最近的杭州楼市仅就户型面积一个维度看，似乎在逆经济规律；

比方说按常规经济规律：市场、经济走弱，房企通过控制面积，降总价，控首付，然后让购买人群基数增大，加快销售周期是惯例。毕竟购买预算向下方能兼容。

但户型发展的剧情并不是这样发展的，看一组最近的几个红粉盘数据：

限价4.62万元/㎡的河颂映象府，户型面积段为114-210㎡；限价4.6万元/㎡的望阙，户型面积段199-244㎡；限价4.6万元/㎡的滨月云府，户型面积199-258㎡；限价4.7万元/㎡的棠前嘉悦府，195-277㎡；限价5.5万元/㎡的传麒府，户型面积段145-200㎡ ；

仅就红盘数据分析大致有这么几个现象或趋势：

一、红盘开始去总价500-700万中间阶层；

就面积和总价来说：除了河颂映象府、传麒府有小部分500-800万首偏中改，基本都是中高改、高改；

大致与追求利润相关，毕竟越是红的板块，土拍争夺越激烈，最后的溢价也越高，意味着成本更高，而户型面积越大，相对摊薄成本就更容易些。

其一、户型小意味着套数多，连锁反应后按比例要建的车位也就越多，而卖得出去还好，卖不出去，或者贱卖了就意味着本该在车位上赚点开发利润也难！

以限价包含的装标相对高的改善项目为例，面积越大意味着公区占比更大，显然厨、卫等成本偏高的配置，能分摊给成本低的地板、瓷砖为主的客餐厅、房间的份额就越大，总成本相应更低。

另一个例子：在精装面积中客餐厅、卫生间甚至卧室地面占比最大，而常规装修瓷砖大小和原料、铺贴两大成本成反比，瓷砖的规格越大材料成本及铺贴单方成本相应越低，这就为省成本开辟了另一个光明大道。

二、限价越高，板块越核心，户型面积越大，通俗讲：核心不愁卖的面积做偏大也没销量的担忧；

道理很简单：限价越高，基本就意味着板块更中心或有潜力，无疑核心、中心板块不管是稳定性，还是溢价、倒挂都偏大，购买需求和改善需求自然就多，也就偏卖方市场，适当提高面积、价格，美其名曰：豪宅面积也得豪，也能理解吧！

如果是限价低一点的板块呢？情况有所不同吗？

▲云诵桂月轩参考样板房实景 非交付标准 ，以开发商为准

比如：限价3.6万/㎡的云城—云诵桂月轩户型面积段为122、139、170㎡，显然比早上市的枫翠云轩约139、168、190㎡面积段，起始面积和最大面积均小了一圈；

简单分析下：1、前者意识到市场下行期，稳步追求流速是第一要务，而且相对后者有天街、地铁近、配套学区的优势，位置更核心更占优，户型小显然受众更多，能跑赢利润低的魔咒；

2、起步122㎡不但总价可控，而且四房的适用性向家庭人口多、人口少的上下兼容适用性又好，流速显然也更快。

▲网传好运街TOD规划，仅供参考，以开发商信息为准

不同案例：限价3.4万/㎡的市北璞翠云集限价3.4万元/㎡，户型面积段110-156㎡，比旁边已交付的悦潮府97-119㎡高了不少。

再比如：限价3.12万/㎡刚拿地的勾庄绿城好运街TOD项目，据传户型面积约110-168㎡，对比隔壁前面售罄的楼盘—翠宸里105-168㎡的户型，起始面积略有上浮；

总结一下：这两个板块前一个案例是偏江南本地需求定位的方向，后一个因为有商业配套加持，追求流量和利润平衡更多一点。

这就引出第三个趋势：非头部热点板块户型定位比较微妙，市场供需调节作用更大。

经济学教会我们市场营销、产品定位中的策略是：价格（产品、户型设计）围绕供需关系上下波动和调整；

供大于求，产品、户型根据需求调剂，降低面积，加快流速；供不应求，产品、户型卖方市场制定游戏规则，户型宽容度就大一点。

分析这几个板块背后的成因，这三个趋势都是浮于表面，我们能够看到的。

其实，户型大小成因还取决于开发商前期定位的基本逻辑，除了心态、对流量和成本要求外，也看对板块的认知，对市场走向、购买人群的定位和判断，并且加入偏主观的上市后市场走向进行预测等因素有关。

▲杭与城实景图 摄影｜渔舟

比如：以云城杭与城为例，都知道云城—未科是杭州第三中心，有超一流的枢纽，交通，城建，生活、产业配套，还有楼市热度，但作为约2852户的大盘，且是板块定位确认后首个入市的项目，人群定位还不是十分明朗。

所以，开发定位既有比较保守的106㎡三房刚需户型，也有127、139㎡首改流量户型，也有少量196、229㎡高改户型，做到基本覆盖了板块全产业人群和板块外投资人群。

最后，板块最高的报名人数和最低的中签率也验证了户型范围更宽的优势。

▲月琉璃120㎡、89㎡户型图

再比如：下沙燕语春风居在楼市尚可的情况下户型面积设置段在105、128、138㎡，而刚首开的月琉璃把面积下沉到市场上罕见的低门槛约89㎡三房两卫、上扩到150㎡，也没放过约103㎡加强三房，以及约120㎡的功能性四房；

可以说把客户群基数扩大了许多，对应市场就更从容，购房者也更满意。

▲月琉璃实景图 摄影｜渔舟

再加上不输4万+产品的超强的样板区、公区营造，产品品质预期，户型全方位的改变客户观感，足以扭转板块认知上的不足，在并不是顶流的板块，不意外的获取广泛的市场聚焦和关注，无疑户型定位在其中功不可没。

▲武林府实景图 摄影｜渔舟

除了板块、位置和品牌之外，户型几乎是买房的第一要素，而且相较其他要素是最容易凭借开发企业改变的变量。

如果用对话模拟目前对于户型要求的场景：

甲方（购房者）肯定说：人口小型化是趋势，我不要求面积太大，房间太多，一来我在家里都迷路，二来都是真金白银买来的，寸土寸金、能省则省啊！

乙方（开发商）说：地价高、限价低，我只能在精装、车位上赚点辛苦钱，做大户型也有迫不得已的苦衷啊！

如果这两段话大家认为是真实的写照，那么甲乙双方都没错，只不过角度不同而已，

那如何把双方要求协调统一呢？

对纯市场化理念的开发企业来说：户型和地段匹配，人群和地段匹配，上市时间和户型匹配更为重要。

热门板块：地段优势让开发企业首要关注成本利润率并没有错；

但如果在土地，或说宝地出让加剧、市场竞争更激烈充分的长周期下，非头部板块盲目做大户型既是以损失客户和口碑为前提，也是有流量偏低的风险。

对于热度低的刚需板块和非焦点的改善板块、项目，配合土地、城市开发降容的趋势，开发功能性小户型，比如120㎡四房，89㎡三房两卫，都是有极大助益的隐形支撑；

对刚改板块及想急于改变板块热度的楼盘，适当降低户型门槛，也是既能撬动市场、也能亲近购房者的双赢，精研的中小户型回归对所有的板块正向作用毋庸置疑。

即使到二手房市场上小户型、中等户型的流量也是相对较大的。

从购买者角度，根据自己需求来选择户型大小是基本出发点，无可厚非。

但如果考虑到将来置换，需要进入二手市场的流转，就必须掂量板块的能级、客群最大接受面了，选择适合最大基数客群的户型，才是最稳妥的。

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