调研结论

1、买受人是否有权解除合同

应根据管道对储藏室使用空间的实际影响进行判断：

（1）如果储藏室中存在的管道占据较大空间，严重影响储物功能的正常使用时，因买受人的合同目的无法实现，故其有权解除买卖合同；

（2）如果储藏室中存在管道仅对储藏室的储物功能造成一定影响，并不足以导致储藏室无法使用的，则开发商所交付储藏室存在管道的行为未构成根本违约不足以解除合同。

2、买受人是否有权请求赔偿损失

根据法院观点，如购买的储藏室中的管道设置影响了储藏室的实际使用功能的，开发商应当承担相应责任。

民事活动应当遵循诚实信用原则。开发商在销售储藏室时，因储藏室本身功能需要，通常会规划设计若干管道。买受人在购买储藏室时，开发商应提前告知储藏室中有无管道、有无墙体等情况，避免交付后达不到买受人的心理预期从而产生开发商违约情况。

根据山东省内的相关判例，储藏室作为一个储物空间，管道的存在可以认定已经对该储藏室的使用功能造成了一定影响，因而买受人请求赔偿损失具有合理性。法院通常综合考虑管道分布影响使用的程度及该储藏室的整体情况，酌定开发商的具体赔偿数额。

相关案例

案例一

山东省高级人民法院(2015)鲁民提字第482号

裁判要旨：

案涉储藏室中存在管道，会对储藏室的储物功能造成一定影响，但储藏室的管道是为维持楼房水路正常循环而必备的功能性公用设施，管道存在造成的影响并不足以导致储藏室无法使用。双方的合同也没有就室内管道占用面积及分布有约定，而且时巧玲在接收房屋的当时亦未对储藏室内水管等公用设施布局影响其使用提出异议。法院认为，鸿顺公司交付的储藏室未构成根本违约不足以解除合同。

法院认为：

本案争议的焦点问题是：案涉储藏室是否存在足以解除合同的质量问题。关于该焦点问题，商品房买卖合同司法解释第十三条第一款规定，“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。案涉储藏室中存在管道，会对储藏室的储物功能造成一定影响，但储藏室的管道是为维持楼房水路正常循环而必备的功能性公用设施，管道存在造成的影响并不足以导致储藏室无法使用。双方的合同也没有就室内管道占用面积及分布有约定，而且时巧玲在接收房屋的当时亦未对储藏室内水管等公用设施布局影响其使用提出异议。原审据此认定鸿顺公司交付的储藏室未构成根本违约不足以解除合同，对时巧玲要求返还储藏室价款及利息的主张不予支持，并无不当。

案例二

鲁法案例【2023】142

法官观点：

民事活动应当遵循诚实信用原则。开发商在销售储藏室时，因储藏室本身功能需要，通常会规划设计若干管道。买受人在购买储藏室时，开发商应提前告知储藏室中有无管道、有无墙体等情况，避免交付后达不到买受人的心理预期从而产生开发商违约情况。如购买的储藏室中的管道设置影响了储藏室的实际使用功能的，开发商应当承担相应责任。

基本案情：

2020年10月，孙女士与开发商签订商品房买卖合同（预售），购买储藏室一间，并向开发商支付储藏室购房款52065元，后于2021年8月底支付维修基金1289.52元。2021年9月，储藏室交付当天，孙女士发现储藏室内有一根四方形管道，管道容积达到1.8立方米，影响储藏室使用，但开发商在出售时却没有告知储藏室内管道情况。孙女士遂将开发商诉至法院，要求解除双方的储藏室买卖合同，并返还购房款52065元及维修基金1289.52元。

经法院组织双方现场勘查，涉案储藏室（内）南北长396厘米，东西宽253厘米，室内高度292厘米，室内通风管道（消防管道）距地面最短处40厘米，距地面最高距离246厘米，通风管道南北走向，通风道宽72厘米，厚度52厘米，整个管道呈“L”形。

法院认为：

原告孙女士购买储藏室目的系存放物品，现该储藏室内有通风管道，占用了储藏室较大空间。被告开发商公司需在原告购买时明确告知储藏室情况，但该公司未举证证明原告在购买时已经清楚了解该储藏室的状况并接受该储藏室，故因被告原因导致原告的合同目的不能实现，原告请求解除双方达成的房屋（储藏室）买卖合同有事实和法律依据，应予支持。合同解除后，被告应当将原告收取的储藏室款52065元及储藏室维修基金1289.52元退还给原告。

案例三

山东省滨州市中级人民法院

(2021)鲁16民终1194号

裁判要旨：

在本案中，李训水在选取房屋时是预售，华伟公司并未明确告知其选取的储藏室中有管道及管道分布的情况，并且，李训水储藏室管道分布情况较为严重，据双方提供的数据，储藏室作为一个储物空间，上述管道的存在可以认定已经对该储藏室的使用功能造成了一定影响。因而李训水请求赔偿损失具有合理性。法院综合考虑管道分布影响使用的程度及该16号楼储藏室的总体情况，酌定华伟置业公司的赔偿数额为6000元。

法院认为：

李训水与华伟置业公司签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》系有效合同。根据合同约定，华伟置业公司负有将符合合同约定及法律、行政法规规定的房屋交付给李训水使用的义务。同时，华伟置业公司亦负有在交房时保证供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接的义务。本案中，华伟置业公司系按照合同约定和国家有关强制性标准进行的管道铺设，不存在违约及违法铺设公共管道等问题。故在与公共管网相连的负一层中铺设管道是保证房屋正常使用的前提。因而一般而言，业主对在储藏室中的分布有管道是应当予以容忍的。而在本案中，首先，李训水在选取房屋时是预售，华伟公司并未明确告知其选取的储藏室中有管道及管道分布的情况，其二，李训水储藏室管道分布情况较为严重，据双方提供的数据，储藏室作为一个储物空间，上述管道的存在可以认定已经对该储藏室的使用功能造成了一定影响。因而李训水请求赔偿损失具有合理性。李训水选择继续履行合同而非部分解除合同，故应尊重当事人的自主选择权。本院综合考虑管道分布影响使用的程度及该16号楼储藏室的总体情况，酌定华伟置业公司的赔偿数额为6000元。

