房价下跌40%,停不下来!

作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:36 | 时间:2023-11-18 02:36:30

昨天，国家统计局披露了10月份房地产一系列相关数据。

2023 年 10 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70 大中城市新房价格环比下降 0.4%；二手房价格环比下降 0.6%。

就讲成交数据吧，开发数据就不说了，这个时候的开发没可能性有增长。

主要新房与二手房成交环比降幅均继续扩大。新房连续五个月持续下滑，二手房连续六个月持续下滑。

资料来源：国家统计局

图片先看，即使8-10月密集出了不少利好政策，但从成交数据来看东西南北中依旧还在不断调整。其中东部（北京、广东、上海等核心城市）的单月成交同比9月是下降，但整年累积成交仍明显要好于其他地区。另外中、西部的降幅有些收窄，反而西部比上月还有一定的增幅。东北地区就不说了，一言难尽！懂的都懂。

说明了什么？8、9月密集的宽松政策在9月是起到一定的效果，随后政策效果持续性逐步减弱，因此10月成交数据又再度出现下滑。西部的数据有增幅，只能说7、8月成交实在太差了，政策出来之后9月的成交数据体现在10月，因此看起来同比有增幅，没有什么参考价值。我们看延后2个月，再来分析验证吧。

整体来看，一线城市前期的认房不认贷政策优化所带来的需求已部分释放，市场活跃度开始下降。四个一线城市均下行，上海的房价相对更有韧性。所以说，未来的中国很长一段时间，还做房产投资还有价值的主要是：北上深，上海毋庸置疑是最合适。二线城市的跌幅最小，但肯定也没有上涨的动力与动机，未来会处于较为平稳状态，部分地区阴跌；三线（含）以下城市会面临房价下行的压力，新房库存以及二手房流通性差，未来有些地区跌40%以上的房价都是有可能的。

资料来源：国家统计局

目前行业面临的压力比较大，虽然政策宽松，但产生的效果已经逐步递减。一方面，目前的经济恢复还不容乐观，买房的人信心不足；另外一个方面，房企的危机还没完全解除，负面情绪未来还会存在。碧桂园财务暴雷不是底部，万科站台事件也很难是底部。还有不少房企，大概率有些还排着队等候处理，如某创的问题还没公开呢。

回归客观事实，我们通过数据、事实的案例三个方面来预判一下接下来的房价走势如何，是否会暴跌40%？

首先，我们先看2个指标：

1、从住宅空置率看，中国处于全球较高的水平。日本 2021 年住房空置率 13.6%，高于美国（11.1%）、加拿大（8.7%）、德国（8.2%）、法国（7.8%）。中国呢，没有官方的统计数据，只有第三方的数据是：保守估计是约22%，三线城市以上空置率最高。

资料来源：贝壳研究学院

上图是来自贝壳2022年的统计住宅空置率数据，当时我还记得受舆论的压力，官方回复说统计数据“准确度不高”。贝壳回复是来自个别调查问卷，在当时的情形下也只能指鹿为马。

那么这个意味什么？未来人口增长率继续下滑，老龄化程度加剧的话，住宅的空置率仍然会持续上升。强者恒强，好的城市会越来越好，不断虹吸资金、人口、产业当然也包含了买卖房的需求量。那些人口流出严重的城市的房价，人口会深度老龄化，房价也会越来越“鹤岗化”。

另外宇宙最强的深圳的房价也已经回到2018年

乐有家研究中心披露的数据显示，深圳房价从2021年年初见顶以来，已经下行了2年半时间，目前整体均价已经回到了2018年的水平。

资料来源：乐有家研究中心

还记得深圳的那句话：来了都是深圳人。回去就可能是惠州、东莞、中山人等。深圳全国社保最低，也永远是最年轻、最有活力的城市。除了上海，深圳是第二个房产还有价值投资的地区，北京是个政治特例。

以上数据告诉我们，人口流出，人口老龄化的城市，房子的价值正在经历大洗牌。未来部分城市还真有可能：房价像一根葱一样便宜。

2、居民杠杆率：

测算2023年三季度宏观杠杆率上升3.3个百分点，从二季度末的283.3%上升至286.6%。其中，居民部门杠杆率上升了0.3个百分点，从二季度末的63.5%升至63.8%。

资料来源：中国人民银行、国家统计局；国家资产负债表研究中心。

对比日本：90 年代整体处于高位。日本居民杠杆率 1985 年后自 52.1%迅速上升至 1990 年 68.4%，此后整个90 年代基本处于 70%左右高位。

虽然目前的杠杆率看起来还没赶上日本，但要知道日本的人均GDP在90年代依旧有3万美元，中国目前的人均GDP还不及日本当时房产泡沫时期的一半。加上人民币贬值，与之对比可想而知中国居民目前处于全球高水平的杠杆压力。

数据上体现房贷没有意外增速持续下滑，但消费贷有一个季度爆拉提升。说明那个时间，有可能有些人还不上房贷的，也有可能小生意经营资金周转困难或其他生活方面需要钱，所以做了消费贷。

杠杆率被动上升而物价低迷是有效需求不足、经济复苏乏力的体现。因此，实际上我们仍需要加大财政和货币政策对经济复苏的支持力度。

比如新增了1万亿国债，还有比如小道消息的是中国讲拿出1万亿资金来提振房地产市场。这万亿使用的侧重方向，大概是保障房而不是城中村改造。城中村的改造能释放需求，但保障房先启动反而是加大了供给。

因此这一万亿若确定投放市场可能还远远不够，并不能扭转市场的疲态。

未来还需要投入更多的真金白银的政策，向市场提供承诺，才能稳定和提升对未来经济增长的信心。

就政策而言，“挤牙膏”式的小刺激预期效果较差，需要“大政策”才能够起到稳定局面的作用！

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