最近，明叔私信里有个人跟明叔说：

明叔，早知道我就找你帮忙了，最近想买套二手房，结果发现那个业主已经很久之前就出租了，只是那个租的人这几个月都没住，业主就当不租在那出，搞来搞去房子不好弄，最后烦死我了，直接不买了。

其实在房地产耕耘这么多年，明叔已经不是第一次听到这样的吐槽了，在二手房交易中，许多购房者往往只顾房产价格的高低和位置的好坏，而对一些可能出现的问题不太注意，结果那个后悔啊。

哪怕金钱没浪费，时间也浪费了很多。今天就和大伙科普一下买二手房，到底要注意些什么？

二手房交易要提前了解的法律知识

二手房买卖的法律程序包括哪些环节？

2、签订意向书：买卖双方在商定过交易价格后，签署意向书，明确交易价格、交易时间等重要内容。  

3、购房合同：交易双方在签署购房合同前，需要在房屋的历史和产权方面进行相应的调查。购房合同一般由房屋买卖双方和中介公司组成，约定房屋的所有权和抵押情况、价款支付方式、过户手续等。  

4、房产过户手续：交易完成之后，买方需要进行房屋的所有权过户手续，以确保房屋的合法产权。为保证过户的有效性，买卖双方需要在过户前共同前往市政府房地产管理部门进行公证。  

其他值得了解的二手房购买知识

1、在不知情的情况下签订了关于“凶宅”的买卖合同，算数吗？

《中华人民共和国民法典》第七条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。同时，根据第一百四十七条规定，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销；第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

2、记得查询准备购买的二手房是否设立居住权

《中华人民共和国民法典》第三百七十条规定：居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

简言之，居住权自合同约定的期限届满或死亡时才消灭，而不会因房屋转让而消灭。如果不查清楚，就可能发生房子归你，居住权归别人的情况。

3、问清楚有没有隐性共有人

《中华人民共和国民法典》第三百零一条规定：处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。

所以，一旦发生纠纷，可能会导致合同无法继续履行的风险。而且，当产权只登记在夫妻一方名下，其配偶去世后，还有可能存在由于继承而产生的共有人，此时若购买房屋，其他继承人可能主张继承权，要求确认房屋买卖无效。

4、房屋在出售前是否已出租给他人?

购房者在购买房屋之前，应当调查了解该房屋是否已经出租给他人。如果已经出租给他人的，购房者即便已经购买了该房屋，也必须等到该租赁合同期限届满后才能入住。因此，建议购房者在购买二手房时必须要让房东在房屋买卖合同中承诺该房屋未出租给他人；违反该承诺的，购房者有权要求解除合同或者要求房东承担相应的违约责任。

5、关于房产中介机构的选择，有什么值得注意的？

一看资质和规模：房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所醒目位置公示营业执照、房地产经纪机构备案证明和收费标准。

二看告知和承诺：中介机构对于房屋状况和交易风险有一定的调查和告知义务，如中介公司不做房屋产权、抵押状况等调查，而是回避房屋可能存在的问题，也不告知交易中可能存在的风险，应当谨慎。

三看人员专业度和服务细节：在沟通的过程中要深入了解中介人员的从业时间和能力，绝不能为求省时省事过分依赖房产中介。

来源：政法频道

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