2022年9月22日，浦发新杨思项目就已经成功出让土地。拍地至今一年多，尚未入市。房地联动价9.9万/㎡，地块位于浦东内中环，且有金色中环-新杨思概念的存在，距离前滩并不远，使得关注的小伙伴也比较多。
据悉项目销售团队将组建，整理了一下资料，分享给大家。需要进群对接销售管理人员的小伙伴，可以拉到文末扫码添加群管理员的微信进群。
下面重点分三大方面讨论项目: 地段&规划、产品&户型、适合人群。
新杨思作为金色中环的一个节点，根据控规显示，此处规划了大量商办和摩天楼，能级较高，下图可见控制高度：
城市设计方案方面，据悉中标方案来自于KPF，也给未来很好的想象空间。
但是鉴于落地时间周期会比较久，个人不太建议仅看规划就选择这个项目。新杨思的规划是一个潜在加分项，考虑到目前的整体进度，浦东比较热门的板块成熟度如下：
比起规划本身，地块本身离前滩很近，地块本身容积率低容易做出好产品好户型，反而更值得我们关注这个项目。产品是个人觉得这个项目更值得关注的点，当浦东外环外唐镇的容积率也纷纷加到2.5的时候，这个中环内的项目容积率仅1.7，是称得上比较优质的。2.5的容积率，往往楼高要做到20层以上，消防规范里，建筑越高所需要的疏散楼梯和电梯数量就越多。一般来说7-11层，12-14层，15-18层，19-33层，同区段内公摊差不多。但不同区段内，越高公摊面积越大，套内得房率越底。而且因为不得不加做消防连廊等，中间套户型北面的房间、厨房、卫生间采光和隐私都会受到影响。连廊可以说是近年来大家买房都很想避开的！浦发新杨思地块1.7的容积率，根据目前已经公示的项目设计方案，拟建14栋11-13F小高层住宅（可售商品房）、1栋13F自持租赁住房、1栋14F保障房以及若干配套用房。可售住宅约620套。保证了可售住宅的得房率较高、无消防连廊。
备注：所标注的为内部空间净尺寸，为根据图纸推算得出，误差一般不会超过100mm，但并未扣除贴面和粉刷材料厚度。
常规厨房，卫生间因贴砖，需另扣除约40mm，涂料墙布约25mm，如布置了岩板等背景板，净尺寸会进一步缩小。130平米是市面上现在比较稀缺的大三房+横厅户型：
还有少量200平米户型，不过到了2000万这个总价段，可能需要更成熟的配套。所以个人预判这个户型虽然很好，去化会相对困难一些。1，自驾为主的小伙伴：由于离地铁站步行距离其实是超过1公里的，个人觉得不能算正宗地铁房，且6号线早年规划导致运载力不强。而26号线尚在研究中，即便很快开工建设，通车至少七八年。因此个人觉得浦发新杨思项目，不适合对地铁有强需求的人群。2，可以等待附近配套落地：原因就是新杨思规划落地需要较长周期，参考前文不再赘述。PS：项目自驾去前滩太古里在5公里左右，可以考虑使用前滩商业配套。3，对户型和产品本身有一定要求：较低的容积率+正常的户型设计思路，使得整体户型都比较好。另外看目前路透的图纸，推断外立面会以大面积铝板为主，不能轻言品质超高，但大致会在平均水平以上。项目本身目前的施工进度已经满足入市条件，但是浦发集团一般都会选择推迟入市，根据目前了解的信息，销售团队具体人员尚未确定，但已经开始做入市营销的初步计划。目前已经对接到销售相关组织人员，对项目感兴趣的小伙伴，可以添加管理员微信进群。
