风情商业街的商铺业主联名向答辩人提出了《关于重启大汉风情商业街招商工作的申请报告》，但原告没有签名参与报告，也没有证据证明其向答辩人提出过承担逾期交房违约责任的主张，不适用诉讼时效中断的规定。二、答辩人于2016年1月1日之前已经通过委托租赁的方式，将原告购买的商铺交给了原告，原告实际收房后，承担了两年的物业费，还收获了相应的商铺租金，所以，答辩人没有逾期交房的事实，不应承担违约交房责任。三、本案购房合同约定的违约金过高。本案系政府原因导致2017年4月20日才综合验收，逾期天数达445天，按照合同约定逾期交房违约金按每日万分之五计算，原告可以拿回150389元(675906×5÷10000×445)即22%的房价款，显然约定违约金过高。故此，就算答辩人承担逾期交房违约的责任，法院应当根据本案实际情况及过错责任大小，结合原告商铺租赁价格为2335元/月的实际情况，可以以该租金上浮30％作为原告损失依据，减去答辩人已经赔偿了的租金24163元，即损失为20863.58元(2335元/月÷30天×445天×130％-24163)，而不是原告所诉的73314.67元。综上，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求，以维护企业的合法利益为感。

本院经审理认定事实如下：被告宜章大汉公司系经核准登记的有限责任公司，营业期限为2012年11月12日至2042年11月12日，经营范围为城镇建设、房地产开发与经营、装饰材料销售等。宜章大汉商业街是被告开发建设的项目。

2014年10月18日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的宜章大汉风情商业街8幢一层116号商铺，商铺面积64.85㎡，由原告一次性支付总价款675906元。关于交房期限，合同第八条约定：出卖人应当在2016年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的交付标准的商品房，交付给买受人使用。关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。关于房屋的交接，合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告按照约定向被告支付了购房款，被告于2015年7月28日向原告出具了收款收据，于2016年4月27日向原告出具了《销售不动产统一发票》。2018年8月6日，宜章县国土资源局为原告颁发了湘（2018）宜章县不动产权第××号不动产权证书。被告未按照《商品房买卖合同》的约定与原告办理商铺交接手续。

2015年8月17日，原、被告签订《业主委托租赁协议》，协议约定被告接受原告委托，对原告所购8栋1层116号商铺进行商业招商租赁。协议第三条约定：合作期限为2016年1月1日至2019年1月1日，共计三年，合作期限以商业街统一开业之日为起始日，2016年1月1日为初定统一开业时间，若开业时间后延，则合作期限相应顺延。期满后，由原告与租赁经营户自行商议后续租赁事宜。协议第四条第2项约定：原告承诺本协议约定商业物业将提供大汉风情商业街统一开业之后总时长为一年的免租期作为招商政策，大汉风情商业街统一开业时间以被告举办正式开业典礼活动日期为准。第3项约定：商铺租金按建筑面积计收，原、被告约定免租期满后两年内月租金为36元/平方米，即月租金标准为人民币2335元。第5项约定：若被告未能成功出租该商铺，被告承诺免租期满后按本协议上述约定租金标准的50%向原告支付租金，直到完成招商签署租赁合同或本协议期满为止。协议签订后，宜章大汉风情商业街至今未统一开业，原告购买的8栋1层1106号商铺未成功招租，协议约定合作期满后，被告按照协议约定租金标准的50%向原告支付了免租期满后两年的租金28015元，收取了原告物业服务费1401元。

原告购买的8栋1层1106号商铺所在的楼房于2017年4月20日经竣工验收合格。

2017年11月20日，宜章大汉风情商业街多名业主联名向被告递交了《关于重启大汉风情商业街招商工作的申请报告》，报告提出了办理产权证及逾期交房违约金的主张，原告父亲邝节才在现场参与维权，但未在报告中签名。11月30日，被告就《关于重启大汉风情商业街招商工作的申请报告》中提到的十个问题作了书面回复。

本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，争议焦点有三，一、被告是否存在逾期交房违约行为。二、原告请求被告支付延期交房违约金是否超过诉讼时效。三、约定违约金是否过高，应予调整。

关于焦点一。原告认为，原告已经全面履行了《商品房买卖合同》约定的付款义务，而被告自始就没有按照合同的约定向原告交付房屋，被告应当按照合同第九条的约定，按日向原告支付自2016年2月1日至2017年4月20日已付房款万分之五的违约金。被告认为，原、被告于2015年8月17日签订《业主委托租赁协议》，约定原告将所购商铺委托被告统一对外招租，因招租未成，被告赔偿了原告租金损失，收取了原告的物业费，被告已通过委托租赁合同关系将商铺交付原告，被告不存在逾期交房的事实。本院认为，被告基于《业主委托租赁协议》赔偿原告租金损失，是被告在双方成立的委托代理关系中承担的违约责任，而原告请求被告交付房屋，是被告基于《商品房买卖合同》应履行的义务，二者不可等同。被告主张已于2016年1月31日前通过委托租赁方式，将原告购买的商铺交给了原告，本院不予采信。按照《商品房买卖合同》的约定，被告应于2016年1月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件并符合合同约定的商品房交付原告使用。交付竣工验收合格的房屋，既是双方签订的商品房买卖合同的约定，也是相关法律的规定。案涉商铺于2017年4月20日竣工验收，此时才具备合同约定的交付条件，本院认定该时间为案涉商铺交付时间。据此，本院认定被告宜章大汉公司应承担《商品房买卖合同》约定的交房日（即2016年1月31日）至2017年4月20日期间逾期交房的违约责任。原告请求被告支付2016年2月1日至2017年4月20日期间的逾期交房违约金，本院予以支持。

关于焦点二。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”。原告作为宜章大汉风情商业街业主，虽未在2017年11月20日向被告提交的《关于重启大汉风情商业街招商工作的申请报告》中签名，但该报告向被告主张了逾期交房违约责任，原告父亲邝节才到现场参与维权，应当认定为原告主张权利的行为，构成诉讼时效中断。另外，被告赔偿原告租金损失的时间在2019年1月1日之后，至原告向本院提起诉讼之日，未超出三年的诉讼时效期间。被告主张原告起诉超过诉讼时效期间，缺乏事实依据，本院不予采信。

关于焦点三。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过份高于造成的损失”。本案中，按照《商品房买卖合同》约定，逾期交房违约金按日支付已付房款万分之五计算，日违约金337.953元（675906元×万分之五/日)。原、被告签订的《大汉风情商业街业主委托租赁协议》约定的租金2335元/月，日租金77.83元(2335元÷30日)。原告未提供证据证明除租金之外还有其他损失，本院认定《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金过高，酌情将违约金调整为租金损失的130％，计45026.58元(2335元/月÷30天×445天×130％)，原告诉请逾期交房违约金73314.67元，超出45026.58元的部分，本院不予支持。

本案是民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。

综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：

一、被告宜章大汉城镇建设有限公司于本判决生效后十日内向原告邝佳波支付逾期交房违约金45026.58元。

二、驳回原告邝佳波其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费816.5元（已减半），由被告宜章大汉城镇建设有限公司负担501元，原告邝佳波负担315.5元。

如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。

审 判 员　刘代全

二〇二一年八月三日

法官助理　刘子颖

书 记 员　邓雪芬

第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》

第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

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