所有的二手业主都惶恐不安，二手房真的要被时代抛弃了吗？

最近的咨询几乎奔着二手房难卖而来。

比如说：冰叔，我的房子价格已经一降再降，但还是没人来看房，要不要继续降价？

再比如：冰叔我的房子现在不甩出去，以后新盘户型越来越好二手是不是就要砸手里了？

好家伙，这样一讲好像二手房真的穷途末路，无路可走了。我知道二手房业主很难受，不管是才买了房的还是在卖房的。

户型新规提高实用率是真，但并没有那么夸张。

近期，《广州市建筑工程容积率计算办法》正式印发，提出对住宅半敞开空间半算计容比例适当放宽，并鼓励住宅套内设置入户花园、生活阳台、大进深的多功能阳台等半开敞空间，对架空走廊、空中连廊等慢行系统不计容。

目前宣传的0公摊其实还是包括了赠送的部分，而最大的变化广州住宅阳台占比扩大到20%，进深最大可到2.4米，豪宅阳台的上限还可以适当提高。

当然也有新的限制，有得也有失。

原先不少楼盘会通过报建不计容的花池，后期再改造融入阳台或者房间来实现对应空间的增大；但是新规后这种设置将要计算一半面积。花池也就回归花池本身。

另外新规以前楼盘较常使用的“阳改房”套路，即房间内有一部分或全部由阳台改建而来的设计，在以后新报批的楼盘户型中须全计容。

在容积率守恒的情况下，一旦飘出去的面积越多，室外挤占的空间就越多，楼间距、舒适度、隐私性等则需要相对被牺牲的，这些开发商们也不会告诉你，毕竟你得到了最大限度的室内使用空间。其实上一代户型也偷面积，只是很多时候都是睁只眼闭只眼偷，现在算是光明正大的偷。

新盘的成本摆在那里，降价卖是不可能的，只能提高性价比，所以户型新政也可以理解为广州此次调控的手段之一，冰叔过去就说过官方的调控目标始终在激活新盘的去化，存量并不是他们核心诉求。

但是二手房的流通与否又直接影响新盘的去化。最近在广州踩盘基本上所有的开发商和楼盘现场都谈及一个问题：置换难。现在有意向购房的基本上以改善客为主，但是他们手上的房子无法快速卖出，导致整个周期被无限拉长，新盘的去化也随之下降。

说回二手房，从什么时候开始发现二手房不那么香了？一是新房限价导致一二手严重倒挂；二是广州挤牙膏式新增市中心的优质土地供应，且限地价，某种程度上会诞生一批可能比较有性价比的新盘，而现在限地价已经取消。三是批发上新“名校”，为了孩子读书买二手房不再是唯一选择了。

但事实上是新房限价放开了，土地限价也放开了，这批名校还是没有成绩的。二手房最大优势是确定性，地段和配套几乎不可替代。卖了有时候买不回来。

放眼天河，目前挂牌的二手房共有17255套，看起来选择多多，不愁没有房子买。

但掐头去尾，楼龄20年以内的电梯房，基本上就只剩下5581，仅有三分之一，若是再要求高一点，要花园、要户型好、楼层好……你可以选择的就很有限了。

新盘和二手房从来不是非此即彼的选择，应该是良性生态循环，所以置换的要实实在在考虑自己的情况，是否真的需要买新房，而不是被裹挟着去买，然后被压着拼命降价，不要为了买新房而买房。不是所有人都适合买新盘的，新盘的交楼周期是2年半左右，这里面的沉默成本一直是成本。

现在回头看看，不少核心地段的二手房又有了性价比，买新盘还是选二手房，还是要根据自己的实际情况考虑，羊毛终究出在羊身上。

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