曾经的万人摇小区，成交了首套房源！

就在今天，我在某房产网站上发现，位于江北核心区的江畔都会上城成交了首套房源，这是一套89㎡的三房房源，总价267.8万，成交单价为30080元/㎡。

在这套房源公示之前，就已经有不少网友传出江畔都会上城成交了一套不满两年的房源，卖家承担增值税。

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如若真如网友所言，那么这套房源业主的到手价仅在253万左右，单价仅为2.84万/平米，即使是不算资金成本，本金也是有所亏损的。

随后我咨询了成交该房源的房产经纪人，他告诉我：“这是一套中间楼层的小户型，也的确不满两年，有增值税，但是税费不是卖家出的，而是买家出的，现在小区小户型的成交价格就是在3万/㎡左右，比当初业主的购入价格要稍微低一点，亏的不算多”。

江畔都会上城小区实景图

要知道江畔都会上城此前可以说是一代神盘，项目在2019年首次开盘，494套房源，共吸引了5814组买房人报名，综合中签率约8.5%。

在2020年6月初加推时，223套房源，更是吸引了11890组买房人报名，综合中签率仅约1.8%。

在2020年6月同样加推时，500套房源更是吸引了12140组买房人报名，综合中签率约4.1%。

项目开盘现场的人山人海仍然历历在目，毫不夸张的说，江畔都会上城就是2020年江核的第一热盘，万人摇名副其实。

依稀记得，彼时开盘现场一批又一批的准业主憧憬着未来房价能够冲破4万/㎡、5万/㎡，甚至有投资客的房价预期是翻倍。

江畔都会上城小区实景图

我们以目前3万/㎡的成交均价来做比较，在2020年新房市场，项目中间楼层的成交均价为3.2万/㎡，按照100㎡的面积段来计算，仅本金部分，业主就亏损了20万之多，如若加上8成首付的资金利息成本将会更多。

不过，这也是当下整个南京二手房市场的现状，能够做到不亏本金的次新房小区可以说是寥寥无几。

江核存量房市场供需失衡，房价下跌，长期依旧未来可期

如果按照100平米来计算的话，区域业主在这大半年时间里平均亏了54万之多。

还有一点值得关注的是，顶山区域挂牌均价和成交均价之间的差价达到了4000元/㎡，区域二手房房源具有一定的议价空间。

其实从去年以来，该区域无论是成交均价还是挂牌均价都是在一路下滑的，如果单独拉出江北核心区的数据，这个下降率会更加夸张。

其主要原因有两个，一个是宏观方面楼市整体大环境的下行，如核心区这般投资属性较重的板块，受宏观遇冷的影响会更大，抗风险能力更低。

第二则是江北核心区板块价值预期下降，投资客撤场，新房打折优惠不断，从而带动二手房市场的信心下降、价格下滑。

其实较为关注江北核心区二手房市场的网友会发现，近期不少江核小区二手房成交单价不断创新低，这其中不少就是投资客抛售离场的结果。

江北核心区整体的供需关系在投资属性下降之后产生了急剧变化，在供给不断加大的背景下，需求不断萎缩，从而造成了不少业主不得不以价换量，也是实属无奈。

不过，有一点值得注意的是，在挂牌价下滑的同时，江北核心区的带看量迎来了大幅增长，流动性增加。这也从侧面看出，江北核心区的房价正在逐渐触底，是一个利好消息。

产业人口是关键，江北未来依旧可期

正如前文所言，其实江北核心区现如今二手房房价跌幅如此之大，其关键点就是供需严重失衡，在人口增长相对有限的情况下，二手房存量和新房上市量是非常之大的。

对于江北来说，未来市场稳定的关键要素就是产业人口的增加，唯有产业建设取得长足进步，才能很大程度的增加房地产时长需求。

还有一点值得注意的是，对于自住需求的购房者来说，当下是难得的购房好时机，长周期来看，江核楼市依旧值得期待。

从宏观层面来看，房地产市场如普遍的经济逻辑、事物发展规律一样，具有一定的周期性，收缩与扩张、繁荣与衰退并存，起伏跌宕。

对于当下楼市的波动，其实是长周期下的短期波动，是一种回归，从曾经那个不健康的投资驱动的市场回归到理性中来。

如果我们把时间线拉长到5年，甚至是10年之久，你会发现，房子的价值与价格支撑还是以区域发展基本面作为支撑点。短周期的浮动放到长周期内的涨幅完全可以忽略不计，不能仅局限于当下。

能够无惧周期的是那些城市建设基本面向好且持续性向上的板块。而江北新区无疑就是这样的板块。

而纵览整个南京的发展趋势，江北核心区的基本面还是具有一定优势的，虽然南京的城市发展不会颠覆以江南为主的城市格局，但是江北核心区的城市建设速度和城市面貌更新速度是要超过江南主城的。

这也是核心区新房市场更加值得信赖的内在逻辑。

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