经常有人问，国内的房价到底高不高？以日本为参考。中日韩虽然关系不对付，但是基本上属于同文同种大类的，所以经济层面的很多事情，还是会比较类似的。换句话说，日本走过的路，中国大概率会继续重新走一遍。

    东京目前的人均GDP大概65000，东京23区平均的房价大概也是65000。东京1991年的人均GDP和房价和现在差不多，失去的几十年的故事我们就不再啰嗦了。对比起来，上海的人均GDP大概26000，可是上海的房价也到了65000，和东京基本上是一模一样的。这里我们的分析就不考虑房产税和公摊面积影响等复杂因素了。只做概念性的分析。

    如果上海的人均GDP未来20年平均每年增加4.5%，那么到2043年，上海的人均GDP大概也可以到东京今天的水平。可问题是，上海今天的房价已经透支了未来20年的上涨空间。假设说东京的房价现在是合理的，那上海的房价就是偏高的。

    上海的房产贷款总额是2.7万亿，平均每人11万元左右。本来这部分贷款在经济高速增长的时候，也不算什么。可现在高房价不可持续，将首先影响大概占到总经济盘子17%-20%房产经济，房产经济可能会下滑到10-12%的国际参考水平。但这部分下滑的影响是很大的，相当多的人会失业，而且还会直接影响建材家电电梯等相关行业。形成全面拖累之势。

    房产经济未来下滑的6-8%，一定需要依靠其他的行业补上了。我们看到电动汽车发力了，新能源发力了。可是这中间是否会有时间差，新的经济能不能这么快速地补上房产经济这个窟窿不好说。补不上的话，就要过几年内卷的苦日子了。同时，高房价也在扼杀年轻人生育的欲望，这里就不展开了。

    现在的解决方案是要牺牲银行的利益，来保住房地产。可是根据惠誉的意见，房价不下滑是不可能的。所有的救市政策就不能在根本上解决问题。有点像2015的股市，涨的过高了，还是要回归平衡的。

    至于房价下跌会持续多少年？美国一般最多下跌个2年就见底了。欧洲2008年那一波高峰，房价大概调整了5-7年。香港1997年高峰，2003年见底，6年，15年后的2012年涨破1997年的高峰。东京1991年高峰，大概15年后2006年见底，现在大概回到1997年高峰。上海的房价是2022年达到顶峰，经过多少年会见底，然后经过多少年会重回2022年高峰。由于我们的宏观调控，大体上介于之间吧。

    总体来说，我不认为其他行业可以很快弥补房产经济的缺失，起码需要经历2-5年痛苦的时间差。我们的解决之道就是扩大财政赤字，和牺牲银行的利益。那么接下来的问题就是，在这个痛苦的时候，我们怎么才能保护好自己的财产。美联储大概是加息会停止，如果美联储开始降息了，我们的日子会稍微舒服点，可问题是，美国人会让我们舒舒服服地渡过这2-5年的痛苦期吗？