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就在前几日，广州规划和自然资源局发布了《广州市建筑工程容积率计算办法》。

△ 《广州市建筑工程容积率计算办法》官网截图

新规一出，让不少人直呼广州零公摊时代来临！

让我们来划一下广州户型新政的要点：

1、住宅的半开敞空间占到套内面积的比例从15%增加至20%，而且“高品质生活区”，比例甚至还能“适当提高”。一套100㎡的房子可以建15㎡的阳台，新政下，则直接是20㎡，相当于赠送了2.5㎡。以后户型可能阳台更多了，甚至入户花园也有了，封阳台将会越来越常见，毕竟能多出不少空间。

2、住宅建筑的半开敞空间进深不大于2.4米。要知道一般市面上的阳台进深大概在1.5~1.8米。就算是1.8米的阳台，也就够洗衣机+洗衣台盆的宽度，而2.4米的阳台，可以实现洗衣机+洗衣台盆+烘干机，甚至放张小床也不是不可以，实用性增强很多。

3、144平以上复式住宅，客厅、部分起居室的挑高由6米调整为7.2米。一般来说，复式挑空是一种非常见效的偷面积手段，可以空中拉面积，直接偷出一个客厅甚至更多空间。但对于144㎡的复式，增加面积似乎不是很重要了，更多的还是产品的舒适性的提升。

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盘点完广州的户型新政，确实可以肯定广州未来新房赠送面积会越来越多，使用率可以达到100%、110%，喊出的零公摊时代也不无道理。

△图源网络：广州部分新楼盘使用率

新政引发欢呼，主要也是人们苦公摊面积已久。

第一，公摊面积及其计算方式不明确。公摊面积到底包括哪些，以及每套房子应该如何计算公摊对很多购房者来说实在搞不清楚。

第二，公摊占比不低。对于当下高层住宅产品，得房率一般在70-80%，即一套100㎡的房子只有80㎡不到的实用面积，三房也是空间局促。

第三，购房成本高，产品性价比低。当下动辄3-4万单价的新房，实在是让不少高层产品显得性价比有些低。

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那么关于公摊面积、得房率，是否只有户型设计规范这一条路可以解决呢？

合肥就在今年7月底召开房地产专题会议，称“为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价等”。

而将作为公摊的房源地——香港早在2013年先后在二手房、新房交易中采取按照套内面积交易的方式，“取消”了公摊。

△香港维多利亚夜景

不过，按照套内面积进行计价交易似乎存在不少阻力。

其实在2021年住房和城乡建设部《住宅项目规范》意见征询稿中提出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”，但在2022年的第三版《住宅项目规范》意见征询稿就删除了相关表述。

而且按照套内面积计价交易实际上不等于取消公摊。

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广州户型新政给市场最直观的反映，倒是让购房者觉得广州新房市场在变相降价了。

△广州塔夜景

虽然广州官方出来辟谣，声称此次新政的出台，主要是满足人们在后疫情时代对于居住环境的更高要求。

但户型新政实际上是放宽对于赠送面积的限制。

同样一套100㎡的房子，新政前后的实用面积可能相差在20㎡以上，房屋总价不变却不变，四舍五入不就是降价了。

可以说，我们熟悉的银行利息、首付比例下降，是对房地产市场的调控；而户型新政则是对产品的调控。

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其实，杭州也曾经历高赠送面积的时代。

受制于90/70政策，不少2014年以前交付的楼盘都有赠送面积。

最典型的就是钱江世纪城的顺发和美家、美哉美城。90㎡户型，直接隔出一层，空间利用率相当于170㎡。

△钱江世纪城

萧山义桥御景蓝湾的89㎡，中间套跟边套户型，分别有约38㎡、43㎡赠送面积，舒适度直接就是当下120㎡的户型产品。

还有萧山市北的华瑞晴庐，89㎡边套户型也有差不多40㎡的拓展空间，可轻松实现4房2厅2卫格局，堪称“小户型之王”。

后来随着政策准备收窄，高赠送面积户型才逐步退出舞台。

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那么，杭州有可能跟进么？

还是很有可能跟进的！

首先，如同首付比例、利率调整一样，户型限制也是调控的工具之一，可以从新的角度对楼市进行刺激。在其他工具都尝试的情况下，户型政策调整也不是不可以。

其次，国内城市已经有先行者，杭州若效仿也不存在为天下先的风险。

再者，杭州新房已经开始卷品质，卷卷得房率也不失为增加购房者实际获益的好办法。

不过，对于近两年交付的得房率只有70-80%的新房来说，可能在二手房市场有略微吃点亏了。

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杭州呢？