在房产行业不断暴雷的大环境下，能交房、验房原本是件很值得庆幸的事，但万万没想到，就算是大开发商交付的精装房、号称验房效果“排在验房师心目中前三”的验房现场，也有这么多不可逆的修复bug······

不怪验房师现在很吃香，就如今的[精装房交付]，靠业主直接收房真有点难度。

事情的起因还得从我表姐小辰的求助说起，拖家带口、北漂10年的她，终于在北京购置了首套房。

图 住范儿自摄 / 交付现场

作为家族里为数不多从事房产行业、又有点装修人脉的我，成为了表姐口中的[行业人士]，她的第一个需求便是问我认不认识验房师。

拒绝是不可能的，于是在我一顿操作后，公司从整装部门派出了[验房师三人小组]，陪我奔赴交房现场。

今天这篇文两个部分，一是如果你刚好有验房需求，就趁着我姐家这篇验房实况分享，获取一些验房干货；

二呢就当吃个瓜，看看即使在北京、房价6w/㎡（限竞房）的大开发商交付现场，能出什么幺蛾子，盲猜这不是开发商个例。

本文全程为踩盘真实需求，并未与开发商有商业合作，大家可放心观看。

图 住范儿自摄

大开发商

精装交付像开盲盒

我国从2010年以后，各地陆续开始实施精装房交付，迄今为止，一二线城市的精装交付比例已达到了90%。

就算给了开发商10余年的发展时间，精装交付的标准至今，仍未从国家层面达成真正统一。

图  住范儿自摄

目前的交付情况，本质上还是取决于开发商一言堂，政府能稍有约束。

楼盘未来的定位是高端优享盘还是品质交付盘，以此倒推未来每平米的房子定价，进而决定了该楼盘是什么样的交付标准、交付品牌。

现在的房产监管很严，精装房的交付标准预售阶段基本就知道了。尤其大的开发商，样板间搭设的时候就会主动公示，看样板间的时候可以仔细留心下。

如下，就拿去年我自己去通州某楼盘，样板间的踩盘现场来看，同是一个开发商的楼盘，按照投标地号的不同，不同单元、不同户型室内和户外交付的标准也不同。

图 住范儿自摄 / 通州某开发商的新开楼盘，样板间交付标准显示，1号和3号的交付标准是一样的，2号和4号区对应的楼盘、户型交付标准一样，这一步其实早在买房招标阶段就规划好了。

我姐买房前，也是早就对比过交付标准的，包括北京同地段其他开发商的楼盘交付、物业评估等细节。

但因为当时选购临近末尾，诸多楼盘里符合她改善需求的，也就也只剩下这个 143㎡的四室两厅一厨两卫了。

图 住范儿自摄 / 交付现场，绿化已经百分百完工；楼宇间间距也足够，植被也可得到充分地照顾；对应的娱乐配套也很完善，可见物业不错

实际交付情况如何？从现场验收的结果来看，表姐家这个143㎡的房子，获得了包括房产合作的第三方验房机构和住范儿验房师在内的两方好评：

“这房子的交付质量，确实属于他们见过中、心目中精装房交付的前三了。”

图 源自官微

「验房前三」的水平

 就这？

就这？是我作为旁观者的态度。

验房师们每日验房，每天要跑上百楼盘，见过交付现场的也多，他们口中的前三说的是行业水平。

用验房师小刘的话说：“那是你没见过更差的”，厨房现场裸漏管道的、门把手装反的、水电都有问题的····

图 住范儿自摄 /  编辑自己家2019年精装房交付现场，某三线城市

那表姐家实际交付情况如何？

图源  地产合作验房师提供的精装交付标准

水电这些基础的都没问题，可以正常使用；

对应的，主卫都配用的一线五金品牌恩仕、次卫配的是国产一线恒洁卫浴；

图 住范儿自摄 / 图左为主卫，图右为次卫

图 住范儿自摄

厨房电器配的是老板油烟机、燃气热水器是林内；

图 住范儿自摄

能看出来，大开发商交付楼盘的品质之一就是厨房水电、五金选用一线品牌。

比如大家耳熟能详的老板、方太电器、林内燃气热水器、马桶或者智能马桶就用TOTO、恩仕这种偏进口品牌的；次之就选国产的恒洁、惠达、九牧之类的品牌。

这里开发商很聪明地耍了个小心机：从用户认知的角度讲，消费者认品牌，而不认产品线。

什么是产品线？就像买家电大家都知道大牌，质量有保证，但其实，大牌也有高端线、低端线。

大牌低配在精装交付的情况里并不少见，俗称“工程定制款”，本质上还是为了保护开发商的利润，用户在这个层面根本没得选，只能被动接受。

你要庆幸的是，如果精装交付尚且用的是大牌哪怕工程款，都还凑合，毕竟大牌也要注意口碑。

怕就怕小开发商用的产品牌子你都没听过，问起来只说是[厂家定制品牌]，交付质量更难说了。

图源住范儿 / 天东门窗上门检查验收

那么我说的大问题究竟在哪儿？

就是精装房高发的厨卫墙面瓷砖，即使是大开发商精装房交付，问题依旧不可避免。

我姐家情况在我看来就是不堪入目了。

次卫淋浴房里卫生间墙面的瓷砖空鼓率超过70%.

