近日，某知名家居改装博主爆料，称自己在北京市大兴区某知名开发商处全款购入一栋公寓，签了购房合同，也签了正式的网签合同，实际居住两年后，近期突然被告知自己的房子即将被法院查封。

（爆料博主视频截图）

原来他的房子在拿到房本即不动产权转移到业主之前，房子已被当时的房产商抵押至一信托公司，现在债权人向法院提出申请，要求查封这些房子来优先偿还贷款。

开发商售房时说“全款打七折”，业主心想价格实惠，于是花光积蓄全款购房，如今竟面临无家可归的地步。

国樽律师事务所副主任沙立星律师认为，在符合一定条件下，业主可以作为善意第三人，信托公司不能对抗善意第三人。

在最高人民法院作出的（2021）最高法民终799号申请执行人执行异议之诉一案，在认定作为善意第三人的业主是否有权对抗抵押权人行使抵押权的问题中，最高法认为根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条有关消费者购房人的规定系出于保护消费者生存利益的考虑，消费者购房人是否知悉房屋的抵押情况，以及房屋买卖合同与抵押权设立的先后等问题，并非认定其能否对抗执行的要件事实。

且基于保护消费者购房人生存利益的考虑，《执行异议和复议规定》第二十九条规定符合条件的消费者购房人可排除金钱债权甚至是享有抵押权等优先受偿权的金钱债权的执行。而有些业主认为或者抵押权人所主张的“所交易的房屋是因处于预售阶段而无法办理物权登记”并非适用该条所需审理的要件事实。

根据《执行异议和复议规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”和第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（3）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

业主符合上述条件时，便可作为善意第三人对抗抵押权。

沙立星律师认为，业主没有主动查询自己即将购买的房子上有无设立抵押的义务。

业主作为消费者，相较于开发商来说通常处于弱势地位，通常均出于交易习惯、交易对方的宣传及信赖而签订合同，存在一定的信息不对称，故应以通常社会上一般人的角度，认定消费者在购房时所购房屋不存在权力负担亦不存在证照办理等问题存在，而无需将查询自己即将购买的房子上有无设立抵押的强加为消费者应当履行的义务。

相反地，作为开发商应当在与消费者签订房屋预售合同或者房屋买卖合同时，尽到告知义务。

但是鉴于日益剧增的商品房暴雷事件的发生，建议消费者在购买房屋，无论是在建房屋，还是已经颁发过产权证的房屋，都应当到本地房地产管理部门查阅抵押登记簿，确认自己准备购买的房屋无抵押登记之后再行购买，否则很容易引发纠纷。

沙立星律师认为，业主面对此事并非无解，也不应被指责为“爱贪小便宜”、“活该”。

结合上述最高人民法院作出的（2021）最高法民终799号民事判决书中的观点之外，根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条“ 商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。”和第三条“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”之规定，即便在开发商已尽到知情告知义务，业主仍购买房屋的情形下，只要业主满足上述情况，便可以免于房屋被查封。

查封一般可分为诉讼阶段的查封和执行阶段的查封。如果案件在诉讼阶段查封，是指由一方诉讼当事人主动向法院提出申请并提供财产担保，法院才会查封。在特殊情况下，法院也会依职权主动查封。

房屋在诉讼阶段被查封，法院会送达有关查封的裁定书、相关权利义务告知书等材料，但对房屋的居住不会产生影响也不会被贴上封条，但是根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。

第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。

人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”该阶段的查封主要是为了限制房屋的转让，避免当事人的合法权益遭受损失或者保障法院判决得以执行。

如果案件已经进入到执行阶段，是指法院执行部门在被执行人拒不执行法院生效判决、裁定的情况下，依职权对被执行人的财产进行查封，是执行措施的一种方式。

法院执行部门会向被执行人送达腾房公告，再给房屋贴上封条，届时已被查封的房屋则无法继续居住使用。被执行人在法院采取查封措施以后，若在规定的期限内仍未执行的或除此之外无其他财产可供执行的情况下，那么法院则会按照法定程序拍卖已查封的房屋。

如果业主想要保住自己的房子，需要提供证明房屋已经实际购买并使用的证据，如：购房合同、预售合同、代管协议、返租协议和购房发票等，若已经有房屋产权证，提供房屋产权证也是有必要的。

如果业主收到了被查封的相关通知，应当第一时间向法院提出执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，法院会依据具体情况中止执行申请。

若法院对执行异议裁定驳回的，根据《民事诉讼法》第二百三十四条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”之规定，提起案外人执行异议之诉。