从2023年新房、二手房市场分析2024年楼市变化情况
作者:admin | 分类:企业名录 | 浏览:113 | 时间:2023-12-23 00:12:28在12月15日，国家统计局公布的最新一期全国70城二手房数据里我们可以看出：杭州二手房涨幅环比持平，同比下降1.1%，而除了杭州之外的全国其余重点监测的69座城市，二手房价格较之10月份，全部下跌；其中，西安二手房价格环比下降0.6%，同比下降0.7%。
在二手房成交均价下降的同时，从今年开始二手房难卖，已经成了很多房东的共识。
据小编了解，近段时间西安二手房库存量持续攀升，已逼近21万套，成为历史新高！可以说西安二手房挂牌量越来越吓人！今天我们就从二手房各数据以及新房推出、成交情况来重点分析2024年西安楼市的发展情况。
数据显示，11月份，西安二手房住宅网签备案9129套，相比上月有所减少。
来源：西安住建局
从上图我们可以看出，西安2023年1月至今已成交了90697套房源，全年有望突破10万套大关。虽然11月二手房成交量相比去年同期有所上涨，但是价格并没有跟着上涨，整体出现“以价换量”的情况；且从下半年二手房挂盘量来看在持续增加。
在9·19取消限购新政后，短时间内确实刺激了一波买房需求，但这波热度并未持续太久。短暂抬头后，市场迅速恢复冷静。11月西安二手房成交量止涨转跌。
据小编了解：截止到2023年12月21日，西安二手房挂牌量为207973套，均价为16639元/㎡。
而11月21日，西安二手房挂牌量为203167套，均价为16670元/㎡。挂牌量月增4806套，成交均价下降31元/㎡。
来源：诸葛找房
要知道，西安二手房挂牌量在2020年底仅有83403套，到去年4月，也只是多了2万套。而在今年1-6月，西安二手房挂牌暴增了5万套，且在8月之后业主们开始大量出货，新政后更是疯狂，两个月挂牌量新增超3万套二手房。
西安整体挂牌量在持续增加下各区域挂牌数量并不相同。
从上图我们可以看出，西安目前各区域二手房挂盘量最多的是未央区，为34527套，占比16.76%；高新排名第二，为30880套，占比14.99%；位居第三的是雁塔，为21104套，占比10.24%。
而西咸新区、高陵、经开等主城区的外围区域因为是刚发展起来的新区，二手房出售小区并不是很多；接下来咱们来看看各区域的二手房均价涨幅情况。
从上图我们可以看出，西安22个区域中，仅有灞河新区、曲江、航天新城三个区域上涨；蓝田持平，剩余的18个区域均处于下跌态势。
总的来说：从以上数据我们可以看出，二手房的挂牌量突破20万套，存在不少降价卖房，落袋为安的业主，因此“以价换量”是当下二手房市场主旋律。而挂牌量暴增的背后，也可以看到业主们急切抛售的心情。如此大的库存下，小编预计短期内这种趋势将继续存在。
与此同时，为了大家更好了解二手房市场情况，小编进一步分析出各户型面积段目前的挂牌量、挂牌均价占比情况，咱们接着向下看。
从户型结构来看，占比最大的是90-120㎡，占比30%；其次是120-150㎡、70-90㎡，均占比为21%。
不过综合起来，70-150㎡占比达到72%，涵盖市场上刚需、刚改房源；而70㎡以下房源，主要包含一些老破小，以及150㎡以上大户型，都是难出房源。
从挂牌价格结构来看，占比最大的是100-150万区间，达到27%；其次是150-200万、200-300万，分别为18%、14%，也就是说，想要在二手房市场买一套房，房源价格主力集中在100-200万左右。
从挂牌量户型和总价的占比情况可以看出：
一是，疫情过后，很多家庭收入减少或失业，已经无力承担高昂的持房成本，尤其是拥有多套住房的家庭，还贷压力大。那么，将家庭资产进行优化，减少负债，抛房变现则是必要的。
二是，以旧换新改善家庭。把手上的老房子出了，腾出钱来“以旧换新、以小换大”，很显然，这类情况占据目前的市场主流。
整体来看：尽管目前二手房市场依然并未达到预期，回暖也仅仅在于一些热门项目、次新盘当中，大部分小区仍处于低点，这与楼市信心、购买力有很大关系。按照这个趋势看，未来二手房市场会逐渐找到新的“价格平衡点”慢慢回暖，从目前成交面积段来看，以刚需置业为主，对于无房想购买小户型的置业者是一个不错的上车“窗口期”。
二手房成交量止涨转跌，挂牌量持续增加，“以价换量”态势越来越明显。在此种情况下咱们再来看看新房的变化情况。
今年开年以来，在利好政策的不断出台下，西安新房市场持续放量，楼盘去化提升明显，房价也达到了近两年最高点，整体呈现出量增价涨态势。
从供应来看：在经历了9月“泄洪式”供货后，10月西安新房供应骤减，较上月环比下降56.9%，达到了今年最低点。
从成交来看：继7月、8月连续下降后，9月新房成交量环比上涨23.9%，10月新房成交量环比上涨29.6%，迎来成交量环比涨幅两连“冠”。
