华谦释法丨最高法院裁判:开发商通知交房,无论购房者是否实际使用,应认定为“已合法占有该不动产”

作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:75 | 时间:2023-11-24 03:49:10

裁判要旨

《执行异议和复议规定》第28条规定“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”中的“占有”，应当理解为对不动产的支配和管理。如取得房屋钥匙、办理物业入住手续等，并未以实际入住或使用为占有的必要条件，故开发商将房屋、车位交付买受人后即可认定买受人构成占有，即占有房屋、车位的时间应认定为开发商的交付时间。至于之后即便买受人未实际使用也不影响其对案涉房屋、车位占有状态的认定。

案件索引

（2022）最高法民终274号民事判决书

基本案情

上诉人富滇银行股份有限公司昆明西山支行（以下简称富滇银行）因与被上诉人刘波、原审被告云南集成广福房地产开发有限公司（以下简称广福公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服云南省高级人民法院（以下简称云南高院）（2021）云民初28号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年7月1日立案后，依法组成合议庭，于2022年10月20日公开开庭进行了审理。上诉人富滇银行的委托诉讼代理人荣敬华和被上诉人刘波的委托诉讼代理人李淑芳出庭参加了诉讼，一审被告广福公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院决定缺席审理。本案现已审理终结。

富滇银行上诉请求：1.请求撤销（2021）云民初28号民事判决，依法发回一审法院重审或查清事实后改判支持上诉人的全部诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、刘波不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条情形，其提交的证据存在诸多瑕疵，一审法院对案涉重要事实未仔细审查，对争议焦点也未进行回应。（略）

刘波辩称，一、刘波完全满足《规定》第二十八条构成要件，对案涉房屋、车位享有足以排除强制执行的民事权利。（略）

广福公司未作陈述。

富滇银行向一审法院起诉请求：1.判令继续执行昆明市西山区××幢××层××号房以及负一层Ａ722号地下车位（以上房屋、车位总价款为1232732元）；2.本案诉讼费由刘波、广福公司负担。

一审法院认定事实：刘波参与所在单位中国移动通信集团云南有限责任公司的团购房活动。2015年1月30日，刘波与广福公司签订《房屋购销合同》，购买西山区××幢××层××号房屋和负一层Ａ722号地下车位，总价为1232732元。刘波于2015年1月30日支付房屋和车位款1221332元、房屋配套设施费11400元、房屋和车辆维修基金25426元，广福公司分别于同日出具《收款收据》给刘波收执。2015年3月1日，广福公司将案涉房屋、车位交付给刘波使用。2016年1月1日，刘波与皓瑞通公司签订了物业管理合同，并交纳了此后三年的物管费等费用。因广福公司原因，案涉房屋、车位至今未办理合同登记备案。

一审法院在审理（2017）云民初91号原告富滇银行诉被告广福公司等人金融借款合同纠纷一案中，依富滇银行提出的财产保全申请，于2017年6月28日作出（2017）云民初91号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结广福公司价值609966512.72元的财产。在执行过程中，于2017年7月20日查封了广福公司位于昆明市××路××小区的房产，其中包括广福城Ａ1地块第4幢31层3103号房屋以及负一层Ａ722号车位。刘波遂依据上述事实和理由向一审法院提出执行异议申请。

一审法院于2020年8月12日作出（2020）云执异49号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋、车位的执行，并于2020年8月25日向富滇银行邮寄送达该执行裁定书，因将富滇银行的地址“凯苑”小区误写为“凯旋”小区，邮件逾期被退回，导致富滇银行一直未能收到执行裁定书。后富滇银行发现有此执行裁定后，遂于2021年6月3日向一审法院提起本案诉讼。

一审法院认为，本案争议焦点为：刘波对案涉房屋、车位是否享有足以排除强制执行的民事权利。（略）综上，一审法院判决：驳回富滇银行股份有限公司昆明西山支行的诉讼请求。案件受理费15895元，由富滇银行股份有限公司昆明西山支行负担。

本案二审期间，刘波围绕答辩意见提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。（略）

二审中查明的其他事实与一审法院查明的其他事实一致，本院予以确认。

争议焦点

本院认为，围绕当事人的上诉请求、事实理由和答辩意见，本案二审争议焦点为：刘波是否享有对案涉房屋、车位排除执行的权利。

《规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。

本案中，关于刘波是否在人民法院查封之前已合法占有案涉住宅及车位问题。富滇银行上诉认为，刘波提交的《交房通知单》系复印件，无原件印证，不具备真实性；广福公司于2021年8月25日出具的《证明》因不符合法定要件而不具备证明效力；《广福城住宅物业合同》约定的物业服务起始时间与合同签署时间逻辑错误，说明该合同系补签，不具备真实性；2016年至2018年的6张物业服务费《收据》编号连续，证明《收据》是后续补开，缺乏真实性。

