本篇是回顾华润置地打造的大冲村片区—南山外国语科华学校的学区房该怎么选择？

南山外国语科华学校是深圳市判定为第一所三星级绿色建筑九年一贯制学校，也是一所精心打造的国际化创新型九年一贯制公办学校。愿景是“争创全国一流外国语学校，打造国际创新教育标杆的高水平成员校。”

虽然是一所2018年才开学的新学校，但师资力量这块还是拿捏的比较厉害。科华学校处于的位置就在高薪的科技园大本营里，这里有着受过上等教育的家长，孩子的教育这块拿捏的肯定也是很严的。所有即使学校现在不再公布出中考成绩，也一样会被广大网友关注、看好。

加上当时片区新楼盘少且是大品牌开发项目，也就导致这个区域想低调都难。

说实在的，华润置地也是不知当时怎么想的，拿那么一块地，建楼盘建的这么密集，加上科技园本来就是办公写字楼比较多，所以居住体验这块不是那么完美的（不过华润置地应该也知道这块，所有这几年也是在一步步完善，比如连接沙河西公园的长廊，万象天地举办各种活动弥补一些缺陷）。

我们从学区楼盘分布开始讲起

科华学校所在的区域重点还是次新房较集中。像大冲学区的楼盘均2003年建、文华学区的楼盘均1995年建。区域到目前还在施工建设中，比如华润城五期（润玺二期），还有2019年初立项的莱茵花园，目前已经拆完但好像又停工了，就算这个开发商是实力不行还是咋滴，这个楼盘旧改项目迟早还是得动工的。

学区内的很多楼盘都是成系列开发，如下：城市山谷花园一、二、三期（二期新世界豪园（联排）、一期则是硅谷别墅（独栋）），英伦名苑一、二、三、四、五期（四期则是红树别院、“五期莱茵花园旧改”），华润城一、二、三、四、五期，大冲回迁物业大冲城市花园，加壕寓万象府所圈成。

南外科华学区的最低门槛小户型住宅还就藏匿在别墅里的城市山谷花园三期之中和红树别院里。

城市山谷花园三期政府指导价131100元每平：

三期主要由小区里的米兰道西侧8栋组成，小户型分布于9号楼，这栋是总高9楼，全部户型朝西向、单面采光、不通燃气（只有水电），44平一房为主在中间，64平两房位于每层的两端头处；有很多传言是这么说的“这个9号楼又不通燃气只有水电，就是开发商设计出来给小区别墅群遮挡噪音和西晒的”。目前有套两居室就便宜了，680万卖，满五年且唯一住房的。

红树别院（英伦名苑四期）政府指导价132000元每平：

小区是2014年交楼的，与南外科华学校为邻居，一共有四栋主要豪宅大面积复式为主，只有一号楼回迁房物业是小户型，高拓展、户户通燃气；31平方米是正规一室一厨一卫一阳台的单间格局；小户型放卖也比较少。

小区里1号楼还有63平两房户型，73平三房户型，83平三房户型，106平3+1房户型。2-4号楼更加厉害，173平至245平大复式，为两梯两户，入户就有近18平方米。（红树别院详情可私信）

接下来我们再介绍下网红华润旧改楼盘【华润城】

小区品质虽然很高端，物业管理也很优，但是小区密度是真的被很多成功人士当话题喷。五期都是由超高层设计，从润府一期最高59层，润府二期54层，润府三期54层，再润玺一期、二期最高62层，也是一次次被突破，在科技园住宅群里，算华润城这个项目最高，视野最开阔了。

华润城润府系列目前交房入伙了三期，这个润府三期一直开发但是使用率是一直在递减的，一期88平方是做的三室两厅两卫布局，二期88平方是做的两室两厅两卫设计，三期就奢侈了，88平是两室两厅一卫。

那么先介绍【华润城润府一期】政府指导价132000元每平：

从小区平面图来看，这个地段呈长条形“还有点耐克标志的感觉”，还是说“开发商就是想表示一期我选的位置是√的”哈哈，开玩笑归开玩笑；一期的每一栋的东南西北方向的楼间距还确实相对无敌，南面的英伦名苑一期和北面的城市山谷都比较矮，相对通风效果及采光还是比较好的。喷完楼再吹下地段，一二栋相对近沙河大道会比较吵，其他的还好，步行至地铁口约15分钟，目前接送小孩到科华学校上学放学约10分钟，但是小区这个整体还是可以的，如果满分100分，我会评90分。

