开发商逾期交房后主张合同约定的违约金过高,主张按同地段同类房屋租金标准作为认定损失依据的,应予支持

作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:22 | 时间:2023-11-22 03:07:08

案例简介

2009年，小帅与房地产公司签订商品房买卖合同，约定2010年4月30日前交房，逾期交房按日支付房款万分之五违约金。2011年12月27日，房地产公司交房。小帅诉请支付逾期交房违约金，房地产公司要求按同地段同类房屋租金标准予以调整。

专业分析

①根据相关法律规定，当事人因违约金过高或过低而请求法院予以调整的，法院应以造成的损失为基础进行调整。在当事人请求法院对约定违约金进行调整情况下，仍应由主张调整违约金一方承担举证责任，但主张调整违约金一方承担举证责任范围并非直接是损失大小，而是双方约定违约金是否过分高于或低于实际造成的损失，损失大小只是其承担举证责任范围一部分。本案中，双方将逾期交房违约金计算标准约定为日万分之五，房地产公司认为约定违约金过高，应由房地产公司对约定违约金过分高于给小帅造成的损失承担举证责任。

②依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定，如合同中对逾期交房违约金未作约定，违约金数额或损失赔偿额可按逾期交房期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。将同地段同类房屋租金标准作为认定损失大小依据，系在逾期交房所产生损失难以衡量情况下，不得已而采取的一种方法。通过该种方法计算的损失与购房者实际遭受的损失并不完全等同。诉讼中，如购房者可举示充分证据证明其损失大小，或者可举示其他证据证明其除了租金损失外还存在其他损失，法院应根据购房者实际损失来确定是否对约定违约金进行调整，亦即购房者对其损失大小享有一种补证权利。

③本案中，房地产公司主张按照同地段同类房屋租金标准对约定违约金进行调整，并申请对房屋在逾期交付期间租金标准进行评估。通过比较发现，合同约定违约金确实远大于房屋同期租金标准，而小帅并未举示充分证据证明其实际损失大于根据房屋租金标准计算的损失，亦未举示充分证据证明除租金损失外，其还存在其他损失，故应根据租金标准对违约金进行调整。判决房地产公司支付小帅违约金1.7万余元。

律师提醒

开发商逾期交房后主张合同约定的违约金过高，主张按同地段同类房屋租金标准作为认定损失依据的，应予支持。

法律规定

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

案例索引

重庆一中院（2013）渝一中法民终字第01501号

载《人民法院报·案例指导》

笔者信息：前武警军官，森林消防干部，注册会计师会员，现在是一名北京小法师，主要做复杂民商事诉讼（婚姻家事，继承纠纷，合同纠纷，房产纠纷，民间借贷等），欢迎付费咨询，公众号：mid判例学习。