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[平叔的第16篇原创思考]
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上周，平叔和团队到成都出差，与甲方公司现场对接一个商业咨询项目。一个在地产公司工作的朋友不知道怎么得到了消息，发信问有没有时间，见面聊聊？平叔说，你在重庆，我在成都，你这大老远地跑过来，成本有点高吧？见面后，地产朋友说，他没有离职，只是他们公司在重庆的业务已全部退出，所有人都划转到成都这边来了。平叔说，你们公司前年刚进入重庆市场，怎么这么快就鸣金收兵了？地产朋友说，别提了，说起来都是泪，我记得我们公司当时准备进入重庆市场的时候，我跟你聊过，你说重庆是房企的“绞肉机”，除非这家公司超级牛，否则很少有公司能够在里面赚到钱的。平叔说，是的，这个结论是2018年我们给福建一家房企做前期市场调研之后得出的结论，判断的依据就是重庆房地产市场，早在2018年的时候，就已经“严重供过于求”了。地产朋友说：确实，走在重庆的街头，感觉到处都是房子，密密麻麻，跟鸟笼子一样。平叔说，重庆这座城市，之所以从感官上给人房子很多的印象，是因为楼盘的容积率太高，动不动就是3.0或者4.0的容积率。特别是渝中、沙坪坝这些老城区，甚至5.0以上的容积率都很多，所以给人的直观感觉就是建筑密度很大，比较压抑。重庆地标性建筑来福士，位于渝中朝天门码头上，号称新加坡在华最大投资项目，240亿。这个项目我们当时深度考察过，总占地面积约为9.2万平方米，总建筑面积约为112.3万平方米，一共8栋超高层建筑，全是塔楼，容积率高达12.2。这么大建筑体量，这么高的容积率，全国可能都找不到第二个，说实话我们都不知道它当初是怎么过审获批的。后来我们看了看他的建设时间，大概就明白了。来福士是2012年9月28日开工的，那么审批时间肯定要比这个早，前期立项、运作就更早了。感兴趣的朋友可以去查查看，当时主政重庆的是谁。渝中朝天门广场，下面是朝天门码头，在民间，这里被称为重庆这座城市的龙头位置。平叔自诩是受过现代高等教育的，对这些东西本来是嗤之以鼻的，但是后来在工作中，接触了很多商业大佬，特别是港商和台商之后，多少也受到一些玄学的影响。来福士这种高密度、超高层、大体量的建筑，放在这个位置，就是压在了龙头上，从玄学上来说是非常不合适的。地产朋友说，说到玄学，我想起来一个很有意思的事情。我们干地产的，因为要跑各种审批，所以经常和体制内的人打交道，也发现一个有意思的现象，那就是领导们的办公楼层和房间号码，包括手机号码，尾数基本都不带8。平叔说，和你不同，我平时接触的商业大佬比较多，他们的手机号码却喜欢带8，特别是十几年前，8越多越好，越是实力和身份的象征。之所以有此不同，是因为体制内有个玄学叫“七上八下”，所以他们尽量避开8，而8音同发，发财之意，所以经商之人,又特喜欢8。反观来福士，不仅压在了龙头上，而且总建筑数量居然还是8，确实有点太那啥了。地产朋友说，听你这么一讲，我又查了查当时重庆的主政者，感觉确实有那么点意思。平叔说，玄学不是科学，你就当听听八卦，别当真。重庆之所以建筑密度全国最高，主要还是其特殊地形决定的，山多平地少，先天有缺陷。我们不聊玄学这个东西了，聊聊你们公司为什么要从重庆“鸣金收兵”的吧。地产朋友说：是这样的，2021年下半年的时候，重庆楼市还是比较热的，我们公司就准备去重庆弄一块地试试水，考虑到是第一次进入重庆市场，本着求稳的原则，就去重庆重点发展并且比较成熟的两江新区拍了一块地，当时竞争还比较激烈，拿地价是每平米一万一多一点。平叔说，一万一这个地价，放在全国二线城市中来说不高，但在重庆也算是比较贵的了，我记得重庆最贵的地王好像也就单价一万五左右。地产朋友说，是的，问题不在贵不贵，最大的问题是，我们拿了这块地之后不久，旁边又拍了一块地，地价直接降到了九千多一平米，相当于我们项目还没上市，就亏了接近20%。再后来，旁边又拍了一块地，地价直接干到了七千多，我们当时一万一拿地，别人七千多拿地，这还怎么玩啊？