而且很明显，部分瓷砖的空鼓是因为基础墙面施工没做好导致的，要修复到完全达标，难度颇高，除非拆了重做。

图 住范儿自摄 / 次卧卫生间墙面空鼓率过高，超70%

厨房瓷砖是同样的问题，令人发愁的是，尤其是与定制柜交汇的瓷砖，修复难度极高、成本也很大。

图  住范儿自摄 / 贴红标位置均为瓷砖空鼓 厨房

还有个最扯的问题，开发商原定的主卧和次卧都是落地窗，实际主卧是半墙窗户，并非落地窗，这算不算交付不合规呢？

图  住范儿自摄 / 上图为主卧、下图为次卧

不止如此，因为我姐家买的一楼，交付时楼外窗户到小区栏杆的距离不到2m，这让她家完全没有隐私可言。

同问题，他们一楼的业主正在想法与开发商battle~

图 住范儿自摄 / 左边为表姐小辰家，右边为其他挨着栏杆的邻居家

图源 网络

除此之外，小次卧的整个地面从东到西，有1cm的高度差，这远超行业4mm的高度差，这对后期房间里设计定制柜有很大影响。

定制柜设计我们都知道，要墙顶地都三面垂平，才可以做到严丝合缝，或者说减少上下、左右的缝隙误差。

但目前光地面这个验收情况就绝不可能，只能是拆了重新做自流平，但花钱和时间都是成本···

图  住范儿自摄

还有些是大家常见的问题，因为有不堪入目、离谱的对比，这些问题反而是小问题了。

· 厨房定制柜安装少了一个层板，层板还找不到了；

· 次卧地面与客厅交接的地面，少了踢脚线；

· 次卧门把手、主卧墙面个别地方开裂了。

图 住范儿自摄 / 常见的小问题

这些就是我姐家大致的验收情况，就这样，在行业内依旧是前三，可见不好的精装房交付呢？表姐光听就感觉到头大····

我请住范儿的验房师大略估算了下，光这些bug修复到不影响使用，至少要再花10w左右。

虽然对比买房的上百万不是大钱，但细数下依旧是鹤岗两套房啊！

顺便说下，住范儿有免费的验房服务，但仅对北京地区，大家如有需要加下面的二维码，备注“精装验房”~

至此，验房这趴就over了，下面是我跟随我姐，在开发商交房现场的一些观察。

至于这些现象合不合理，你们帮着一起看看，有想法可以直接在评论区分享，这部分我经验不丰富，就当交流。

业主与

开发商的battle现场

早在交房前，该小区业主就自发成立了[业主微信群]，实时监控工地现场、开发商的细节情况，主要聚焦两方面。

第一，“先验房再签字”行不行？毕竟房子的交付情况如果不达预期，业主有权不签字。

大家都知道，签字意味着就某项协议达成一致认同，精明的开发商们为了更快地拿到回款，就在流程设计上各种“算计”业主。

为了规避这个bug，我姐小区的业主们自发与开发商交涉，要求“先验房，再签字”。

图 住范儿自摄

第二，房子为什么要通过第三方产权代理费，1500是不是太贵？

图  住范儿自摄

跟着表姐办手续的全过程，我几乎可以肯定，这两个诉求都在一定程度上得到了开发商的有效反馈。

关于第一点，开发商允许业主们自己找第三方验房机构对房子进行现场验收，同时开发商也提供合作的第三方机构可以提供验房报告，用哪种方式业主可自行选择。

但至少从现场的流程上看，业主们[先验房、再签字]的诉求实现了。

至今为止，仍有部分业主未签字，代表房子验收不合格。

图 住范儿自摄 

就我姐家这个合作验房师来看，这个角色很微妙。

碰上懂行的业主，他们就比较细致；碰上不太懂行的，他们就很难评了，因为我现场跟了三家。

图 住范儿自摄 /第三方验房机构记录的验收问题

第二，产权收费问题。这个信息是我第一次知晓（毕竟之前没买过房子），产权代理费该不该收？怎么收？

表姐个人表示，关于第二点产权代理费，她觉得收本身没问题，问题是收1500太贵了？

他们的规则是，不论房产面积，房子产权收费1200，带车位的产权收费1500.

这个价格合理与否？留给屏幕前买过房子的各位来说吧~

图 住范儿自摄

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