浦开云璟二期85㎡2房户型,值得买吗?!
作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:15 | 时间:2023-11-27 18:02:22
浦开云璟二期推出建面约85㎡2房，97/120/140㎡3房以及140㎡4房，均价约9.1万/㎡。
97-140㎡户型相对完美，该冲就冲。
但85㎡得房率相对较低（约68-69%，以实际交付为准），又只做了2房，让不少购房者陷入纠结，前景到底如何？
那我们今天就从数据层面来聊一下浦开云璟85㎡2房的前景。
建面约85㎡2房户型：
鉴于浦开云璟是全新板块，本文成交数据参考周边的金桥、张江、碧云。
第一，看成交量，项目附近到底有多少85㎡2房成交？
①，先看贝壳成交数据：
2021年至今，这三个板块贝壳一共成交1922套，其中80-90㎡有202套，占比约10.5%。
若计算房型，2房有1096套，占比约57%。
换言之，2房在张江、金桥、碧云总体是吃香的，但主力成交面积是60-80㎡，尤其以60-70㎡更多。
②，我们再看所有网签数据：
2021年至今，这三个板块二手房总共成交17643套，该数据只能到统计面积段，无法细分房型，落位在80-90㎡的约占10.5%，与上述贝壳数据是吻合的。
故参考两个数据，结论就是这三个板块主力成交是70㎡以下，80-90㎡约占10.5%，而在这10.5%中约七八成可能是两房。
第二，我们看成交价，85㎡2房的购买力到底在多少？
根据贝壳数据，张江、金桥、碧云2房主力成交总价是600万以下，事实就是金桥存在不少老房子，老破小是这个片区的成交主力。
落位到80-90㎡2房，主力成交总价是700万以下。
也就是说，这三个板块主力购买力是700万以下。
那什么样的2房能卖上价？
还是和房龄、品质或者学区有关，房龄15年以内的房源成交总价相对更高。
第三，我们聚焦15年以内次新房。
我看了一下15年内次新，无非就是万科翡翠公园、汇智湖畔家园、张江汤臣豪园、碧云新天地等等。
在看案例前，我们先来看一个整体数据：
对于碧云、金桥、张江15年次新，80-90㎡2房单价上限不如80-90㎡3房。
这和小胖君的认知较为接近，说一下我的看法：
80-90㎡2房它对应的家庭结构，可能是“310”分户，可能是预算相对有限的小两口，也有可能是老夫妻养老，一手房是这样的客户画像，二手房买家可能也是这样的群体，那家庭结构决定了它的价格上限可能很难拉得太高。
举个最简单的例子，在市中心，可能有人会花20万一平买一套85㎡3房，但你让他以同样的价格买85平㎡2房，这个概率会低很多。
换言之，在80-90㎡，一般来讲3房相比2房价值更胜一筹。
接下来我们看两个案例：
①.张江汤臣豪园
张江汤臣豪园70多、80多平的两房可以卖到13、14万/㎡，相比其他户型上限较高，2021年来80-90㎡成交53套。
来源链家：2023.11.25
来源链家：2023.11.25
为什么两个项目小户型与大户型表现截然不同？
我认为是因为张江汤臣豪园的学区很好，又是2号线自带大客流，小区本身成交量就比较大，这其中为了学区买房的业主多。
而万科翡翠公园更多偏自住属性，学校没有张汤强势，据中介反馈卖2房的业主大多因为住不下急售，所以价格较低。
换言之，张汤2房溢价高更多是学区加持，因为2房面积有限能控总价。
那对应到浦开云璟，如果将来的学区是顶级的，2房上限有可能跑赢其他户型；但一般来讲，2房价格上限相比其他户型会逊色一些。
浦开云璟是全新板块，其实成长路径和前滩很像，那我们来看一下前滩80-90㎡2房和正常的百平米3房会有价格差吗？
数据显示，2021年至今，前滩80-90㎡2房成交均价为149748元/㎡，90-100㎡3房成交均价为181406元/㎡。
差价是比较明显的，但鉴于前滩2房奇葩户型较多，可能好户型之间实际差距没有那么大。
再看一个案例，晶耀名邸是前滩户型最好的小区之一。
下图左边是大户型3房4房，挂牌价可以到20万/㎡上下；右边是2房，整体挂牌在16-18万/㎡。
来源链家：2023.11.25
这说明前滩作为一个全新板块，在板块成熟后，80-90㎡2房二手房价格与3房有一些差距。
当然了，浦开云璟2房值不值得买还应该结合市场环境。
700多万如果不买浦开云璟还能买谁？
我们之前也做过浦开云璟二期、浦发唐城三期、绿城沁兰园的PK，投票能说明一定问题。
在浦东700万+无非还有浦发唐城三期，那这里又会牵扯到积分问题。
浦开云璟这一次大体量推盘，积分可能比较友好，2房也有144套，买到概率是比较高的。
如果低分能买到，我觉得整个浦东700万+可能没有比浦开云璟更好的选择。
它相比于唐镇，中环旁+双轨交，地段交通有绝对优势；而且配套能级也更胜一筹。张家浜在能级和板块上限上要比唐镇高。
与闵行梅陇相比，可能梅陇的规划更加宏大，但兑现时间需要很长很长，这其中也会伴随诸多不确定性。
反观浦开云璟，地段明确更好，商业、酒店规格已经敲定，又在双轨交之上规划大体量办公，板块发展的确定性要比梅陇更强。
所以，我的观点是，除非有强学区加持，不然浦开云璟85㎡2房价值上限可能跑不过其他户型，但纵观11批次，张家浜在700万+预算中，地段、配套能级和兑现力都是有优势的，依旧是一个非常棒的选择！
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