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58安居客研究院研究观点：

Ø 11月二手房市场景气度指数再次回落，主要是年底全国性的楼市政策以支持需求端的政策为主，此类政策以防控系统性风险和保障购房者权益，短期内很难得到快速显现。而需求端的全国性政策出台进入了间歇期，那么依靠刺激政策进行续命的楼市交易也很难得到较好的表现。并且，年底经纪人也会减少线上房源的推广投入，因此二手房供应端数据都出现了一定回落。在多重利空因素的影响之下，二手房市场景气度再次回落也在情理之中，并且进入年关，市场景气度也将会持续回落。

Ø 从百城的二手房市场表现来看，挂牌量出现明显回落是季节性的因素；挂牌时长也出现一定增长，不过一线城市表现略好，并未上涨，主要是短期交易量有所回升导致；找房热度全面回落，需求不足和利好政策基本出尽相关；价格持续回落，二手房以价换量的依旧是主基调，其价格自住空间较大，不像新房想降却不能降。本月表现最好城市是深圳，主要是其在全面放开豪宅标准之后同时下调二套房的首付，其已成为一线城市中购房政策相对最为宽松的城市，因此其多数指标表现都优于其他城市。

一、全国二手房相关政策解读

1. 全国性政策

l 2023.11.22

住建部：武汉、东莞及杭州升为超大城市 合肥、苏州升为特大城市

东莞城区总人口达到1082.44万，武汉城区总人口达到1080.64万，杭州城区总人口达到1002.1万，跨上1000万人的台阶，跻身超大城市行列；合肥城区总人口达到650.4万，苏州达到500.08万，迈过500万人的门槛，成为特大城市。

点评：此次住建部确定了超特大城市的扩容，表明了这部分城市将会拥有更多的资源和政策的支持其发展。首先，今年的城中村改造政策就是针对超特大城市的，那么在这部分城市加入之后，也将会得到同等的政策支持，并且其也会得到响应的城改资金。其次，在城市升级改造中，也能够得到响应的资金和政策考虑，如城际高铁、轨道交通等相关建设中，能够得到优先审批、因此城市定位的升级可以得到更多的利好。

2. 地方性政策

l 北京--2023.11.2

就房地产广告指引征求意见 不得含“买房能落户”等内容

北京市市场监管局11月2日发布《北京市房地产广告发布指引（征求意见稿）》，征求意见将持续至11月13日。征求意见稿还提出了10项不得在房地产广告中出现的内容。例如，房地产广告中不得含有将“商业用房宣传为商品住宅”等虚假或引人误解的内容；不得含有“房价年增长XX%以上”“年租金高于该地段平均水平XX%”“投资收益保持在XX%以上”等升值或者投资回报的承诺内容；不得含有“XX分钟到达某地标建筑”“XX分钟直达国际机场”以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置的内容；不得对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传；不得含有“买房能落户”等广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺等。

点评：北京市监局针对当前市场上的广告进行规范出台了相关指引，主要是在当前楼市政策全面放松的情况之下，对部分房企、经纪公司、经纪人等不规范的宣传行为进行重申和约束。如房价上涨、投资收益等相关表述在相关法律法规中都已经进行过限制，而“买房落户”在以往的楼市宣传中相对出现较少，当前各地落户政策都在持续放开的情况之下，“买房落户”基本上也不在是购房者主要的述求，因此，此类广告语也不再是经纪人主要宣传点。不过，像北京和上海等城市，落户政策还是相对较为严厉，不过也和其他城市类似在逐步放松之中，但是如果购房的话能够为其落户加分，并且落户的时间也会缩短，那么相关房地产从业者也希望在市场低迷的环境之下通过这一点吸引购房者买房。

l 深圳--2023.11.17

“取消商品住房销售限价”消息不实

11月17日，据深圳商报消息，从深圳市规划和自然资源局、深圳市住房和建设局获悉，网传“深圳取消商品住房销售限价”为不实消息。11月16日，深圳市公共资源交易中心官网发布深圳市土地使用权出让公告，深圳拟以挂牌方式出让2宗住宅用地。

地块出让信息显示，龙华区观澜街道地块的土地面积为9454.43平方米，建筑面积40710平方米，挂牌起始价75400万元，地块最高限制地价86700万元，规划用途为二类居住用地，地块拟建设普通商品住房。该地块未限“普通商品房销售价格”，仅在公告中提及“出让宗地的商品住房销售价格，请意向竞买人径询深圳市住房和建设局”。

