现在楼市走到这一步。

那些投资房产的人，还是想要靠后面的人接盘，来让他们实现盈利。

这段时间一些人问彭叔。

就是他所在的城市，刚需新房卖不动，但是那些，改善新房，却卖的很火爆。

他就很好奇。

为什么会是这样，那些花几百万去买改善新房的人，就不怕后面没人接盘吗？他们这个房子，想要实现盈利，至少又要涨一波，他们才能挣钱，如果房价不涨，他们也就亏了。

根据彭叔的观察。

打个比方来说。

刚需二手房是200万，那么刚需新房是300万，改善新房是500万。

现在刚需新房不好卖，是因为这个城市的里面的刚需购房者，口袋里面没钱，比较穷，他们买不起刚需新房，刚需新房再便宜，也没有那些老破小、筒子楼便宜，所以对于那些真正的外来年轻人来说，他们买的第一套房子，依旧是，老破小、筒子楼为主，刚需新房买不起。    

就像是我们说，北京、上海刚需房是600万，但是呢，成交量最高的，是300万、400万的那种老破小，成都我们说，刚需房是200万，但是成交量最高的，是100万左右的老破小、筒子楼。

就是这个道理。

现在的刚需太穷了，没有追上刚需新房的价格，所以他们就去买了这种老破小、筒子楼。

大家如果只看网上的消息，感觉好像各大城市的老破小、筒子楼卖不出去，但实际上，各大城市的二手房主要成交量里面，这些房子是成交量最高的。

然后这就导致了。

刚需买不起刚需新房，只能转手到了老破小、筒子楼去了。

而对于那些住在老破小、筒子楼的人来说，他们要置换，就是要置换到改善房区，而不是再住到刚需房里面去。

这么一来。

等于是老破小、筒子楼的房东，就直接去买了改善新房，那么中间的那种刚需新房，反而就成了最难卖的了。

这和我们的相亲市场，也比较像，条件真的很好的男生、女生，很容易就相出去了，条件很差的男生、女生，知道自己条件不好，也很早就相出去了，而条件中不溜的，就比较尴尬了。    

而那些买改善新房的人，他们是认为。

现在他们买了改善新房。

将来，房价还会上涨，工资也还会上涨。

那么，就是让那些，买了他们200万刚需二手房的人，去买他们手上500万的改善二手房.

就比如说，涨幅30%，刚需二手房的房东，房子卖掉了260万，然后去买他们已经涨到了650万的改善二手房。这样，他们就不会亏了，又能拿着这650万，去买更好的房子。

他们是这么想的。

也就是指望当年买他们房子的人，再来接他们的这个房子。

这也是为什么。

现在你能看到，各大城市的改善新房，卖的都还可以，就是房东都觉得，后面还是有人能接盘的。

他们这种玩法。    

最大的问题。

就是，一但接盘他们房子的人，住个几年以后，房价没有上涨，工资也没有上涨，也没人接那些老破小，那么这就完蛋了。

因为这等于是置换链条被打断了。

所以他们这种玩法，也是存在一定的风险的。

而且。

彭叔在这两年里面，看到了不少大城市的人，进行逆城市化。也就是卖掉大城市的房子，或者直接从大城市返回小城市。

因为大城市的房价这么高了以后，如果工资水平没有跟上来，整个的生活压力，还是挺大的。

彭叔说的直接点。

就拿北京来说。

都不敢拿600万的房子来说，我们就拿400万的房子来说。

400万的房子，首付就要120万，贷款280万，分期30年，每个月房贷1.5万左右，一年房贷18万左右。

要承担这个18万左右的房贷，意味着税后年收入要达到36万以上，也就税前至少40万以上。    

那么你想想。

如果说，你的公司，给你开了40万以上的年薪。

那一个月的月薪，就是3万，一个月22个工作日，一天的日薪，就是1360元，一天工作时间是8个小时，那时薪就是170元。

也就是说，只要你在上班，公司就要给你一个小时170元的工资。

如果说，你不在公司上班，你是自己创业，那么你每天要至少挣到1360元。

一天挣1360元，保持30年不能下降，而且这还只是买400万的房子，如果说要买800万房子，一天就是要挣2700多元，还要保持30年。

大家理性想想。

你是老板，你给员工开这么高的工资，你不会让他摸鱼上班吗？这压力肯定是非常大的。

那外地人到大城市去，肯定是没房子的，所以买房对于外地人来说，就是避不开的坎。

还有就是，大城市房价越高，生活成本，也在上升。    

就是如果说，你在大城市里面，不出去体验服务类的项目，就是只是单纯的，自己动手丰衣足食，那么你还感受不到大城市的生活成本高，但你要是体验服务类的项目，你就会感受到，大城市的物价问题。

因为大城市做生意，必然牵扯到了2个成本，第一，房租成本，第二，人力成本。我们都说，大城市的房租比小城市高，大城市的工资比小城市高，那这两个成本，要转嫁在什么上？

这很明显，是要转嫁在消费上。

你在大城市里面去饭店吃饭，成本里面大部分都是房租和员工工资，而你在小城市吃饭，相对来说，这种成本就下来了。

所以这两年，很多在大城市里面感觉压力大，又挣不到钱的人，就开启了逆城市化。

去年四大一线城市人口同时负增长，虽然也有人口负增长的原因，但是肯定也有大城市生活成本越来越高的原因。

其实彭叔觉得。

如果不是太执着于，什么自己不努力留在大城市，子女以后就要到大城市去吃苦，以及等等的，人要是卖到大城市的房子，去小城市生活，生活质量真的是要比大城市高的多。

就拿彭叔的一个朋友来说。    

他是陕西一个地级市的人，地级市叫宝鸡，主城区房价在4000多，大平层也才6000多一平。

他在西安有3套房子，2套刚需房一套改善房，这是他吃了时代红利以后攒下来的全部家当。

他去年觉得在西安压力太大了，就把3套房卖掉了2套，留了一套吃房租。卖掉的两套房子让他有了300万的现金。

他拿着这300万，在他们那花了100万买了个大平层，又花了50万，买了个商铺，他把这个商铺开了个小超市。

然后他媳妇去了体制内的临时编，一月工资2000多。

他手上还留了100多万的现金，还有西安的那套改善房。

他和媳妇父母都是宝鸡当地人，然后他就开着小超市，日子就很清闲，想要出去玩了，就和发下去钓鱼，去爬山越野，等等的，他爸妈帮他看店子，反正商铺是自己的，不用出房租，卖多少挣多少。

他唯一有些感觉不太好的。

就是孩子的教育问题。

这个是避免不了的， 地级市的教育，还是比不上省会城市的教育，如果没有孩子这个教育因素，他在老家的生活，就完美了。    

彭叔觉得。

未来随着大家那种佛系的心态越来越重，或者说躺平的人越来越多，返回小城市的人，也会越来越多。

因为真正能接受佛系、躺平的人，必然是在小城市，只要是生活在大城市的外地人，骨子里面还是想要奋斗的，不然的话，他留在大城市干什么？

所以那些投资房产的人，他们的那个置换链条，越往后，其实变数就越多，真不一定能挣钱。

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