2022年是近10年政策出台频次最多的一年，近1000条左右,整个楼市市场处于比较低温过程中，很多楼市比较偏弱。到2023年政策宽松趋势延续。2023年政策力度也是非常大，与2022年有什么不同？2023年整体频次减少，区分更加精准，2022年侧重供应端，需求端也有，但2023年侧重需求端，带来的供应端，今年的8月底到现在，多部委提出防腐韧带政策纳入，可以调控供应商，包括央行下调了存量负债利率，政策力度非常大，政策出来楼市情绪也非常明显。

从网签数据可以看出,北、广、深在9月中下旬开始有回升，可以看出政策显效，达到预期。从35个重点城市国庆成交数据,今年国庆假期比去年要弱，比2019年降两成左右。

10月第二周成交比第一周环比回升，比9月中下旬有些下降。政策显效，但是显效程度不是特别大。但是对于很多三四线城市而言，因为他们本身也没有很多政策调控，对于这样城市政策的带动力度并没有那么大。

问：政策出来市场反应没有那么大，原因是什么？

答：原因有几点，第一点是需求，需求可以用一个指标叫城镇化率。在2015年城镇化率56%左右，2022年全国常住人口城镇化率65%，发达国家城镇化率80%，当前城镇化率与发达国家比不是特别高，但是基于国情，65%也不算低。城镇化发展没有以前快，农民进城总量没有以前多，这是一个原因。

第二个原因是供求关系，房地产市场的冷热或者说未来的健康程度其实是供求关系。在2015年，很多城市供不应求或者供小于求，当时由于政策农民进城导致需求增加，造成供不应求局面。但从2021年下半年到现在，很多城市出现库存过剩问题，库存去化压力大。

第三个原因是市场预期。预期是重要的因素，2015年人们都预期未来房子会涨，十分看好房地产市场。当时是房地产市场周期，而现在市场和经济、就业有关，房地产自身有房价市场周期。现在经济压力大，就业预期、收入预期导致未来房地产市场预期偏弱，政策出台后显效程度没那么好。

问：今年市场成交没有去年多，是什么原因？

答：第一要分城市，对于大多城市政策显效程度没有那么好。第二因为三年疫情后，今年人们外出旅行多，对于一线城市会造成成交情况不如去年，但大多城市的政策响应性没有那么多。第三预期的问题，大多城市政策起到的作用非常小，要依靠市场经济恢复，去消耗库存。

问：国庆后比国庆前成交数据有大的提升吗？

答：监测50个城市，国庆第二周比第一周环比增长了130%，因为网签的原因，可能很多城市都已经认购了，但是网签是在国庆下一周网签，会导致第二周量非常高，但京沪城市，还是能够保持一定活跃度。核心二线城市，要观察它的持续性，三四线城市市场压力非常大。

问：售楼处看房的人挺多，实际上买的不是太多，怎么看？

答：首先要排除不看好房地产市场客户，因为这类客户哪怕政策出到底，都不会去买房。第二类客户是对政策心中有标准，会关注限购政策。城市二手房房主想把房卖了，可能会增加限售。还有客户觉得价格还没到底，更加关注房价。每一类客户对自身所想要的政策标准不一样，一半客户对未来房地产市场预期不看好，政策敏感度也不高。

问：9月1号北京出了认房不认贷政策之后，看房或者网签人比较多，是之前已经看好了房，在等政策才下单，还是他们对市场有比较大的预期？

答：两种都有，第一种的更多，北京政策出台之前就已经有一些风声，其实人们是在等政策，他们当时就已经看了房，等政策出台落地之后。就去买房了。

第二种是想买房之前没有看好房，他们并没有担心未来价格涨不涨了，跌不跌了，而是担心好房源没有了，去买房的。

问：对于放开限购政策，北京、上海、深圳放开远郊区县可能性有多大？答：可能性蛮大，北京在今年4月份文件里面提到要在房山区试点。政策放开与不放开，要遵循房住不炒原则之外，还要参考自身房地产市场形势。

