二手房短期不容乐观,中长期不必悲观 作者:admin | 分类:企业名录 | 浏览:23 | 时间:2023-11-19 23:41:00 最近微信改版，建议大家星标⭐“一房一万”以免错过楼市动态和数据分析最近上海的天气，真是一夜入冬，压箱底的冬装还没熨烫，就匆匆忙忙的穿在了身上。可能有人会联想到，跟现在天气一样冷的，就是当下的二手楼市了。作为“认房不认贷”新政的补充条款，“公积金认房不认贷”已在10月30日正式落地，这半个月来，上海二手楼市又有什么走向？汇总结合房地网官方和中介市场数据，从二手成交，挂牌量价，房东信心几个维度，我们分析看下来：短期确实还不容乐观；寒潮未退，二手交易持续走低。挂牌减少，下架首次超过上新。信心不足，房源价格一降再降。具体且看，【一房一万】11月二手房半月报~01 成交还在下降刚需最受青睐截至11月上（11月1日-12日），上海二手房成交总量为6274套（房地网日统计口径，含各种物业类型）。同时间段，我们长期监测的二手住宅成交量约5300多套（纯住宅），距离1.5万套的月枯荣线还差约9700套，离十月总成交量的13283套还差7970套。本月想突破枯荣线，几率渺茫，预计成交量继续下行。聚焦到周度，二手房交易可谓是持续走低，新政的补充条例“公积金认房不认贷”几乎没有掀起波澜，二手楼市持续遇冷。从产品分化上看，刚需市场是这半月的成交主力，一是看成交房屋的总价段，二是看成交房屋的面积段。总价段上【总价以我们市场评估价口径来统计】，总价600万以内的刚需房源占据总成交量的46%，其中总价在200-300万间的房源成交套数最多，占总数的25%。面积段上，建面110㎡及以下的刚需户型最受买家青睐，成交量占总数的83%，其中建面50-70㎡的小户型最受欢迎，占总数的27%。新政补充条例“公积金认房不认贷”也没能止住上海二手楼市的一跌再跌，寒潮何时才能退去，还得等进一步的重大政策出炉。从以上数据能清晰看出，我们一直说到当下市场的“二手房刚需化”，趋势愈加明显。在当下二手房比较冷的市场环境下，受影响更大的主要是改善及以上的市场，整体需求萎缩，且被新房市场所强力分流。而刚需市场还基本保持着相对较高的比例，“老破小”们在体感上“非常难卖”，但体现在数据上，仍是二手市场中成交的主流，“沉默的大多数”。02 下架多过上新在挂少量回落上海市二手在挂房源数量一直处于小幅上涨、高位维持的状态，房源数量屡创历史新高。而就在十一月第二周（11月6日-11月12日），下架房源数量超过上新房源数量，整体在挂房源数量小幅下跌，但仍维持高位。从环线上看，外郊环间的挂牌量最大。我们把当下的挂牌房源环线占比对比了一下上海产权房屋总量【约855万套】的环线占比，其中，挂牌房源外环内的三分区占比都是超过总量住宅中外环内占比的，在挂房源郊环外的占比则少于总量住宅中郊环外占比。可以说明，外环内想要卖房的房东占比更多，竞争压力更大，而郊环外想要卖房的房东占比较少，竞争压力更小，这一特点也会在后文中房东信心指数里体现。但从总挂牌量21万套来看，大约也仅占总量855万的2.5%左右。2.5%的挂牌率，不知道屏幕前的您会怎么看待这个数字。我们也会持续做数据的研究分析和比较【对比历史和对比全球城市】，为大家做出进一步的解读。与此同时，二手房价格也持续下跌，“量在价先”的逻辑依旧成立。从链家挂牌数据上看，在挂二手均价还在下滑。除链家官方下架不少高价房源外，导致这种情况的原因可能还有，目前新房积分友好、政策倾向置换买家，不少房东急于入市，割肉打新。03 信心一跌再跌楼市继续分化现在上海二手房东信心可谓是跌落谷底。一房一万房东信心指数是指，在单个周期【周或月】中，一套房源有几次调价，就会计算几次，更合理反映房东信心变化。这一指标可以较为客观敏感地反应当下二手房市场的状态，受到不少读者的关注。从房东信心指数上看，上海二手市场仍处于历史低点，房源降价次数再创新高，房东信心指数降至3.42%，维持底部极弱势状态。从总价段上看，不同房源之间的分化也很大，整体来说总价越高的房源，房东信心指数越高。环线上看，内环内房东最为焦虑，郊环外房东心态相对更平稳。这也印证了，各环线间在挂房源占比多于存量住宅占比的区域，房东竞争更大，心态也更为焦虑，反之亦然。总结十一月上二手楼市依然保持了预冷走低的状态，“公积金认房不认贷”作为补充条款并未能在二手楼市引起热度。二手成交量持续走低，在挂房源套数开始有降低迹象，房东信心指数一跌再跌。成交数量上看，成交数量持续走低，刚需产品最受欢迎。在挂房源上看，下架数量超过新挂，在挂房源少量回落，依然处于历史高位。信心指数上看，房东信心一跌再跌，价格下调次数占多，产品分化更加明显，优质房源信心更足。应该说，当下的二手市场中，房东们已经被打击的信心全无，潜在的购房客户则多是有心无力和畏首畏尾，市场整体寒气逼人。若是跳出来看，其实绝大多数业主都只是自住，上海房地产的厚重和稳定，远非一时的冷热就会发生地动山摇，中长期来看，不必过度悲观，只需静待市场修复。操作建议上，对于二手房买家，这是一个不可多得的捡漏机会，尽量多看房源从优挑选，抓住时机，尽快下手。对于急于买房打新的二手房东，建议促销套现，尤其是中低积分打新客，建议趁目前市场下行、积分友好尽快入市。对于不着急套现的二手房东，建议不要过多割肉，以观望为主，静待市场恢复。也可添加一房一万群主号进入项目专属购房群畅聊
