责任

前期物业管理情况下，小区公共部位维修分两个问题，一个人是由谁来维修，一个是钱谁来出。

先解决维修责任的问题。

开发商应当按照国家规定的保修期限和报修范围，承担物业的保修责任。建设单位维修物业单位维修的，应当与物业单位另行签订委托协议。

保修期自交付所有权人之日起计算。一般来讲：一是，房屋建筑的地基基础和主体结构的保修期限，为楼宇的设计使用年限，普遍是50年，隐蔽在主体结构里的管线同主体结构的设计使用年限。二是，屋面、卫生间、厨房和外墙面的防水，保修期限为5年。三是，供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。四是，电气管线、给排水管道，不是隐蔽在主体里的，保修期为2年。

如果在上述时间段内，物业公司又没有签订委托协议的，那么由开发商负责维修。

物业公司应当书面函告开发商，告知业主报修情况，要求其履行维修义务。

维修费用的支出又分好几种情况。

如果一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，建设单位应当在三十日内向物业所在地的乡、镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面报告。

换言之，过了保修期，开发商没有打成立业主大会的报告，费用还是开发商出。对于一些历史遗留原因，即便打了成立业主大会的报告，还迟迟没有成立起业委会、但又过了保修期的小区，物业公司要做的事情就多了，即要出维修方案，又要联络属地居委会征求业主意见，与区维修资金管理部门联系，组织实施后从专项维修资金中列支维修费用。

上海市近几年新建的小区还有一条途径可以走。2019年，上海市推行了住宅工程质量潜在缺陷保险（IDI）。这是由建设单位投保，在保修范围和保险期限内，由于工程质量潜在缺陷所导致的投保工程的损坏，保险公司承担赔偿责任的保险。

如果是2019年左右交付的小区，物业公司可以提示业主通过微信搜索“上海物业”微信小程序，点击左上图标绑定房屋，进入“寻找服务”—“维修资金”—“IDI 保险报案”，查询是否有保险。点击“用户告知书”，还可查询自己所住小区的承保公司、对应保单号、保险范围以及保险期间等相关承保信息。

如果小区有IDI保险的，告知业主可以选择拨打保险公司电话报案，或者直接录入信息线上报案。