转载：纽约房价为什么百年来持续上涨？2023年11月4日星期六。

1900-1980年，纽约（曼哈顿、布鲁克林、昆斯、布朗克斯和斯塔滕岛五区）房价涨了30倍；即使人口增速见顶、房地产进入存量时代后，1980-2022年纽约房价仍涨了6.1倍。

（注：下图非常清楚，越是核心位置的曼哈顿地区，2000年之后的20多年，房价远远跑赢非核心区域。道理很简单：高度城市化之后，越是中心区，越是有投资价值。）

【美国房地产百年周期：开发时代看人口与产业变迁，存量时代看货币与住房金融制度】（注：百年历史显示，是这么个道理。）

1860-1930年，美国房地产市场步入大开发时代。城镇化率由28.2%增至56.1%。

1930-1968年，“罗斯福新政”与二战后的婴儿潮、电子产业革命帮助美国房价摆脱了大萧条后的低迷。

1969-1980年，抵押贷款业务的发展接过“接力棒”，成为推动美国房地产市场的主要力量。即使1980年美国城镇化率接近75%、人口增速降至不足1%，房地产开始步入存量时代，新房售价中位数仍稳步增长，1969-1980年由2.6增至6.5万美元。

1980年后，美国房地产正式进入存量时代。1980-2007年间，面对“滞胀”困境、城镇化率保持在80%水平基本饱和等局面，金融自由化的解决方案推动房价在1982-2007年间增幅高达257.7%，也带来了次贷激增。

2008年金融危机后，美国步入“住房金融监管强化时代”，但在宽松的财政及货币政策作用下，2008-2023年成屋中位售价增幅147.1%。

【纽约房地产百年变迁：产业升级、人口集聚、金融支持、城市更新】1、纽约凭借产业的几次成功转型获得发展动能；2、收获城镇化红利，人口流入、结构优化；3、住房金融体系支持，存量时代财政货币政策放量；4、城市更新引入私人资本，焕发旧城活力，吸引高收入人群集聚。

1960年前，工业化、城镇化带来的人口流入和外来移民推动纽约房地产快速发展。纽约曼哈顿房价由8美元/平方英尺涨至25美元/平方英尺。

1960-2000年，纽约经历了去工业化，人口和产业不断向郊区迁移，但纽约房地产市场并未持续萧条。纽约经济向服务业成功转型，在世博会、公寓销售热潮的带动下，1980-2000年纽约房价指数由26.4增至100。

2000-2020年在城市规划和产业升级的带动下，纽约进入人口回流阶段。面对2000年互联网泡沫、2001年9/11事件、2008年金融危机，纽约房地产市场在冲击发生后的几年时间展现出了相当的韧性。2000-2021年间纽约房价指数由100涨至376.4。

【与北京对标】 2022年北京人均GDP=3万美元左右，2001年纽约市人均GDP=6万美元，大概如今北京相当于1990年的纽约。而如今，纽约是四大世界大都市中人均GDP最高的城市，2019年该城市人均GDP为北京的3.9倍。（注：1990年代的纽约是什么样子？北京上海，还早着呢。）

我国快速城镇化阶段渐进尾声，2022年我国常住人口城镇化率65.2%，与美国1960年相似，若能够实现农民工市民化和基本公共服务均等化，我国当前宽口径城镇化率或已达75%，与美国1990年类似。（注：这是怎么个计算方法？）

1960-2000年间，纽约市经历了去工业化，人口和产业不断向郊区迁移，大量工厂倒闭或迁往海外。1950-1980年纽约市人口从789万降至707万。但产业转型的阵痛很快结束，生产者服务业快速发展，并在纽约世博会、独立产权公寓销售热潮的带动下，1980-2000年纽约房价指数由26.4增至100。相比纽约，我国北京、上海在1980年代后开启去工业化，2000年后进入服务业主导的产业优化阶段；2017年，北京、上海人口外迁开始，目前处于人口郊区化的中期。（注：还真是很类似啊，如今北京是行政控制的人口外迁，哈哈。）

2000年后至今，纽约在城市规划和产业升级的带动下，由20世纪下半叶的去工业化、郊区化转向目前的人口回流阶段。面对2000互联网泡沫破裂、2001年9/11事件、2008年金融危机，纽约市房地产市场在冲击后的几年均展现出了相当的韧性。2000-2021年间纽约房价指数由100涨至376.4。相比纽约，自2010年我国北京、上海房地产市场的“人口回流”也十分明显，伴随着高端服务、科技创新等产业的升级及政策推动，对高端人才的吸引力增强。（注：在我看，是人口替换吧，高端人才替换低端人口。）

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