直在为刚需朋友推荐三圣乡板块的二手房。

最近，一位粉丝提醒我说，华熙528二手房要卖3万一平了，还值不值得买？

打开购房APP，发现还真是。目前根据链家网在售房源显示，这三个小区在售的房源并不多，抛开车位，总共挂牌房源仅有9套。

图源：链家网

套三挂牌价普遍在28000元/㎡以上，甚至有房源直接挂牌30000元/㎡华熙房产二手房信息，加上税费和中介费，买入成本妥妥在3万元/㎡以上，90㎡小套三总价在260-280万不等。

但是套二的挂牌价则在23000-25000元/㎡不等，套总价在210万左右。

可以看出，小套三在二手房市场相对比较抢手，溢价更高。

那么这个小区究竟值不值这个价呢？

我们可以通过楼盘自身的评测以及和周边竞品的对比得出结论。

华熙528交房于2017年前后，属于三圣乡板块的次新小区。华熙528住宅部分共分为7个组团，目前已经交房并且在售的二手房仅有盈都、悦都、锦都三个组团。

华熙528楼盘平面图

其中悦都和盈都是小组团，锦都是最大的组团，所以价格也是最高的。

华熙528锦都实景图

从外部看，小区的楼间距不错，园林绿化非常漂亮。

但是要注意了，这个楼盘是半开放小区，绿化是市政绿化华熙房产二手房信息，就上图中看到的公园，其实是对外开放的园林。小区和园林的间隔仅有一道很难被注意到的透明玻璃围墙。

真正封闭式的小区内部空间局促，除了人行走廊，基本没有多余的活动空间。

就目前来看，这些开放式的公园游玩人数并不多，对小区业主活动休闲的影响不大，但后期如何，需要时间来验证。

小区内部楼栋实行封闭式管理，3T5户和3T6的布局，电梯间非常干净整洁，具有一定品质感。

电梯间实景

华熙528户型主打76-90㎡套二、套三。小户型高赠送，总价可控，对刚需比较有吸引力。

三圣乡的配套，我觉得没必要重点说，这里的商业、教育、医疗、公园等资源相当丰富。唯一的遗憾是地铁13号线还在建设，距离华熙528在1KM范围内，2024年才会开通。

华熙528划片的盐道街小学528校区，是教育质量的保障，也是让它的二手房售价能冲上板块第一的原因。

三圣乡板块目前在售的二手房基本都是清一色的刚需盘，因为学区划片的关系，三圣乡板块华熙528能形成最直接的竞品楼盘则只有卓锦城的5/6期。

图源：链家网

卓锦城五六期的小套三挂牌价就在26000元/㎡左右，且房源基本满5年，相较于华熙528低了有4000元/㎡。

卓锦城五六期相对于华熙528的优势是小区绿化丰富，环境更好。劣势是房龄已经接近10年，个别户型也很一般，整体卖相不如华熙528，但两个楼盘居住氛围差距不会太大。

卓锦城六期实景

所以，两个楼盘，我更建议优选卓锦城的二手房。

华熙528单价3万左右的买入成本，还能威胁到2环外侧的品质小区。

比如塔子山一号、新希望锦官阁，甚至翡翠城四期。

图源：链家网

尽管锦官阁、塔子山一号在小学学区方面没有优势，但是同为锦江区，中学资源相差不多，并且楼盘品质及地段都胜过华熙528。所以，综合多方对比，华熙528的价格，我认为是有虚高的成分，同样的价位，在锦江区有更多更好的选择。

目前，三圣乡板块的开发也已经接近尾声，区域内开发的新盘也以纯改善豪宅为主，去年板块内拍出两宗地块，土地成本超过25000元/㎡，未来新房势必在3万元/㎡以上，这些地王价格拔高了区域内次新盘的卖家预期。但豪宅的产品对同板块刚需楼盘又不会形成竞争关系，对房价的影响会比较小。

尽管华熙528是目前三圣乡板块在售的二手房中，卖相最好的楼盘。但是，后期它会有很多竞品楼盘，比如龙湖天璞、融创玖樾台、以及人才公寓人居锦城峰荟，虽然学区优势不如528，但品质均比它高，势必会形成价格竞争。

人居锦城峰荟实景