编者按：去年作为独任仲裁员裁决一件商品房买卖合同纠纷案，案件比较典型，其案情大致是：某人购买安置商品房，向银行按揭贷款，开发商提供阶段性担保；因购房人无力还贷，开发商向银行履行担保责任后，以《商品房买卖合同》中关于开发商发生担保垫款有权解除合同约定，请求解除合同，收回房屋。

此类纠纷在实践中大量存在，判决和裁决标准不一。笔者办理该案时注意到，根据《民法典》《民法典担保制度解释》规定，开发商在承担担保责任后取得债权人对债务人权利，包括银行抵押权。亦即，开发商权利已获充分保障情况下，若再固守传统处理方式，仅依合同约定而裁判解除合同，处理结果反而严重不公，尤其是对于购房人仅欠付少部分按揭贷款，却面临房屋被开发商收回处置风险，导致双方利益严重失衡。

该仲裁案结合了《民法典》及解释具体新规，同时贯彻《民法典》“权利不得滥用原则”，较好地平衡双方利益。基于仲裁保密要求，现隐去当事人信息，仅就该案法律适用方面的分析观点，分享如下：

     关于案涉《商品房买卖合同》能否解除问题，分析如下：

      首先，在案涉《商品房买卖合同》已基本履行完毕情况下，开发商以另一合同项下的对购房人担保追偿债权的履行情况作为《商品房买卖合同》解除条件，将导致双方利益严重失衡。案涉《商品房买卖合同》与《个人住房按揭借款合同》虽存在一定关联，但本质上仍为性质不同的独立合同。案涉《商品房买卖合同》标的物为案涉房产，在房产已交付被申请人使用，申请人亦已收到足额购房款情况下，不论购房款中部分款项是否系购房人通过银行按揭贷款方式支付，该合同双方当事人在买卖合同项下的主要合同义务均已履行完毕。至于案涉房产尚未过户登记至购房人名下，系属于合同附随权利义务，并不影响双方商品房买卖合同项下主要债权债务因已经履行而终止。

       而合同解除的法律后果是使合同权利义务关系自始消灭，在案涉买卖合同已基本履行完毕，当事人在该买卖合同主要义务履行方面并不存在违约情况下，处于缔约强势地位的开发商通过格式条款方式约定案涉合同解除事由并据此主张解除合同，将破坏交易稳定性，尤其是在商品房交易价格因市场影响而发生较大变动情况下，将导致当事人利益严重失衡局面的发生。

       其次，开发商在按揭贷款合同中为购房人提供的阶段性担保而发生垫款损失情况下，其可依法通过担保追偿的方式实现债权，并非仅可通过选择解除合同实现权益。在预售商品房交易中，发放按揭贷款的银行通常要求开发商提供阶段性担保至抵押权设立之日，并办理预售商品抵押预告登记。根据《民法典》第七百条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第十八条、第五十二条第一款之规定，承担了担保责任的担保人有权在承担责任的范围内向债务人追偿，并可主张行使债权人对债务人享有的担保物权；且预售的商品房已经办理建筑物所有权首次登记，不存在预告登记失效等情形的，抵押权自抵押预告登记之日起设立。亦即，在预售商品房存在开发商阶段性担保以及抵押预告登记，在该房产已办理首次登记且不存在预告登记失效情况，开发商在向银行承担担保责任后，可对商品房行使抵押权。

        因此，在《民法典》新规已对开发商的权利救济作出明确规定，开发商担保垫款的损失足以通过依法行使上述权利得到救济情况下，其再通过主张解除商品房买卖合同方式行使权利，有悖《中华人民共和国民法典》第六条关于“民事主体从事民事活动应当遵循公平原则”及第一百三十二条关于“民事主体不得滥用民事权利损害他人合法权益”之规定。

        第三，本案系安置商品房买卖，具有特殊政策照顾属性，合同亦不能随意解除。合同附件六约定XX安置住宅仅定向销售给X村搬迁对象。产权自办理不动产登记之日起，五年内产权不得销售、转让”，合同约定的交易价格显著低于该楼盘的普通商品房价格。因被申请人系案涉安置商品房的特定安置交易对象，合同所约定交易价格具有安置特定人群的国家政策照顾属性，在该购房人已支付购房款不存在根本违约情况下，开发商对合同的解除权依法亦应予必要限制，以避免开发商滥用合同解除权并嗣后再以普通商品房价格出售该特定安置商品房而不当获益，从而违背国家政策精神。

       并且，该《商品房买卖合同》对于购房人资格以及交易年限作出特别约定情况下，基于权利义务对等原则，开发商亦不能利用其缔约优势地位订立案涉不合理之合同解除格式条款，导致案涉商品房权益归属因合同被不当解除而发生不合理之变动。

       最后，解除合同亦不符合司法政策规定。因合同解除的法律后果将导致当事人权利义务自始归于消灭，系守约方对违约方采取的最为严厉的权利救济措施。为维护合同稳定及交易安全，避免守约方滥用合同解除权，最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）亦明确规定“47.[约定解除条件]合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”本案中，购房人的案涉违约行为并非违反《商品房买卖合同》项下主要合同权利义务之约定，且不影响商品房卖合同目的实现。故依照前述司法政策精神，申请人亦不能依据案涉合同解除条款主张解除合同。

       综上，申请人请求解除案涉《商品房买卖合同》、被申请人协助办理《商品房买卖合同》备案及预告登记注销手续、以及要求被申请人归还案涉房产等仲裁请求，依法不予支持。

（作者：专注于重大疑难复杂商事争议解决，现兼任某区人大代表、厦门及福州仲裁委仲裁员、省法学会民商法学研究会副会长等职）‍‍‍‍‍‍