点评：首先，在全国范围内取消不合理的行政限制性政策的大背景之下，像深圳在土地出让的过程中未出现住房限价的情况下，很容易被误解成“商品房限价取消”的政策。不过，最终的限价需要通过向深圳住建询价，而这种土地招标文件不标限价，需通过线下的形式询价的情况，表明地方政府想取消又不能明着取消限价的矛盾心理。其次，我们也能够看到此次的取消限价政策可能是个“乌龙”的情况，主要是土地依旧限价的情况之下，商品房限价肯定是个大概率事件，限价单方面取消的可能性不大。

l 海南--2023.11.23

对房地产开发企业和经纪机构实施信用等级管理

房地产市场信用主体信用管理实行阶段评价信用，以6个月为一个评价周期，分为A（优秀）、B（良好）、C（一般）、D（差）四个等级。对于D类信用企业，将不支持享受优惠政策和信用承诺制等便利措施，不支持参与政府投资或者政府与社会资本合作的建设项目。

点评：政策的出发点主要是控制房企的风险，降低经纪公司违规的风险。当前，在房企出现保交楼困难的情况之下，海南省对房企的信用进行分级管理，能够有效的降低其出现保交楼风险；对于经纪机构进行信用分级，能够降低购房在购房过程中的风险，减少经纪公司的违规行为。不过，对于房企而言，部分房企都是全国性开发企业，其在非海南的问题能否成为其信用评级考核范围也相对重要，而政府对这部分信息的收集是否全面是影响到这一评级的可靠性的关键。而对于经纪机构的评级，重要的是对人的信用进行评级，因为经纪人是经纪机构最重要的一环，而经纪人的流动性也相对会较大，那么单一的考虑机构的因素可能相对不合理，更多的应该考虑经纪人的因素。

二、全国百城二手房市场

1．全国百城二手房在架房源量

据58安居客研究院统计数据显示：2023年11月，一线城市二手房平均在架房源为19.03万套，环比减少11.1%，二线城市二手房平均在架套数为8.28万套，环比1.2%，三四线城市二手房平均在架套数为2.88万套，环比减少4.1%。

2．百城二手房在架量

从全国100个二手房热点城市来看，二手房在架套数环比上涨的城市有25个，相比上月减少59个。每年年底，二手挂牌量进入季节性的减少，主要还是经纪人主动降低挂牌所致。不过，当前二手房挂牌量依旧处于相对高点。

3．全国百城二手房挂牌时长

2023年11月，一线城市的二手房挂牌时长为84.9天，和上月相当；二线城市的二手房挂牌时长为82.2天，环比上涨1.0%；三四线城市的二手房挂牌时长为86.9天，环比上涨1.1%。目前，多城二手房挂牌时长持续上涨，不过一线城市挂牌时长出现滞涨的情况。

4．百城二手房挂牌时长

2023年11月，全国百城二手房挂牌时长出现回落的城市为34个，相比上月出减少32，多出城市出现上涨。一线城市中，广州二手房挂牌时长已连续多月回落，并且一线城市中仅有上海的挂牌时长出现上涨，表明一线城市的救市政策是有效果的。

5．全国百城二手房找房需求热度指数

2023年11月，全国百城二手房找房热度指数再次出现明显回落，尤其是非一线城市，跌幅都超过了10%，而一线城市在10月出现回落之后11月再次调整，体现出购房者观望的气氛依旧相对浓郁。

6．百城二手房找房需求热度

2023年11月，百城二手房找房需求热度指数环比出现上涨的城市仅有2个，分别是深圳和三亚。其中深圳市受到多个利好政策同时刺激带动找房需求出现明显回升，预计其短期内成交量也将会出现明显反弹，而三亚在今年年初一轮反弹调整之后，其找房热度一直稳步提升，三家的二手房市场需求还是有一定修复的情况。

7．全国百城二手房新增挂牌

2023年11月，全国百城各线城市二手房新增挂牌量连续两个月出现回落，季节性的回落是主要原因。进入年底，经纪人线上挂牌意愿的逐步回落有关；并且，二手房成交周期相对较长，而进入年底，经纪人挂牌房源极有可能在年前无法成交，也会减少这部分的支出。

8．全国百城二手房挂牌价格走势

2023年11月，二手房挂牌均价仅有一线城市出现小幅上涨，而其他城市都出现了明显回落的态势，其中二线城市回落1.1%，三四线城市回落0.9%。

9．百城二手房挂牌价同环比走势

2023年11月，全国百城二手房挂牌均价出现下跌的城市为85个，相比上月减少3个。其中深圳的二手房挂牌均价出现3.03%的快速上涨，首先受到豪宅总价限制取消的政策影响，并且在二套住宅首付降至四成的双向利好情况下，房东挂牌价上涨观望政策的影响。

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