房屋买卖的环节较多、周期较长，容易出现逾期履行的情况，其中逾期付款、逾期交房、逾期办证是几种常见的情形。当出现某种逾期履行的情形时，一方可以根据合同的约定和法律的规定提出解除合同，但是，因为实际交易过程中出现逾期的情况比较多，双方一般不会轻易的提出解除合同。通常，开发商会等待买房人解决贷款问题、买房人会等待开发商复工、双方可能还会观望市场的行情。当决定要解除合同的时候，可能已经过去一年、甚至是几年的时间，这个时候才发现，法律对于解除权的行使是有期限限制的。
本文将结合一则开发商主张解除合同，因超过法律规定的解除期限没有得到法院支持的案例，简述解除权行使的期限问题。
2014年1月26日，天津市某建设开发有限公司（以下称天津开发公司）与刘某签订了《天津市商品房买卖合同》，合同约定刘某购买天津开发公司开发的天津市某小区的房屋一套，该房屋建筑面积121.78平方米，价款为1059486元，首付款530000元，剩余房款529486元于2014年3月17日前一次性付清。 2016年11月14日，天津开发公司向刘某发送催告函，告知刘某在收到催告函三日内缴纳剩余房款及违约金，逾期则解除双方签订的《天津市商品房买卖合同》并支付逾期付款违约金100231元。刘某通过短信的形式回复称因资金困难无法履约。2017年7月5日，天津开发公司向法院起诉，请求判令解除《天津市商品房买卖合同》，并判令刘某支付违约金20000元。庭审中，刘某表示愿继续履行合同，不同意解除合同，至今贷款未获批准，请求宽限一定时间办理贷款。一审法院认为：刘某应于2014年3月17日前将剩余房款付清，但经书面催告后，仍未能履行该项合同义务，且自合同签订至今已达三年之久，刘某怠于履行合同的行为违反了诚信原则及合同约定，天津开发公司诉请要求解除商品房买卖合同，符合法律规定，本院予以支持。一审判决：解除《天津市商品房买卖合同》，天津开发公司返还刘某所交的费用。刘某不服，上诉至天津市第二中级人民法院，主张天津开发公司行使解除权超过法律规定的时间。二审法院认为：刘某确实存在未按照约定于2014年3月17日前支付房款的情形，但该情形出现后天津开发公司长期不行使解除权，已经超过了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的解除期间，故解除权已经消灭，天津开发公司一审的诉讼请求本院无法支持。二审判决：撤销一审判决，改判驳回天津开发公司的诉讼请求。1、合同解除权行使期限不同于诉讼时效：合同解除权属于形成权，形成权受除斥期间的约束，并不适用诉讼时效制度的规制。二者重要的区别之一是法官会主动审查合同解除权的行使期限，而不会主动审查诉讼时效。2、解除权须及时行使：解除权的行使会引起当事人合同关系的重大变化，如果享有合同解除权的一方长期不行使解除的权利，就会使合同关系处于不确定的状态，故法律规定合同解除权应在一定期限内行使。因此，不论是买方、还是卖方，如果出现解除事由，须及时行使解除权。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020修正)第十一条的适用，仍存有争议。一种观点认为：司法解释第十一条涵盖《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定的全部情形。一种观点认为：司法解释第十一条仅是针对《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第三项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”所作的解释。笔者赞同后一种观点，这样才能充分保障交易双方的权利，比如本案中的情形，如果天津开发公司在本案之后即丧失了解除权，后续买房人仍不付款，开发公司也只能主张债权，限制了权利救济的途径。反之，结果可能会更为严重，当开发公司迟延交房，如果买房人因未在解除期限内解除合同而丧失了解除权，可能会导致开发公司交房变得遥遥无期。1、《中华人民共和国民法典》第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。2、《中华人民共和国民法典》第五百六十四条 法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。3、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条 当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。4、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。中国裁判文书网，（2017）津0110民初5226号民事判决书和（2018）津02民终150号民事判决书。 （法律本身具有时效性、案例本身也具有时效性，加之每个案例细节的差异性，对审判实务不一定具有指引作用。笔者的观点是“有案例而不唯案例论”，基于已有案例给予我们工作提供的思路和启发，在处理案件过程中，不断探索新的视角和突破。）罗计：北京声驰律师事务所执业律师，专注于民、商事领域案件的办理，乐于研究疑难复杂案件。