裁判理由

对此本院认为，首先，占有应当理解为对不动产的支配和管理,如取得房屋钥匙、办理物业入住手续等,并未以实际入住或使用为占有的必要条件，故广福公司将案涉房屋、车位交付刘波后即可认定刘波构成占有，刘波占有案涉房屋、车位的时间应认定为广福公司的交付时间，之后即便刘波未实际使用案涉房屋、车位也不影响其对案涉房屋、车位占有状态的认定。

其次，《广福城住宅物业服务合同》系物业服务单位皓瑞通公司提供的格式合同，合同第四条约定：“委托管理期限自2014年_月_日起至业主大会召开并授权业主委员会签订新的物业服务合同止”，该条款应理解为保持格式合同原始状态，并未对物业服务起始时间作出约定，故富滇银行主张合同约定的物业服务起始时间与合同签署时间存在逻辑错误，本院不予采纳。另，《交房通知单》载明落款日期2015年3月1日，物业费起计日期2016年1月1日，《房屋购销合同》约定交房时间2015年12月31日，《广福城住宅物业合同》签署时间2016年1月1日，上述时间节点与刘波述称因广福公司提前交房，2015年无需缴纳物业费，物业费的约定缴费起始时间为2016年1月1日能够吻合，故富滇银行认为《广福城住宅物业服务合同》系补签的主张不成立，《广福城住宅物业服务合同》符合证据三性，原审予以采信并无不当。

再次，《交房通知单》、广福公司于2021年8月25日出具的《证明》、2016年至2018年的6张物业服务费《收据》虽然在法定形式要件上存在瑕疵，不能单独作为认定案件事实的依据，但能与《广福城住宅物业服务合同》、昆明通用水务自来水有限公司出具的《情况说明》、皓瑞通公司于2022年10月31日出具的《情况说明》《用电客户信息》互相印证，故原审予以采信并无不当。

最后，案涉房屋开立用电账户日期为2015年3月13日、开立用水账户日期为2015年7月17日，能印证案涉房屋、车位在此时间节点确已由刘波支配和管理，且该时间节点远早于案涉房屋、车位被查封日期2017年7月20日。综上，原审法院认定广福公司于2015年3月1日已将案涉房屋、车位交付刘波使用，刘波在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋及车位并无不当。富滇银行该项上诉理由不能成立，不予支持。

关于刘波是否已支付全部价款问题。富滇银行上诉认为，广福公司出具的3份《收款收据》模糊不清，难以辨认，不具备真实性和关联性，不能证明已支付相应款项；《员工交款情况表》所载金额与案涉房产金额不一致，不能证明刘波就案涉不动产已支付全部价款。对此，本院认为，广福公司出具的3份《收款收据》清晰可识，该3份《收款收据》与刘波提交的3张银行付款回执、个人活期明细信息，已足以认定刘波于2010年5月29日通过银行转账形式分两次支付给中国移动通信集团工会云南省公司机关委员会共885000元,2015年1月30日通过POS机刷卡的形式支付给广福公司373158元,以上共计1258158元，其中包括购房款1101332元、车位款120000元、房屋维修基金23171元、车位维修基金2255元、房屋配套设施费11400元。加之，中国移动集团工会云南省公司机关委员会作为团购组织者和款项代收方，通过出具《员工交款情况表》和《收据》确认刘波付款事实，广福公司作为案涉房屋、车位出售方，在已出具前述3份《收款收据》的基础上再次出具《证明》认可已收到刘波所支付款项，故案涉房屋、车位的全部款项刘波已分三笔支付完毕。一审法院认定刘波就案涉房屋、车位已支付了全部款项并无不当。富滇银行该项上诉理由不能成立，不予支持。

此外，富滇银行二审中已明确表示认可刘波在人民法院查封之前已和广福公司签订合法有效书面买卖合同，刘波非因自身原因未办理过户登记。故刘波对案涉房屋及车位享有的权利符合上述司法解释规定的情形，原审认定刘波对案涉住宅及车位享有排除执行的权利并无不当，应予维持。

相关法条

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定。

裁判结果

综上，富滇银行的上诉请求不能成立,不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15895元，由富滇银行股份有限公司昆明西山支行负担。

本判决为终审判决。

THE END

来源丨裁判文书网