房价降多少才算极限“抄底”了?
作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:19 | 时间:2023-11-28 15:29:18
小行家最近在网上看到这样一组数据：
“上海10月降价房源占比达到94%。”
“这个占比到达了近3年的一个峰值！”
看完数据，相信大家和我一样，都想知道“降价”之后，大家有没有去买？
小行家找来了链家网的成交数据，发现一套房子的平均成交周期在80天左右，而现在竟然已经来到97.2天，也是近3年高点！
这说明，“降价”也没能让购房者快速“买单”！
什么原因呢？
是因为，买房人变少了吗？
不是！你会看到2023年的客户量其实相比前两年并没有差很多。
那是因为什么？
小行家认为，虽然每月客户量不在少数，但是客户看完几套房子之后的第一反应是比价 ，比的不仅是总价，还是同类房源谁降的更多。
他们生怕自己抄底，只抄到了半山腰。所以徘徊、观望的情绪达到至高点，迟迟不肯下手。这也就导致了成交持续“低迷”、市场“置换链条”盘不活的结果。
01
行家买房
到底降多少才算极限“抄底”了？
价格降到位了，你真的就会买吗？
为什么市场现在已经明摆着在降价，大家依旧没有实际行动呢？
小行家认为，归根结底，两个原因：
对市场没有信心，怕掏空6个钱包换来的是“房价贬值、房价如葱”；
对市场价格没有概念，不知道什么样的价格，是值得出手捡漏的。
针对这两个原因，小行家想给大家几点建议：
首先，要知道，如今看空的其实都是想上车的，只是觉得门票太贵上不起，期待市场帮他们把价格压一压。你想啊，要不然，每个月哪来这么多看房人！
所以与其听风就是雨，不如好好“货比三家”，遇到合适的尽快下手。
其次，别怀疑，上层比你更不愿意看到房价跌跌不休的状态，他们会想尽各种招数，来拯救楼市，我们大可不必悲观。
你看深圳就知道了。由于市场太冷，深圳二套房首付比例从之前的“普通住宅7成，非普通住宅8成”，大幅下调到4成；普宅的标准也往上调了；豪宅税也减免了！
那么畅想下，上海二套房首付比例从七成下降到四成，五大新城放开限购，普宅标准也顺势调整，会给楼市注入多少购买力和资金？
最后，关于上海房价的底部到底在哪？
如果一定要有个“底部参考价”，那么小行家觉得2020年的房价是最好的范本。
因为2020-2021共有近60万的买家上车，是上海二手房的成交大年。而上海这座城市普遍没有亏钱离场的觉悟，或者说必要。只要不是火烧眉毛，没人愿意亏钱把房子卖掉的。
所以我们可以参照2020年的价格去看，若是一套房子的价格已经无限接近于2020了，那么别贪，可以出手了！
至此，我想，对于到底降多少才算极限“抄底”；以及价格降到位了，你是否会买，这两个问题，大家都应该已经心中有数。
02
行家买房
低于市场价的房子，真的都可以去“捡漏”吗？
无论新房/二手房，优质的房子总是更容易出手！
我们说，潮水褪去，才知道什么样的房子在裸泳。越是市场差的时候，楼盘的缺点也更容易暴露。
不是所有低于市场价的房子，都可以去“捡漏”！不管新房/二手房，优质的房子才更有话语权，也更有穿越周期的能力！
所以，在搞清楚上文这两个问题后，我们只需要再拥有一双“慧眼”，用最合适的价格拿下最优质的房子！这样，足以成为本轮牛熊交替周期中的“大赢家”！
那到底怎么挑“优质”？小行家觉得，品质是首要！其次教育等配套、以及房子本身的稀缺性，都是衡量标准。
以普陀内中环的【宝华城市之星】为例。
这个2016年-2020年分批入市的小区，交房有近五年光景。小区整体品质放在当下，依旧可以吊打同行。
当城央新盘，买家还在吐糟真石漆和铝板质量之时，它在五年前就用上了全石材立面，最近曾路过该小区，依旧感觉历久弥新。社区绿化营造更不用多说。
我们把小区内同一种户型，在一段时间内的成交价格，拉出一个曲线图。
可以看到，【宝华城市之星】大户型二手成交价，呈现波段上涨的形态。
（来源：链家）
现下我们被所谓的“倒挂”蒙住了眼，交房后又陷入各种维权，有没有想过，便宜或许总有便宜的道理？而贵的东西，可能未来会越发稀贵。
如果事物的真理都是“物以稀为贵”，那这几年的楼市产品，稀缺的究竟是什么？
高品质，一定是“首当其冲”的吧。
教育依旧重要
以浦东著名的“学区房”胜地——御桥板块为例。
这一组次新房二手价对比也挺让我意外的。不是都在说学区房崩盘了吗？御桥的学区房最新的成交价格，格外坚挺啊。
据周边中介透露，除了已有学校常年的稳定成绩，御桥即将新建教育配套的利好，也是近期板块价格不跌反涨的关键。
（来源：链家）
学区是一个复杂的话题，也许你会举出上海某某学区房高位猛降的案例，我不否认。
但对比下同区域没有学区的房源，学区房的特殊溢价是不是还在？这也是事实。
古有孟母三迁，今有择校而居。对于很多家长来说，买一套学区房，或者选择一个学区板块，更多的是为孩子营造一个更好的人文学习氛围。
毕竟一个圈层的人都拿出相当溢价选择了这里，对孩子的教育重视，体现在房价里也是十分合理的。
虽然新房不承诺学区，但是板块的教育资源强度，也是重要考量。
这就是为何拥有福外+建平的唐镇板块，在下行的市场中，新房销售成绩格外醒目。
供应稀缺
以张江板块为例。
今年两套万科翡翠公园的三房户型成交都达到了12万+。一个挂牌周期仅19天，另一个也在两个月左右。属于二手市场交易周期相当紧凑的快销区域。
（来源：链家）
万科翡翠公园三期，目前某中介平台上，三房及以上改善性户型，最低挂牌价也要12.6万。这个浦东贴着中环线的价格，已相当于新房市场的静安、杨浦内环内。
浦东中环次新房，为何跑出了城央的价格？
张江产业优势毋庸置疑。但回归到房地产属性，还是简单的一句总结——物以稀为贵。
张江长期新房断供，多年就开过一个新盘，也就是今年的中建御华园。87分的入围分，基础分满分还需要至少180个月的社保。
在中短期内，我们要跟随土地供应的步伐，去判断地段的稀缺性。
下一个类似张江这般，就业人口密集，而住宅断供的区域，或许才是房价有强力支撑的地方。
总之，虽然每个人买房的需求、侧重点都不同，但品质、配套、供求关系，一定是影响房价更为明显的条件！
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