案例四

山东省济南市莱芜区人民法院

(2023)鲁0116民初5276号

裁判要旨：

储藏室作为一个储物空间，本案中储藏室管道的存在确实已经对该储藏室的使用功能造成了一定影响，且存在破裂、掉落等安全隐患。故根据公平原则，法院酌定莱芜中梁公司按储藏室房款总额的10%赔偿孟宪章3435元。

法院认为：

民事活动应当遵循诚实信用原则。双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》只约定涉案储藏室层高为4.9米，并未载明会存在或者附加管道等设施，被告莱芜中梁公司未明确告知原告选取的储藏室中有管道及管道分布的情况，也没有提供相关的规划设计平面图来证实储藏室的初始设计中就存在多根管道，故应认定被告违背了诚实信用原则。

根据原告提供的照片和现场测量视频，储藏室中的管道处于房屋顶部，错乱交杂，分布情况较为严重，虽然层高较一般的储藏室要高，但储藏室作为一个储物空间，上述管道的存在确实已经对该储藏室的使用功能造成了一定影响，且存在破裂、掉落等安全隐患。故根据公平原则，综合相关判例，本院酌定莱芜中梁公司按储藏室房款总额的10%赔偿孟宪章3435元。

案例五

江苏省高级人民法院

(2014)苏审三民申字第00989号

裁判要旨：

法院认为，讼争房屋负一层系储藏性质，显然不能适用《住宅设计规范》关于住宅建筑设计标准的强制性规定，公共管道从负一层穿过也不影响其作为储藏的使用功能。

法院认为：

鲍瑜宁、王玉珍与苏宁置业签订的商品房预售合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。苏宁置业已经取得了合同约定的交付房屋的相关文件，并在合同约定的交付日前通知鲍瑜宁、王玉珍交付房屋，应当认定其已经履行了合同约定的义务。如鲍瑜宁、王玉珍拒绝接收房屋，应当举证证明苏宁置业交付的房屋存在不符合合同约定或违反国家相关强制性规定、行业标准的情形。

鲍瑜宁、王玉珍提供的讼涉房屋负一层竣工平面图，是苏宁置业向相关行政管理部门登记备案的材料，并非双方的合同条款或附件，也并非国家强制性建筑或设计标准，即使建成后的房屋构造与竣工平面图有不相吻合的地方，也应由相关行政管理部门据此履行行政管理职能而不应作为鲍瑜宁、王玉珍主张违约责任的依据。对于鲍瑜宁、王玉珍提出的讼争房屋负一层不符合《住宅设计规范》这一国家标准的主张，该标准的适用对象为住宅，在双方签订的商品房预售合同中，在该房屋负一层平面图中明确注明为“储藏”。且根据合同价款进行判断，讼争房屋所在单元楼其他楼层的房屋销售单价为14000元／平方米以上，而讼争房屋的销售单价为10229.89元／平方米，可以进一步印证讼争房屋负一层为储藏性质，否则无法解释该房屋与同一单元楼其他房屋销售单价间的巨大价差。讼争房屋负一层系储藏性质，显然不能适用《住宅设计规范》关于住宅建筑设计标准的强制性规定，公共管道从负一层穿过也不影响其作为储藏的使用功能，一、二审判决对此认定并无不当。

案例六

江苏省淮安市淮阴区人民法院

(2022)苏0804民初5671号

裁判要旨：

原、被告所签订的合同中未约定合同解除的事由，案涉储藏室内上方虽有通风管道（距地面2米左右）及室外通道内有消防栓，但并未达到案涉合同目的不能实现的程度。且自原告葛高艳于2019年1月接收该储藏室之日起，即视为其对该储藏室的现状已知晓，原告向本院起诉要求解除与被告所签订的案涉合同时，已超过一年的除斥期间，原告的合同解除权已消灭。对于被告请求驳回原告诉讼请求的辩称意见，法院予以采纳。

法院认为：

原、被告签订的《五洲•龙湾储藏室使用权买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按该合同约定行使权利，履行义务。本案中原、被告虽各自履行了支付价款、交付房屋的合同义务，但原告葛高艳以储藏室无法正常使用为由，要求解除双方所签订的储藏室使用权转让合同。

对于原告葛高艳的主张，法院分析如下：合同的法定解除，是指合同生效后未履行或者未履行完毕前，当事人在法律规定的解除事由出现时，通过行使解除权而使合同关系归于消灭。原、被告所签订的合同中未约定合同解除的事由，案涉储藏室内上方虽有通风管道（距地面2米左右）及室外通道内有消防栓，但并未达到案涉合同目的不能实现的程度。且自原告葛高艳于2019年1月接收该储藏室之日起，即视为其对该储藏室的现状已知晓，原告向本院起诉要求解除与被告所签订的案涉合同时，已超过一年的除斥期间，原告的合同解除权已消灭。对其提出案涉储藏室无产权、无预售许可证，转让合同无效的意见，案涉合同转让的系储藏室的使用权而非所有权，且不需办理预售许可证，故对此意见，本院不予采纳。对于被告请求驳回原告诉讼请求的辩称意见，本院予以采纳。

相关法律法规

《民法典》第五百六十三条

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条　

因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

持续更新中，敬请期待

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