从成交均价来看：虽今年房价已涨至近两年最高点，但整体尚处于相对平稳状态，月度上下浮动不大。
此外，导致房价上涨的原因，还在于改善房源供应增加；从70城数据中各面积段价格的变化情况来看，建面144㎡以上房价环比涨幅依旧处在高位，由此可以看出，大面积改善型房源供应的增多，再加上入市楼盘和纯新盘的价格影响，进一步导致了西安新房价格的持续上涨。
整体来看：新房市场成交均价有所上扬，一方面是由于供应的新房房源中改善楼盘量增大；另一方面是由于市场改善需求增加，从而造成新房市场推出房源面积逐步增大，品质逐渐提高，成交均价有所上涨，且慢慢向改善房源转变。
近年来西安房价一路走高，且大家收入也在不断增涨，更多人开始重视生活质量，这其中，房屋的居住舒适度占了很重要的一部分，而与居住舒适度息息相关的当属住房户型与面积。那么，当下对于西安购房者来说主流户型是几室呢？咱们一起来看看2019年至今的变化情况。
由上图我们可以看出从2019年到2023年一室、两室、别墅户型成交套数占比在持续减少，同时虽然三室整体成交占比较大，但逐年占比也在逐步减少，而大户型四室在持续增加，且逐步成为热捧户型；由此我们不难分析出，2024年置业者在选择户型上很大程度刚需会以三室为主、改善则会选择四室及以上户型。
由上图我们可以看出，在2019年成交的主力面积段为90-119㎡，占比达到38%；紧接着是120-139㎡，占比为26%；其次为140-159㎡，到了2023年虽然整体成交量有所下降，但从各面积段占比可以看出，相比2019年，2023年成交主力面积段依旧是90—119㎡，但占比已经缩小到了28%，紧接着的120-139㎡和2019年占比相差不多，与2022年的25%相比有所增加；而2023年140—159㎡、160-199㎡、200㎡以上的房源相比前4年均高出2-4个百分点。
从以上近几年西安楼市的成交户型、成交面积、成交均价等方面我们可以看出，目前楼市有以下几个特点：
成交户型：成交户型中三室是大家的首选户型，紧接着为四室，购买户型越来越大。
成交面积：从成交面积段我们可以看出，之前一段时间90—119㎡是成交主力面积段；但随着改善置业人群的不断进入2023年120—160㎡更受欢迎；可以得出西安购房者正在从小面积向中大面积转变。
成交均价：近年来成交均价在持续上涨，其中2019-2020年涨幅最快，主要原因是人口的大量涌入，导致房价的迅速增长，而进入2021年之后，人口流入量有所缓解，西安房价也进入到了小幅度的波动期。
整体来看：西安改善产品成交占比持续扩大，购房者正在从刚需向改善置业转变，从而导致刚需房源有所下降，对于刚需置业者来说未来西安购房会更加困难；而对于改善置业者来说未来选择性更大，因此不可否认，当下的西安购房已经进入分化时代。
由此我们不难看出，在即将到来的2024年，二手房市场挂牌量会持续增加，没有配套加持的房源价格会持续下降；新房市场中高端大户型、热门区域，国央企品牌开发商开发楼盘会受到热捧，其他项目将可能会出现“有价无市”或者“低价抛售”的情况。
对于咱们不同人群购房者来说2024年需要注意以下几点：
二手房购房者：此时对于二手刚需置业者来讲，确实是一个可以入手的好机会，但怎么买？实际上还要注意两点：
第一：优质次新房，由于优质配套、产品、地段的支撑，价格并不会受内卷的影响，因此对于看好升值，保值的购房者来说值得入手。
第二：挂牌的老破小由于大量二手房源入场竞争，除了价格优势外，并没其他加分项，因此仅适合纯居住人群购买。
新房购房者：从2023年新房市场表现来看，成交均价有所上扬，一方面是由于供应的新房房源中改善楼盘量增大；另一方面是由于市场改善需求增加，从而造成新房市场推出房源面积逐步增大，品质逐渐提高，成交均价有所上涨，且慢慢向改善房源转变。我们可以看出成交量集中在高新、浐灞、港务区、雁塔区等主城区域也是目前改善置业火热的板块，其中主要原因是这几个区域无论是教育、交通、环境均相对来说齐全且优质，能更好的保证房子的抗跌性，因此对于咱们改善置业者来说，选择主城区更为妥当。
最后小编想说：不论是购买二手房还是新房，2024年的楼市充满变数与挑战，每个购房者都需要保持清醒的头脑，摒弃过去的投资模式，根据自身需求选择购房，这或许是更为明智的选择。
免责申明：
1、本内容资料仅供参考，相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因而发生变化，本公司保留对内容资料修改的权利，敬请留意最新资料；
2、本文数据相关图片版权归拓虎营销策划有限公司所有，禁止非授权转载或商用。如需使用请后台留言，经授权后标明出处方可转载使用；否则后果自负！
3、部分文章图片摘自网络，若无意中侵犯了某方的知识产权，告之即删。
4、本内容最终解释权归拓虎策划有限公司所有，以上内容纯属个人观点，仅供交流，不喜勿喷，如您有不同意见看法，请留言交流。
