最近在系统的研究房地产行业里边一些基础性的数据，道哥就提醒大家要警惕新的一轮出乎意料的房价大幅上涨，甚至个别热点城市出现房价暴涨。

土地购置的面积这一篇阅读的人数比较多，所以很多朋友就有疑问说这一个因素就做这样的判断？

显然不是这样的，主要还是因为视频录制等碎片化时间的限制，大家看到的是其中的只有一部分的内容。

总体来看我们谈到房价，它是供求决定的，还有另外一个需要参考的因素就是房子的成本构成。其实在谈到未来2~3年一轮出乎意料的房价大幅上涨，主要是基于对以下的七八个因素的统一的考虑。

第一个是利率，目前我们的利率处在历史的底部水平，甚至不排除明年继续下降。

第二参考每年的新建商品住宅的销售面积和每年竣工面积。应该说在过去的这几年时间，卖出去的房子还有将近一半都还没有能够竣工交付。实际上，并非大家所想象的盖了很多房子，卖不出去。实际情况是卖的房子比竣工的房子要多了很多。

第三是库存。很多朋友认为盖的房子很多卖不出去。实际上我们库存的确有，但最近几年时间新建商品住宅的库存并没有出现新一轮明显上涨，仍然保持在相对比较低的位置。

第四看新建商品住宅的开工面积。试想连开工都没有开工，将来即使资金都到位，他也无法来竣工。那么开工面积呈现了比销售面积要更明显的持续的2~3年的大幅下降。

还有开篇提到的土地拍卖的面积。应该说土地拍卖面积最近这两年的下降幅度格外之大。2023年预计房地产企业购置土地面积，比2020年下降了将近75%。供求决定价格。试想市场上没有面粉了，最后谁在生产面包。今天可能你会说市场没有人需要，市场会有一天会需要面包的。我们看每年新建商品住宅的成交面积实际上需求量还是比较大的。

除了土地拍卖面积的呈现断崖式的持续下降，住宅的楼面价却是这几年大幅上涨。2020年以来罕见的新冠肺炎疫情的冲击，对经济、对人们的收入、对房地产等很多产业带来了直接的冲击。

2020年我们看到三道红线之后，房地产这个行业也出现了几十年来比较大的调整，物价也都比较疲软。但如果你看2023年300个城市的住宅楼面价的价格，比疫情之前的2019年要贵了46%，其中一线城市涨幅甚至达到了65%，二线城市涨幅达到了50%。三四线城市土地价格上涨的涨了大约百分之一二十左右。

最后还有就是房地产企业的资金链的问题。很多朋友说，一旦市场出现需求了，房地产企业肯定会抓紧盖房子，马上推向市场。

实际上大家想想，最近几年有多少房地产企业陷入到了债务兑付的危机。2024年的债务兑付的新高峰可能还要继续到来。房地产企业如果账上有钱，恐怕首先要偿还那些已经陷入到官司的这些债务纠纷中去，要解决这些问题。很难想象有了钱之后全部马上投入到拍卖土地、开工、施工。估计有大量的房地产企业已经无暇顾及了。

朋友们，当信心处在最底部的时候，随着我们今天房地产的贷款利率的水平不断的下降，人们的信心逐渐量变到质变。

到2024年，如果到二季度末或者三季度末出现了信心的底部反转，当人们去买面包的时候，突然发现了不但没有面包，甚至连面粉市场上供给也不够。

供求决定价格，您说到那个时候，一二线尤其是一些热点城市的房价会怎么办？

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【议程草案】

• 1月15日，宽财政、松货币：中国和全球迎来新一轮水涨船高效应

• 1月16日，房产优化地图：警惕正在酝酿的新一轮房价上涨和分化

• 1月17日，拥抱转型：科技革命照亮未来资本市场快车道

• 1月18日，否极泰来：聚焦顺周期、高成长、低估值的核心资产

• 1月19日，顺势而为：大数据和人工智能改变金融生态，量化基金崛起！

• 1月20日，答疑

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