深圳楼市

已进入冰河世纪

酷暑转凛冬

只用了一年多时间

剧情何以

如此夸张？

探入冰山之下

方能发现温度背后的一切‍‍

这一轮深圳房价

史诗级下沉

源自各种因素的叠加

经济转型/失速，疫情“疤痕效应”、房企暴雷

乃至外部环境等

同样也来自于

对过去20年特别是8年来炒房热潮

的一次“反噬”

深圳房价历史性跌幅，从火焰到冰点

只用了不到3年

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比房价下行更可怕的是

交易量的历史新低

深圳房价到底跌了多少？

据不完全统计

仅从2022到2023一年时间

60%的片区房价区间出现

台阶式下滑降级

跌幅前十楼盘名令人触目惊心，炒房年代的一些网红盘亦难独善其身

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2021年2月出台的二手房指导价

曾被认为是房价下跌的主因

而如今深圳楼盘成交价

71%低于指导价

13%与指导价近乎持平

茫茫海洋中的一座冰山

刻画出深圳房价的命运

如果把指导价看做是海平面的话，这座冰山还会融化下沉吗？‍

⥥

同一片汪洋大海中

不同的片区/楼盘

命运却沉浮不同

“潮水退了才知道谁在裸泳”

——对于城市区域来说

同样如此

我们将过去20年

各个片区的涨幅

与近3年跌势叠加

发现深圳房价调整的

四种类型

(1)极寒型：学区房

百花、八卦岭

从超高温急速冷冻

堪称楼市冰川时代的极寒之地

家长曾经打破头都要抢的

深圳最火爆学区房

如今跌入冰冻层

下跌超过25—30%

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作为深圳最早的工业区之一

百花、八卦岭

经历多轮转型升级之后

产业空心化、住房老旧

唯有历史积淀下来的优质教育资源

独立支撑老破小学区房

肆意狂奔

而当国家教育政策和环境发生变化

人口老龄化加剧‍

这些效应与房价下行相撞

导致天价学区房塌房

(2)大寒型：讲故事的片区

前海、宝中、科技园、后海

乃至光明科学城‍‍‍

这些网红片区

从炽热到到大寒

经历了不可思议的冷暖转换

科创、总部经济、前海战略及扩区、科学城

这里讲述了

一个个区域发展的故事

西部、科创、海岸这些概念

犹如股市里的炒作题材

掀起深圳房价暴涨的一轮轮大波浪

现在故事不再刺激

房价跌幅领跑全城

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听故事的人不再‍

“追剧”了

深圳楼市必须植根于

整个中国经济基本面

而不只是讲故事

(3)轻寒型：没有新故事的老中心

福田中心、龙华中心、南山中心

这几个人口稠密的传统中心城区

在新城区的攻势面前

过去几年倍感寂寞

在这一轮行情中‍‍

不可避免地集体下挫

但跌幅明显好过“泡沫区”

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相比于热门板块

传统城市中心对于楼市的躁动和退潮

拥有一定的阻滞性

这得益于相对完整的城市资源链条

产业链稳定、人力资源丰富、居住配套成熟

(4)微凉型：传统豪宅区

香蜜湖、深圳湾、华侨城

楼市从高温到微凉‍‍

似乎没有被“打倒”

或许

这些动辄上亿的城市顶豪

早已脱离楼市基本面

这似乎应征了

经济转型中的“K理论”

富人遭遇经济的阵痛反而没那么严重

至少他们不愿意因此牺牲

生活品质

⥥

深圳房价下跌、交易量下滑‍‍‍‍‍‍‍‍

超出了很多人的经验值

没有20年以上工作经验的人

是无法理解‍

近20年来房价未有之变局的

而经历着没经历过的事，

这未必全是坏事——

央行行长潘功胜说：

“长期来看，房地产市场的调整

对于中国经济增长和可持续发展

是有益的，

但短期内应当防止溢出性风险。”

那么‍

从可持续发展角度看‍

深圳房价

  最后的底线在哪里

超高房价

对深圳的经济发展、人才吸引、生活品质

都造成了深远的不良影响

早在房价泡沫高潮时

前深圳市副市长张思平

2019年撰写万言书直陈高房价之弊‍

他甚至认为

深圳房价应该回到2015年

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泡沫破裂

还是软着陆？‍

2015是不是房价之底？

当住房的投资价值

让位于居住属性

我们只能回归到经济学的常识之中

来探究房价底线

以全球城市经验来看

房价收入比、住房租金回报率、房贷压力‍‍‍‍‍

是房地产价值判断的标准‍‍

房价收入比

也可称为“不吃不喝多少年买房”

我们计算北上广深并对比IMF数据

发现按深圳一个家庭（按居民人均可支配收入）

需要48年以上

才能买一套100平米房子

如果降到幸福一线广州的水平‍‍‍‍‍‍

深圳房价须再跌将近50%‍

房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入

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住房租金回报率

是一套房子赚钱的能力

在深圳

如果把一套房子出租

相当于投资回报的1.03%‍

很可能是全深圳最不赚钱的生意

即使要达到东京房子的回报水平‍‍‍

在房租不涨的情况下‍‍

房价得跌50%

租金回报率，是城市对房价可承载力的重要体现

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城市居民房贷压力

很可能决定房价的‍那根“稻草”

按照全球城市数据网站Numbeo数据‍‍

深圳人房贷压力是

国际水平的4--5倍

收入更少

而支出的房贷更高‍‍

考虑到中国居民储蓄率是欧美2倍左右

房贷压力的水平

大概降到2--2.5倍是合理区间

意味着深圳房价的良心价是

再跌50%

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三个国际数据对比

无独有偶

均指向-50%

相当于回到2015年

（深圳房价均价：2023年6.2万，2015年3.1万）

按照国际标准来理解深圳房价

是不是靠谱？

毕竟

中国的土地制度与国外差别极大

集中式供地利于维护高房价

但我们相信

从居民生活品质这个最底层逻辑

依然是我们评价未来房价的底线

可以超越全球

但不能离谱

深圳房价的铁底？

因为复杂的经济形势和更复杂的算法

或许无人知晓

我们只是发现

2015年的确很美好

房价有足够低的上涨空间

就像现在似乎有足够多的下行空间

晨曦中俯瞰“梦醒”的深圳

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[1] 深圳市住房和建设局官网：http://zjj.sz.gov.cn/

[2] 《2022深圳房地产年鉴》, 深圳统计年鉴

[3] 深圳市规划和自然资源局：https://pnr.sz.gov.cn/

[4] IMF国际货币基金组织 , Numbeo

[5] 财经杂志，张思民文章《重启深圳住房改革：高房价何来》

[6] 乐有家研究中心、行舟深房