开发商终于清醒了!搞定这点,房子才卖得动!

作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:31 | 时间:2023-12-03 04:08:09

2023年，武汉各大楼盘为了销量可以说使尽了浑身解数。大部分楼盘都使出了降价的杀手锏，对于一些楼盘来说成效显著。但是，也有另外一些楼盘拿出了另一大杀手锏，那就是以学校为核心卖点。从实际情况来看，如果确实是好学校，同时确实能上这个学校的可能性比较确定，还是有非常多人愿意买单的。

比如，汉口核心惠济路某盘，附近是育才二小，凭借这一核心价值点，在售价3万/平+的情况下，首开当月就狂卖接近200套，绝对称得上逆市而红了。除了近期这一个因为学校爆火的楼盘外，二七滨江楼盘能长期坚挺的原因之一也是片区内引入了优质的教育资源。光这一点就完爆了武昌核心的大部分楼盘。

从2017年武汉楼市大火，到如今楼市仍处于挣扎期。这5年时间算得上一个比较完整的周期了。并且随着移动互联网的逐步普及，普通购房者获取信息的渠道更加丰富。在这个周期内，购房者普遍看清了一点，就是买房看区域发展潜力或者其他的什么都可能踩空、甚至踩坑，唯独绑定了好学区的房子抗风险能力更强、在二手房市场的流通性更强、溢价能力更强。

一些现在是二手房小区因为学区起飞的也有很多案例，比如复地东湖国际，再比如帝斯曼、水域天际等。复地东湖国际在新房时期，价格比同片区的万达御湖世家要低不少，复地七期2016年均价不到2万/平，而万达御湖世家在同期均价3万/平以上。但由于复地东湖国际有自带中小学教育资源，而且是独断资源（这点非常重要），导致复地东湖国际二手房价格比万达御湖世家高太多。

这个独断性资源，指的是目前只有复地东湖国际一期至八期可以对口武昌实验小学复地分校，其初中武珞路小学复地分校也暂时只有复地东湖国际一期至八期可以对口。能做到这个主要因为2点，一是学校是开发商代建的，二是小区够大，有足够多的生源将学校“占满”，隔壁楼盘也没有足够多的生源需要溢出分配。实际上目前武汉大部分都非独断性资源，除了对口本小区，也可以对口附近小区。

复地东湖国际对口的武昌实验小学复地分校实景图

帝斯曼、水域天际二手房都远高于同片区其他盘：

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为什么学校资源被更多购房者重视，其实原因也很简单，因为房子绑定的其他东西大多数都有可替代性，唯有学区是真正的由房产带来的独断性附加值。武汉现在遍地是商场、公园也很多、大型公立医院也很多，地铁覆盖也越来越全面，这些资源都是共享的，无非是远近差别而已。而学校是只有买了对应楼盘的业主才可以对口的，可能另一个小区在对面，但未必能对口。而且，商场、医院、公园这些配套也不是每天都要去，与日常生活绑定程度没那么高。

但是，一个房子对口的学校是有孩子的家庭每天都要接触的。首先是这个学校教育质量或者圈层怎么样是第一位的，其次这个学校距离家里有多远同样也是很重要的。这就是为什么买房子，学校好坏在部分购房者的决策中权重占比非常高。

就算你不自住，或者家里小孩没有上学需求，但买你二手房的人有上学需求啊，有好的对口学校的房子，二手房价格往往远高于学校一般的楼盘。

二七滨江长春街二小实景图

下面，我们再来细化一下这个问题，能让大家更加深刻理解这个事情。

先谈教育质量这个问题，是因为武汉目前中考升普高率是50%、不到60%，俗称中考分流，分数线够的可以上高中，分数线不够的只能去职校、技校或者“家里蹲”、进“社会大学”深造。而武汉好学校、一般学校、教育质量较差学校的普高率差距是非常大，顶级学校普高率可高达70、80%，普高率55-60%+在武汉就能称得上好学区了。结合上面的武汉总体普高率，就能得出一个结论，教育质量较差的学校普高率可能只有30-40%，甚至更低。

其次，再谈一下房子到学校距离这个问题。同样非常重要，但有时候会被忽视。常常能听到一些人说，大不了找找关系搞一个好学校之类的。房子不一定跟着学校走。但这里就涉及到了一个问题，那就是假设上面这个东西成立，但是住后湖，孩子在汉口核心、或者是常青花园上学，每天的接送、路上通勤就是非常大的一个问题了，小学阶段正是孩子发育的时候，得不到充分的休息时间，家长通勤、接送也很痛苦，早高峰是非常拥堵的。

这就是为什么一些家里经济条件OK，但依旧住在一些居住环境不如新商品房小区的原因。就是为了孩子上学。这也是为什么汉口惠济路某盘可以卖得很火的原因之一，因为周边想改善居住环境、又要兼顾现有学区的家庭就能消化很大一部分房源了。

上面讲的主要是学校对于房子为什么重要。下面再来讲为什么有些楼盘打学校这张牌不管用，因为不是真学区。

比如，某楼盘红线内有一处规划教育用地，引入了育才、华师或者其他的优质教育资源。但，事实上这些分校到底教育质量如何，是有很大不确定性的，没人愿意拿自己孩子的教育问题赌。这些挂牌学校往往还存在另一个问题，引入的名校资源可能就只签约了6年，到期后很可能就不再续约了。

另外，一些楼盘引入的优质教育资源吸引力也不足，比如硚口区的崇仁+十一初组合，硚口区崇仁系的分校就几乎没有成绩特别出挑的。还有比较引入一初学苑的，这个牌子是江汉区新打造的，还没有成果经过检验。

买新房还存在另一个问题，就是哪怕小区在名校旁边、在划片范围内，也是存在对口不了的可能性的。因为名校一般生源都比较紧张，很难一下满足一个新小区几百户、甚至一千户以上的学位需求。例如江汉区杨汊湖某盘，一直宣传隔壁是红领巾小学，但实际上能不能对口真不好说，周边实际上还有其他小学在建。

所以，从制度、法规层面，才会要求楼盘在宣传层面不得宣传任何与学校有关的内容。从已发生过的事情来看，新房销售阶段宣传的一些学校有关内容确实非常容易出现无法兑现、延迟兑现等各种各样的问题，不仅侵犯了购房者的切身利益，还容易引发WQ事件。

但实际上，现在房子卖不动，很多开发商也在打着擦边球，宣传着学校资源。市场都这样了，能活下去才是首要的，也不管了这么多了。毕竟只说了不让宣传学校，没说不让做学校或者引进学校，相反教育部门也希望把建学校和出资等任务交给开发商，所以这是非常矛盾的一件事。又要它做，又不让说。很多时候只能在私下默默的宣传，或者拿着“城市留言板”的官方回复截图去宣传，一样容易引发不确定性。

所以，其实武汉新房楼盘不仅在跟周边新房竞争，也在跟二手学区房竞争，一些购房者就是为了学区放弃买新房，而去买了二手房。

总结：

在这样一个买方市场，购房者对学校有需求，开发商也愿意出资去引进，这是一件好事。毕竟教育公平不是绝对的，就近入学依然会持续，公参民都改成公办，公立学校对口更加关键，学校成为房产的核心价值会更加凸显。你改变不了时代，只能改变自己的选择。

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