主力房型介绍：

82平方米两房两厅一厨一卫两阳

目前出租的挂盘量有13套，报价在10800起（每个业主心态不同,价格也就不等）

目前出售的挂盘量有25套，报价最低的1100万（每个业主心态不同,价格也就不等）

优点：

1、户型整体方正实用，双阳台设计，户型通透性好；

2、景观阳台达5.4平米；

3、功能分区明显，动静分离；

4、生活阳台与厨房打通，让厨房更有储物空间；

5、“L型”入户设计，保证客厅生活的私密性。

缺点：

入户通道达3.2米，空间较难利用。

88平方米三房两厅一厨两卫两阳

目前出租的挂盘量有48套，报价在11000起（每个业主心态不同,价格也就不等）

目前出售的挂盘量有80套，报价最低的1200万（每个业主心态不同,价格也就不等）

优点：

1、空间方正，干湿分区明显，居家适宜；

2、功能分区明显，动静分离；

3、生活阳台与厨房打通，让厨房更有储物空间；

4、主卧带主卫，保证主卧的私密性；

5、客、餐厅一体化，节约空间，双阳台设计，便于通风；

6、东南向看高尔夫场景，西北东北向看别墅景观。

缺点：

1、客厅餐厅进深达8.25米，或将影响餐厅采光；

2、次卧开间仅5个平米左右。

131平方米四房两厅一厨两卫两阳

目前出租的挂盘量有6套，报价在18500元起（每个业主心态不同,价格也就不等）

目前出售的挂盘量有7套，报价最低的1900万（每个业主心态不同,价格也就不等）

优点：

1、户型整体方正实用，双阳台设计，户型通透性好；

2、景观阳台达6.8平米，高楼层的视野真做到了无敌，把大半个西丽揽在眼前；

3、功能分区明显，动静分离；

4、生活阳台可改造成书房、保姆房、储物间或儿童游乐室，户型灵动。

缺点：

1、入户通道达3.2米，空间较难利用；

2、朝北向离北环与沙河西车辆交汇处较近，噪音肯定就是避免不了的。

165平方米四房两厅一厨三卫两阳

目前出租的挂盘量有7套，报价在25000起（每个业主心态不同,价格也就不等）

目前出售的挂盘量有4套，报价最低的2500万（每个业主心态不同,价格也就不等）

 优点：

1、户型整体方正实用，双阳台设计，户型通透性好；

2、景观阳台达6.8平米，高楼层的视野真做到了无敌，把大半个西丽揽在眼前；

3、功能分区明显，动静分离；

4、生活阳台可改造成书房、保姆房、储物间或儿童游乐室，户型灵动。

缺点：

1、入户通道达2.2米，和进房间的过道浪费空间较多；

2、朝北向离北环与沙河西车辆交汇处较近，噪音肯定就是避免不了的。

来，再评一下【华润城润府二期】政府指导价132000元每平：

小区一共6栋，由ABCDEF栋组成，楼间距比较密，楼栋南北竖向排列布局，前后左右四面遮挡，可以这么形容“您在自家阳台上可以看到对面家在做甚”。这也就会让各位准业主们对居住舒适度有了印象。我记得我2018年带一位腾讯客户看咱们二期一手项目的时候，那位姐姐还说“不实用、次卧小、楼太密等等”，从房本上标示的使用率还是有80%多，这估计就得怪到设计和格局的影响了。项目整体位置可以说是大冲旧改项目华润城五期中地段是最好的，比如安静、近商圈、学校、地铁等等。如果满分100分，我会评83分。