我们公司在全国很多城市都有局部，像合肥、成都，这些城市在地价控制上，都有一套成熟的玩法，玩法的核心，就是控制地价稳中有升。如果市场行情不好，就会有意控制土地出让规模，尽量保持地价稳定或者小幅下降，以保证前面的开发商不会高位站岗。但我们从来没见过哪个城市像重庆这样毫无克制，把地价体系干崩成这样的，间隔不到一年，差不多的两块地价格差居然达到40%，完全不顾前期拿地的房企生存啊。于是公司商量之后，选择了绝不恋战，快速亏本出货，然后退出不玩了。平叔说，重庆这套天量土地供应模式，是“网红”市长开创的，网红市长这套模式，其实也不复杂，其核心逻辑就是：地方政府拿走大头（就是土地出让金，虽然单价低但胜在天量供应所以总价高），开发商赚微利，购房者不赚钱（由于天量土地供应，重庆房价涨幅长期跑输全社会通胀率）。地产朋友说，作为从业者，我也跟重庆的地产同行聊过，确实如此，这些年很少有开发商在重庆是赚了钱的，都是看着热热闹闹流水很大，但利润极低，全在走量，相当于给政府打工了，特别是近三年进去的，基本都高位站岗，都在那骂骂咧咧说今后打死不来了。平叔说，据我了解，不少上市房企，在重庆的项目都是不怎么赚钱的，有时候甚至是微亏的，但是它们依然去做这块市场，为什么？主要为了冲业绩，把销售额做大，让上市公司财务报表好看。关于网红市长这套天量供应土地的模式，在网上是“毁誉参半”的，怎么评价，主要看你的屁股坐在什么位置上。但有一点值得思考，那就是如果这套模式真的像网红市长自己说的那么好的话，为什么其他一二线城市，一个跟进的都没有呢？平叔我是干商业咨询的，接触了解了各种各样的商业模式，无论其多么复杂高深，但是有一些最本质的东西，是永远不会变，就是任何一个好的商业模式，都必须是双赢，才可持续，也就是参与其中的买卖双方，都得有利可图。重庆的这套供地模式，是地方政府拿走了大头，购房者不赚钱，开发商微利，一遇到行情不好还要亏损，结果就是购房者和开发商都成了自带干粮的免费打工人，从纯商业的角度来看，这显然是非常糟糕的一种模式。这也是为什么其他城市，几乎没有跟进重庆模式的根本原因。在住房紧缺的时候，大家还能捏着鼻子忍了，该买还得买，因为是个人都得有个住的地方，但是当市场上不缺房子了，并且有其他更好城市选择的时候，无论是购房者还是开发商，都会用脚投票。所以你看这些年，除了被一些极端炒房思想洗脑的人之外，外地人很少去重庆购房。地产朋友说，开发商也是，今年截至到11月底，重庆卖地收入只有165亿，相比2021年的1263亿，跌了87%，算是血崩了，说明不只是我们公司，其他开发商也不跟你玩了，要么退出，要么躺平。平叔说，是的，所以商业上才说，这个世界上最牢固的关系，一定是利益关系，合作共赢，大家都有饭吃，有钱赚，才能长久。反之，当你以为就自己最聪明，把其他人都当做傻子对待的时候，最后你会发现，你自己才是那个最大的傻子。地产朋友说，反正我们公司现在不想做傻子了，我们现在主攻成都市场，你对成都楼市怎么看？平叔说，从公司战略上看，选择成都显然是比重庆更好的赛道，长远看，成都的房价会是重庆的2-2.5倍，或者换句话说，将来重庆的房价只相当于成都的40%-50%，至于你们公司能不能赚到钱，还要看你们公司自身的经营水平，比如板块选择、拿地价格、融资成本……地产朋友说，等等，等等，你刚才说未来成都的房价会是重庆的2.5倍？这个把我震惊到了，能否深入分析分析？平叔说，要听分析可以，但是一杯咖啡肯定不够啊，至少你得请我去趟Hip Hop开个卡座吧？地产朋友笑着说，看来你是真懂成都的，思聪来成都，最爱去的就是这个地方……按计划，接下来，平叔还将逐一跟大家聊聊北上广深杭、成津宁汉福、沈乌昆邕、厦门三亚，以及港珠澳等二十几个主要的，有影响力的城市的战略定位问题。相信会颠覆你很多固有的认知，打开一个全新的视角。下一篇，我们就专门聊聊成都吧。---------------※---------------【平叔】：国内TOP3商业咨询公司从业者。专注于“分享商业知识，提升个人认知，实现财富增值”。平叔财富实践三步法：商业咨询+房产投资+高效链接。【目标】：高效链接10000个有价值的人，一起成长、持续进步。