问：北京、上海城市，还有哪些政策没落地？答：北京、上海工具上蛮多的，说几个非常有用的。第一是限购房政策。全部限购一开始是打不开的，可以先调整社保，放松郊区限购，包括限购可以从家庭增加购买套数，可以按照首套来认定，调整限购的范围。第二是降低首付率。第三是调整公积金。上海已调整公积金，北京公积金的占比销售比较低，政策的调控空间是非常大的。还有契税减免等。

问：多孩家庭对房产市场的影响有多大？答：首先从2016年到现在国家出生人口每年都在减少，政策出来之后，多孩需求没有以前那么多，政策显效程度没有那么大。市场影响程度没有预期好。

问：北京、上海解除远郊区县的限购，会不会吸引一些低线投资者？答：其实相当分化，经济分化和市场分化。经济好的城市，市场可能会非常好；经济不太好的城市，楼市情况是非常的差，这是分化。

分化根本原因也是人才吸引和人口导入能力。经济好的城市，市场相对比较平稳，对人口有吸引力。房地产市场有地域性，房地产市场分化会一直持续下去并会加剧。北方城市不如南方城市。好城市人口多，买了房之后也能卖得出，也会导致分化。

北京、上海城市的政策放开，对周边城市有影响，对周边城市能够产生比较大吸附力。

问：大家的需求变化对市场供应会带来哪些影响？

答：第一是经历几年疫情，人们居住理念发生改变，现在对生活品质，包括物业、自身房屋、居住氛围感、品质感提出更高的要求。第二是竞争，因为现在很多城市库存压力非常大，造成产品同质化非常严重。房企再去推盘，要赢得客户的信任，除了地段，还需要周边配套。硬性条件不能改变，只有改变的产品，用产品力去打动消费者，在细节上吸引消费者。第三供应端，房企这两年推盘积极性弱。房企要能够在项目产品力上赢得客户，销售回款对企业的发展会有促进作用或者是激励作用。

问：城市地价的限制取消，会对市场造成什么样的影响？

答;地价上限取消，很多城市确实已经在做。这是个趋势。第一，核心城市优势地块经营成本会更大。优质地块竞拍程度会比较激烈，地块低价取消，压力可能会高，会导致项目销售价格会提升。第二，对于大部分城市而言，底价竞拍成交，地价上限取消产生的影响比较小。

问：地价限制取消，会分城市吗？大家竞拍的力度会加大，竞争压力会加大，会影响房地产市场？

答：是会的，对周围的板块销售价格可能会有影响。对远的地方没影响。

问：现在是出手买房的好时机吗？买房的话，需要注意什么样的问题？

答:买房要看自己的需求，如果为了改善孩子上学，为了资助或者结婚需求，现在可以买。现在到年底、到明年3月份之前是一个比较好的时机，因为当前政策也比较宽松，还有房企到四季度会冲刺业绩，会打折促销特价房等。

问：现在北京二手房置换比较难卖，好多房子很难成交。这方面有什么看法吗？

答：第一，现在很多人不用去买房，去租房。现在大多年轻人观念，他们觉得买完房以后，对于生活影响太大，对自己规划有阻碍作用。在他们认知里面，房子没有那么重要，可以暂时不买。第二，认房不认贷政策出来之后，二手房挂牌量涨幅非常多，导致卖房或者是买房需求释放的比较慢。第三，二手房挂牌量上涨说明置换需求正在入市，这种需求真的入市，可能对房产市场带来的影响非常低。但是时间上可能会比较长，但对于不同城市不一样，城市等级越弱周期可能越长。二手房挂牌增长，随着从去年9月底，退税政策爆发之后，二手房涨了一波；今年8月底的银行认房不认贷政策，又涨了一波。整个城市挂牌量现在比较多，处于高位，需要时间消化。

问：对于全年房地产市场的走向，您怎么看？全年成交规模市场总价大概是什么样的？

答：今年1-9月，无论是商品房销售额、销售面积同比还是下降了，房地产市场情绪比较低。四季度降幅可能会小一些。全国的规模在12亿到13亿之间，

问：金九银十今年会有银十吗？

答：金9可能没有等来，银十不能够达到人们的预期。