主力房型介绍：

88平方米两房两厅一厨两卫两阳

目前出租的挂盘量有25套，报价在15500起（每个业主心态不同,价格也就不等）

目前出售的挂盘量有22套，报价最低的1100万（每个业主心态不同,价格也就不等）

优点：

1、户型方正，功能完整，全明通透，动静分区合理；

2、入户玄关设计，人性化收纳空间，提升出入私密性；

3、客餐厅，主卧均朝南，采光通风俱佳；

4、双阳台设计，景观与实用互不干扰，增加居住的舒适性；

5、样板房装修，让客人进来会显得大气。

缺点：

次卧较小，只能放1.2米的床会比较舒适，放1.5米了就显得拥挤。

150平方米三房两厅一厨两卫两阳

目前出租的挂盘量有6套，报价在29000起（每个业主心态不同,价格也就不等）

目前出售的挂盘量有8套，报价最低的2100万（每个业主心态不同,价格也就不等）

优点：

1、南北通透，全明房设计，通风采光俱佳；

2、约8米阳光入户花园，增加户内收纳及休闲空间；

3、坐拥约6.8米宽厅，匹配超大景观阳台，宽绰豪宅尺度；

4、主卧大套房配观景浴缸，南北开窗，增添阅读休憩空间；

5、卧室全凸窗设计，充分强化空间延展性。

190平方米四房两厅一厨三卫两阳

目前出租的挂盘量有6套，报价在31000元起（每个业主心态不同,价格也就不等）

目前出售的挂盘量有12套，报价最低的2360万（每个业主心态不同,价格也就不等）

优点：

1、三面采光，全明房设计，城市景观尽拥眼底；

2、约14米宽绰南向景观面，搭配大阳台，宽景凸窗，体验完美舒适生活；

3、双套房设计，满足家人对空间独立性的需求，尊贵感十足；

4、主卧套房匹配独立衣帽间，双台盆操作面，打造高尚生活空间。

【华润城润府三期】政府指导价132000元每平

于2019年底开始交楼，楼盘以半围合式布局，沿华润城外围而建，三期位于算黄金C位，东近南山外国语科华学校，西面视野很好目前是大冲水库这块空地，视野可能永久性无遮挡，南侧紧邻二期；项目3号楼是单身公寓，这楼栋的户数非常多，以40-50-60平方小户型公寓为建。户型都一致的情况下，单论配套便利性而言，三期的位置比一期有优势但不如二期；如果满分100分，我会评75分。

主力户型介绍：

88平方米两房两厅一厨一卫一阳台

目前出租的挂盘量有33套，报价在15000起（每个业主心态不同,价格也就不等）

目前出售的挂盘量有18套，报价最低的1130万（每个业主心态不同,价格也就不等）

点评：

西南向，双面采光，临路，客厅开间3.7米带1.4米宽阳台，足够满足日常需求。主卧开间3.6米宽敞舒适，次卧开间2.7米3.6米宽空间比例也比较不错。厨房空间较佳带生活阳台可纳入室内或单独使用。自成玄关对客厅私密度保护较好。户型紧凑空间功能分布科学合理，中高层具有良好的视野开阔度，低层单位较容易受到道路噪音影响。

150平方米三房两厅一厨两卫两阳

目前出租的挂盘量有8套，报价在26000起（每个业主心态不同,价格也就不等）

目前出售的挂盘量有13套，报价最低的2100万（每个业主心态不同,价格也就不等）

点评：

1、南北通透，全明房设计，通风采光俱佳；

2、约8米阳光入户花园，增加户内收纳及休闲空间；

3、坐拥约6.8米宽厅，匹配超大景观阳台，宽绰豪宅尺度；

4、主卧大套房配观景浴缸，南北开窗，增添阅读休憩空间；

5、卧室全凸窗设计，充分强化空间延展性。

190平方米四房两厅一厨三卫两阳

目前出租的挂盘量有15套，报价在32000起（每个业主心态不同,价格也就不等）

目前出售的挂盘量有7套，报价最低的2900万（每个业主心态不同,价格也就不等）

点评：

1、三面采光，全明房设计，城市景观尽拥眼底；

2、约14米宽绰南向景观面，搭配大阳台，宽景凸窗，体验完美舒适生活；

3、双套房设计，满足家人对空间独立性的需求，尊贵感十足；

4、主卧套房匹配独立衣帽间，双台盆操作面，打造高尚生活空间。

总结华润城这三批二手房呢，我目前刚需改善型比较推荐购买一期，至于三期也满了五年了，而且新政后150平以内的大部分算普宅，还是比较推荐的，楼新视野开阔，相比二期肯定性价比高很多。

