买房安居是老百姓一辈子的大事。但是在买房过程中，往往有可能白白花了钱却没买到心仪的房子。房地产开发商偷懒耍诈不办理相关证件就销售房屋，老百姓听信开发商的狡辩或者为了贪图便宜，不小心就会“掉坑里”。

本期律师普法带大家来了解房屋预售合同有效应该具备哪些证件，符合什么条件。

五证包括《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》《商品房预售许可证》。

没有规划及施工许可的房屋，会被房屋管理部门定性为违章建筑，没有商品房预售许可证的预售合同，应直接认定为无效合同。

《城市商品房预售管理办法》：

第五条规定，商品房预售应当符合以下条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

第六条规定，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

如前文所述，没有商品房预售许可证的预售合同，会直接认定为无效合同。

《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

一般而言，房地产公司没有取得商品房预售许可证就销售房屋，应承担合同无效的主要责任。但是购房人在购买商品房时没有注意到手续不全或者注意到了却贪图便宜购房等，也应当对合同无效承担一定的责任。

1.查看开发商销售的房屋是否五证齐全。

2.查验商品房开发商是否具有房地产开发资质和房屋性质。

3.审慎签订商品房预售或买卖合同。

电话：010-87781939

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