香港房价下跌的一种猜测

作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:24 | 时间:2023-11-19 03:02:45

最近香港房价下跌的有些狠，香港的九龙地区，以中原地产的房价领先指数，已经很接近2015年左右的房价了。

我想到一个问题，香港房价是对过去房价的调整，还是真的是无理由的恐慌下跌呢？

今天就从收入的角度分析分析，下图是香港的家庭收入，税后的。

数据来源：

https://www.census2021.gov.hk/doc/pub/21c-Household-Income.pdf

这个数据是2011年、2016年和2021年香港十个收入等级家庭各自的统计，收入前10%家庭是底部10%家庭收入的93倍。

但是，十年来，富豪阶层并未如大家想的那样发生马太效应，压死其他人，反而他们的收入增速还不如富人和所谓的中产，增长率仅仅属于全港均值。

在前五年全港收入增速为20%，并且中产增速偏高的情况下，香港同期房价表现如下：

房价涨幅为54%，比收入增长多了34%！

而后面我就采用最近五年的房价数据吧，略微差距两年。

此时中间断档两年，房价又从146涨到182了，鉴于前五年观察段开始两年也是类似涨幅，就直接忽略即可。

后面五年，香港房价下跌15%，但是此五年香港收入是增加12%的，也就是这后五年，是反过来房价跑输给收入达到27%。

结论是，如果要用购房能力对比2011年，香港目前房价有可能还要继续跌7%左右。

即使下个月香港房价就一下跌去7%，房价指数达到143点，也就差不多仅仅是回到2011年的房价收入比。

而且，如果去有指向性的把收入偏低的一半人群单独拿出来说，对他们而言，香港房价纵使继续跌15%，也才刚刚回到2011年他们当年的同等购房负担压力。

简单的说，香港的房价下跌，更准确的说主要是因为过去十二年的前八年涨的太离谱导致最近四年的回归，这才是主因。

也可以说就是2011年开始，一直到2018年，香港过度膨胀了，产生了一些不切实际的幻想（泡沫），当这个幻想最终无法实现或者说无法持续下去时，它被刺破了。

参考2022年香港的人均收入略有增加，从均值来说，香港距离回归当年的价格还有5%，回归中位数估计还有12%的下调空间。

有些人可能不赞同这个结论，会认定香港房价下跌是因为人才外流卖房导致，这个说法并不矛盾，因为对应的是2011年开始，一定有大量的外来资金炒高了香港的房价，一直炒到2018年才开始逐步撤退，并且这个撤退速度在最近两年又有加速现象。

我大约在2013年有一次去香港旺角附近一条街，带着家人随便逛，因为在90年代经常路过那边，算是比较熟悉，新世纪后就没再去那些逛街的地方了，结果2013年那次我晚上过去竟然水泄不通，很多大排档直接占领整个街道，大量简陋的桌椅直接放到外面，多数食客就在街道上就餐，那环境和十几年前对比，让我惊讶不已，就更不用说地铁人潮之类的其他变化了。

那段时间香港并没有做好规划，而仅仅是大家拼命的赚大陆人的钱，赚了钱就炒房，炒商铺，连搞科技的心思都没有，本来计划搞什么数码港，全没兴趣。

如果从低点去对应高点，香港也可以说15年时间房价涨了六倍，年化增长率达到13%，这本来就不可能持续，迟早要回调，而一些外部因素刚好成了回调的最佳发酵剂。

其实深圳的房价也可以这样计算，一点都没有意外，脱离收入增长太多的房价变化，都很难长期持续。

今天如果说，中国大陆的房价回到2017年，主因我认为也是收入的问题居多，只是公布的家庭收入中位数这个数据，我怀疑有点问题，最新的一些失业数据与非固定收入（转变为灵活就业的人群），我不晓得他们是否统计到了，统计足了。

以北海来说，疫情期间，旅游人潮变少，养老移居人群变少，确确实实的影响了不少人的收入，我遇到的好几个租客甚至都只能离开北海，跟我告别回去老家或者去南宁工作，我是不相信疫情期间居民收入会增加的，连带房价也就下跌了不少。

幸好疫情过后，现在来北海的人又变多了，我目前看到的最新情况，来北海过冬人群有可能突破历史记录，只是目前房子在疫情期间偏偏又完工交房的不少，导致现在的租金行情还没有高于2019年，但是情况在改善，许多人来了还以为租金和前两年一样，老跟我抱怨租金涨价了。

当然，如果当地居民的收入确实没有下降，那我的看法，房价还不至于类似香港那样一路向下，去算下当年的合理房价收入比，如果不幸万一真跌回五年前，而当地经济与人潮情况并未发生大改变，我觉得你可以大胆去找房子买，或者就别卖房了。