回顾过来再看看真正的科华学区房C位楼盘【大冲城市花园】政府指导价130000元每平

从最上图可看出，这个楼盘走去学校呢？还是逛商场等等都几乎做到了0距离啊，然后您可以看看上面的楼栋示意分布图，这个楼间距是真的合理，户型朝向也是非常的好；最掉层次的也就外立面了吧。

主力户型介绍：

80平方米两房两厅一厨一卫两阳

目前出租的挂盘量有7套，报价在9500起（每个业主心态不同,价格也就不等）

目前出售的挂盘量有13套，报价最低的880万（每个业主心态不同,价格也就不等）

优点：

1、户型方正，功能完整，全明通透，动静分离合理；

2、双阳台设计，景观与实用互不干扰，增加居住的舒适性；

3、卧室飘窗设计，使用率增大。

缺点：

1、次卧较小，只能放1.2米的床会比较舒适，放1.5米了就显得拥挤；

2、密度大，采光受限；

3、玄关较窄，难以利用。

100平方米三房两厅一厨两卫两阳

目前出租的挂盘量有8套，报价在11500起（每个业主心态不同,价格也就不等）

目前出售的挂盘量有10套，报价最低的1200万（每个业主心态不同,价格也就不等）

优点：

1、空间方正，干湿分区明显，居家适宜；

2、功能分区明显，动静分离；

3、生活阳台与厨房打通，让厨房更有储物空间；

4、主卧带主卫，保证主卧的私密性；

5、客、餐厅一体化，节约空间，双阳台设计，便于通风。

缺点：

客厅餐厅进深达8.6米，或将影响餐厅采光。

125平方米三房两厅一厨两卫两阳

目前出租的挂盘量有3套，报价在15000起（每个业主心态不同,价格也就不等）

目前出售的挂盘量有6套，报价最低的1500万（每个业主心态不同,价格也就不等）

优点：

1、南北双阳台设计，通风效果极佳；

2、格局方正实用，使用率俱高；

3、主卧带卫生间，动静分区明确合理。

缺点：

1、3栋受万象天地商圈影响，南向低楼层景观受限，且对着车库出口，5楼以下都有夜间车灯困扰。

175平方米四房两厅一厨三卫三阳

目前出租的挂盘量有2套，报价在18000起（每个业主心态不同,价格也就不等）

目前出售的挂盘量有4套，报价最低的2360万（每个业主心态不同,价格也就不等）

点评：

1、南北双阳台设计，通风效果极佳；

2、格局方正实用，使用率俱高；

3、主卧带卫生间，动静分区明确合理；

4、可把北面阳台A隔断做个保姆房。

275平方米双层七房两厅一厨六卫四阳

目前出租的挂盘量有1套，报价在30000元

目前出售的挂盘量有1套，报价3300万（每个业主心态不同,价格也就不等）

点评：

1、南北双阳台设计，超大，非常有气派；

2、格局方正实用，使用率俱高；

3、主卧带卫生间，动静分区明确合理；

4、二楼也有正门，也有部分出租业主做成两套平层（非复试）四房出租。

5、这么多房间，可以住上三代人了，且还可以拥有保姆房。

总结：小区地段绝顶，绿化率高，车位充足，生活健康设施齐全；小区租户占比率大，125平方南北通的户型适合改善型买家购入。

最后聊聊【英伦名苑】这个小区采用的英式建筑和英伦风情为主格调，外立面设计美观，并且在社区布局上也是做的精心，居住环境很好。虽然小区被华润城一圈包围，但是这也隔除了大部分噪音的污染。英伦名苑分为三期，一共有12栋，一期有4栋，二期4栋，三期4栋，三期的楼栋号都是连接一起的，其中只有一期2、3、4号楼是步梯房，其他都在电梯。综合楼盘的容积率是非常低的，在这人口居住密度低的同时，小区也有个不足之处，那就是车位欠缺，在2000年代时真就没有考虑过每家都能拥有一台甚至两台车子。所以停车紧张是这个小区一大难题。

