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问：老师，您好。【房产情况】1套，北京-劲松，市值315W，商业贷款80W ，月供0.7W，房子满五唯一，房屋所有人是我爱人。第2套，深圳-龙岗区，市值350W，商业公积金组合贷235W，月供1.2W，购房时间2019年，房屋所有人是我。【个人情况】丈夫北京户口，我深圳户口，家庭年收入税后50W 【小孩情况】小孩北京户口，4岁多，2024年9月上小学1年级。【买房的计划与诉求】1、计划想将劲松房屋售卖，持235W现金作为首付，在北京购买一套新盘或者次新（3居或者2居）；2、因为劲松的对应的学区很一般，换房的目标是小孩上的小学和中学能尽量好，小区综合环境及物业等也尽量好。3、按北京的二套非普宅8成首付要求，按现计划首付不太够，寻找购房整体方案。

答：新房都是期房，你孩子还有2年就得上学了，肯定来不及了，而且新房的学区开发商都无法给你100%确定，所以只能买二手房，235w的二套预算，买房确实捉襟见肘，同时我考虑到你们的收入和已经的负债情况，也不能加太多杠杆，不然生活质量会比较低，毕竟孩子支出也不小。建议你们买一个500w左右的房子已是极限了。这个预算你要买一个品质不错的次新房，还附带学区的话，只能看看五环外了。你可以看看双桥的远洋一方，还有豆各庄的富力又一城。

问：老师你好！我宝宝明年出生，所以开始考虑买房。我们的情况是公婆东城有套100多平的学区房涵盖幼小初高，不需要考虑学区问题。现在老公有套西边小房子准备出售可以置换400万左右，加上手上有500万存款，所以想买一个800-1200万三四居品质好点的盘（因为是二套房，首付比例一般需要80%）。我工作在大红门，未来重心有可能转至燕郊东贸，但是肯定是住北京，想住的近一点。看了一些新盘和次新盘二手，初步考虑20分钟车程的紫禁壹号院大平层，8号线地铁直达大红门的德贸地铁口中铁花语金郡，首开保利熙悦林语。但是现在也很纠结，不知道大兴亦庄值不值得买，未来发展行不行？昨晚还看到一个合生汇对面的住总香榭1400万觉得也不错，但是首付80%需要1200左右吃不消。有点啰嗦，麻烦老师给点建议，或者有什么其他好盘可以推荐一下，三四环地铁线上优质高档一点的好盘距离大红门通勤时间半小时内也可以考虑的。

答：是这样，你买房的预算不能跨度这么大，要缩小范围，不然你东看西看，很难下定决心，要先做好预算，再去找房子，而不是先找房，然后再看能不能买得起。另外，你不太适合买新房，除了合生汇对面那种现房新房，绝大部分新房都是期房，要等2-3才交房，然后你还得买家具、散味，等你入住都是3年多以后的事情了，住不了多久，你就得又搬回东城上学，所以你应该眼光放到次新房上面，尽快入住。900w现金，二套，买一个1000w出头的房子没问题，就按照这个预算去找房就好了。你要追求位置，可以考虑南三环的首开璞瑅的小三居，或者首开华润城的三居四居，这个基本都是新房，房本已经下来了，比较适合你，上班也不远。另外我不知道你们收入怎么样，如果收入高，买一个品质或者面积更好的二手次新房。

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