【英伦名苑一期】政府指导价101800元每平

主力户型介绍：

138平方米四房两厅一厨两卫一阳

目前出租的挂盘量有1套，报价在15000元

目前出售的挂盘量有2套，报价最低的1300万（每个业主心态不同,价格也就不等）

优点：

1、板楼一梯两户朝南设计，通风效果极佳；

2、格局方正实用，卧室够大，使用率俱高；

3、主卧带卫生间，动静分区明显合理；

4、每个房间都有飘窗，主卧还有约3个平方米的赠送。

缺点：

英伦都是跃式的，就是客厅进主卧有个坡

【英伦名苑二期】政府指导价97900元每平主要是大户型为主，成交相对冷门。小区为一梯两户电梯房，板楼结构，通风效果都是非常好的。适合刚需改善型用学位的家庭购买。

主力户型介绍：

145平方米四房两厅一厨两卫两阳

目前出租的挂盘量有1套，报价在18000元

目前出售的挂盘量有4套，报价最低的1500万（每个业主心态不同,价格也就不等）

点评：

1、入户有约19平，可随心改造设计为自己喜欢的功能区；

2、格局方正实用，使用率俱高；

3、主卧带卫生间，餐厅出生活阳台带有保姆间，动静分区明显合理；

缺点：

1、朝北或朝东，这点很多买家会嫌弃；

2、英伦都是跃式的，就是客厅进主卧有个坡。

150平方米四房两厅一厨两卫两阳

目前出租的挂盘量有3套，报价在15000起（每个业主心态不同,价格也就不等）

目前出售的挂盘量有3套。报价最低的1550万（每个业主心态不同,价格也就不等）

点评：

1、南北双阳台设计，通风效果极佳；

2、格局方正实用，使用率俱高；

3、如果房间不够，可把北面阳台B隔断做个保姆房；

缺点：

1、英伦都是跃式的，就是客厅进主卧有个坡。

【英伦名苑三期】政府指导价105600元每平也叫英伦春天，在2005年入伙的社区，所以在外观设计方面也加以改进了；电梯是做了全透明玻璃观光梯，小区的楼间距也计较开，没栋的一楼都是架空的，与南外科华学校为邻居，小户型也在三期了。

主力户型介绍：

76平方米两房两厅一厨一卫两阳

目前出租的挂盘量有1套，报价在9000元

目前出售的挂盘量有2套，报价最低的780万（每个业主心态不同,价格也就不等）

优点：

1、功能分区明显，动静分离；

2、生活阳台与厨房打通，就可以做个L型厨房；

3、餐厅、客厅区分开，让人有种阔气派。

缺点：

客厅餐厅进深达7米，或将影响餐厅采光。

83平方米三房两厅一厨一卫两阳

目前出租的挂盘量有1套，报价在11000元

目前出售的挂盘量有3套。报价最低的870万（每个业主心态不同,价格也就不等）

优点：

1、功能分区明显，动静分离；

2、要想抓住男人的心，先生活阳台与厨房打通，可厨房加大；

3、餐厅、客厅区分开，让人有种阔气派。

缺点：

1、客厅餐厅进深达7米，或将影响餐厅采光；

2、次卧开间仅4个平米左右，或只能做书房或衣帽间。

114平方米三房两厅一厨两卫一阳

暂无出租的

目前出售的挂盘量有3套。报价最低的1150万（每个业主心态不同,价格也就不等）

优点：

1、每个格局都比较大，可称无可挑剔。

2、格局方正实用，使用率俱高；

3、主卧带卫生间，动静分区明确合理；

缺点：

跃式风格时还是要注意下台阶。

134平方米四房两厅一厨两卫两阳

目前暂无出租的

目前出售的挂盘量有2套。报价最低的1570万（每个业主心态不同,价格也就不等）

这个户型也是很好，每个房间都足够宽敞，相比上面华润城户型，南北通透；再加持主卧的两面落地窗采光及衣帽间和独有的卫生间，更是一个加分项，让主人住起来更加舒适。

大盘总结！

通过上文的介绍，我们基本完成了南外科华学区楼盘的一个梳理，刚需要求品质高还是看华润城润府一期、大冲城市花园。改善请随意。

纯为小孩读书用学位重点城市山谷三期一房，至于红树别院的一房相对门槛较低一些。

另外英伦名苑是老了点，但是相比其单价还是挺大优势，毕竟使用率相对也会高一些，只是物业品质较差很大一截，且车位紧张问题。

当然，最终的选择还是得综合自己家庭的多方面因素去思考，这条帖子只能说个大概。准