资产运营管理是商业地产最重要的一部分，但大多数人认为运营就是一个商场、一个购物中心的开业，以及开业之后的正常的经营管理和物业管理。其实这种观点考虑得还不够周全。

资产运营的重要性

商业地产资产运营的概念。主要分三个层次。第一，是物业管理，是房地产开发过程中的一个延续。商业地产有很多种类型，除了持有和出售型需要物业管理，它要通过这个物业管理做一些日常的维护，保护商业物业和资产正常的运行。

第二个层次是资产管理。通过制定资产运营策略控制物业运营成本，监控物业运营绩效，并要定期进行投资与运营状态分析，实现商业地产目标。要设定目标和实现目标。良好的资产管理是提升项目价值和项目资产的重要的工作环节。它不仅可以实现商业物业的净收益值的最大化，还可以实现保持商业资本的发展潜力。

第三种，组合投资管理，即通过房地产多种经营方式进行组合，以实现组合投资收益的最大化。

资产运营管理中为什么要强调它的必要性和重要性？商业地产是物业资产管理类型的首要领域，最主要的原因是商业房地产以获得物业资产投资收益或增值为主要目的。它比住宅型的物业更具需要专业和普遍容易广泛执行的意识，因此物业资产管理人更容易，更有机会让商业地产通过市场化的手段来实现物业资产使用价值与交换价值，投资价值与市场价值的最大化。这是必要性。

资产运营管理的使命是从商业项目开始，这个商业项目是除了住宅以外的都属于商业项目。任何商业项目开始的时候，是商业地产资产运营的开始。资产管理的目的是通过商业地产的资产运营，有效地提升商业物业的资产价值，提早进入资本运作市场。

资产运营管理的重要性，可以带来商业物业的保值和增值，稳定的开发资金流，良好的品牌信誉度。

资产管理的专业服务包括了投资分析、交易管理、资产价值评估、交易过程的风险控制，以及如何通过资本市场进行商业地产的金融投资、银行信托以及证券化的资本运作，来实现商业地产的价值。也就是说，资产管理等于物业管理加资产运营，加财务管理。

由于商业地产投资性强，收益性持久，以及使用价值与投资价值并存等特点，商业地产应作为资产管理的首选物业类型。如果资产经营与资产管理到位会提升商业地产的项目品牌，从而影响整体的租赁收益和租赁价格。在新的一轮商业招租或者商铺转让的时候，商业地产物业价值会明显地体现出来。

不是所有的资产都能称为优质的资产

不是所有的商业地产项目都能称为优质的资产。国内资产项目不是不多，但是除了体量，衡量商业地产的品质特征也没有明确的权衡标准。

通过分析这几点可以判断一个商业建筑是不是优质的资产，即建筑的外型、轮廓的设计，建筑布局的表情等级，基本雷同。比如说一些能够形成品牌差异化的几乎没有。在商业内部动向以及商业空间的使用上都缺少一些东西，主题不明确，比如灯光的设计，地图地标，购物手册等等，很少有一些综合性的创意和系统性的指导，大部分比较雷同。

为什么不能做到优质资产？就是因为忽略了内部空间建设上的使用和共享空间的互动，比如说内部交通的动线和外部交通动线如何结合，中庭的设计要鲜明，让消费者能有一些眼球发亮的感受。

资产运营过程中的问题

真正要实现资产的良好运营，需要规避几个问题：第一，就是选址测算。运营商业地产，一定要分析它的周边情况。做未来的商业地产特别是综合体一定要考虑到周边的产业链，产业链对商业的支持非常重要。城市规划和区域规划对于选址也是非常重要的因素。第三就是规划设计对商业综合体的互动功能缺少考虑。比如商业综合体必须有三种以上的组合才能称为综合体，这样三种以上的综合体就需要有一个共享空间和互动，在之前的项目中考虑不周全，在未来和设计投资这种商业地产综合体的时候要考虑这个因素。

还有一点，就是建筑物本身没有什么特别的显著性和特色，没有视觉冲击力，这是普遍现象。营销模式存在很大的统一性，很大的商业经营风险和法律风险，包括分割的销售，售后的返租，统一管理都存在着一些问题。

随着万达、新光天地这些大型高端商业综合体的出现，CBD这个区域还是没有完全走出同质化高端消费品的区域。这个区域里面缺少一种具有文化底蕴的商业，或者是对该区域的产业链支持的商业。

关于商业资产运营的重点。有以下几个特别重要的问题需要关注：

一、对品牌的战略同盟持谨慎态度。

二、项目选址一定要专业化。商业地产综合体是一个多业态的整合，要整合多业态的管理公司是最重要的，因为只有多业态的管理公司才能管理你这个综合体里面的各个业态，它会对你的资产进行专业的维护。开发商自己不能做这种运营管理，因为它需要的是在这个行业里面最有优势和最有专业性的机构来整合这种能力，去为他创造资产。

三、购物中心的“血管”。“血管”指的是动线，是直接影响项目价值提升的最重要的一点。使用最大价值的出租率，而且有效地把客流导入到所有的动线里面，这是一个技巧，是资产运营中一个最重要的环节。

四、客户需求研究要透彻化。现在的客户需求就是消费者的需求以及商家的需求，是我们未来资产运营中最重要的部分。未来商业地产的经营绝对不是品牌与品牌之间的竞争，和面积大小、体量的竞争，而是你要对客户的需求和你引来的经营者的需求进行分析，为他们提供真正的服务之后跟你共同创造商业地产的资产价值。

五、空间设置的人性化和建筑形式的特色化。这一点也是需要考虑的问题。

六、品牌招商的差异化与业态搭配的合理性。我们要还是强调一点，大家在做商业地产项目的时候，很多年就在提这个差异化，如何去实现这个差异化是未来资产运营首要考虑的问题。

七、购物中心的运营管理和专业商业运营管理的信息化平台的搭建。

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第三篇：商业不动产系统化估值与投资评价方法

1.影响项目估值的提升的因素

2.对商业不动产项目的投资价值拆解

3.从投资回报角度拆解项目的推进流程

4.不同视角下对存量改造投资的考虑（原业主出资、新业主出资、二房东出资、PE投资/融资）

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第四篇：商业不动产现金流测算模型

1.融资现金流的配置原则与融资方案

2.现金流贡献在投资测算中的体现

3.从现金流视角挖掘对资产价值的贡献

4.Reits之路的前置准备

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沙盘实战（边学边练，需自备电脑）

步骤1：熟练掌握项目投资测算的基本逻辑和关键指标

步骤2：根据提供的案例材料，分组讨论并设计项目的投资和运营方案

步骤3：分析自身的测算结果指标，并讨论是否有优化提升的空间

步骤4：制定项目投资方案，并进行价值评估

步骤5：构建收购／改造／轻资产等不同方式的投资测算模型

步骤6:  配置融资方案

步骤7:  配置项目现金流，分析现金流对投资价值的贡献

授课老师

张老师曾先后任职于多个TOP10地产上市企业产商事业部、资产管理部，并担任高管，现任北京丰禧商业管理有限公司创始人、和君集团产业园区事业部合作人。

个人兼具地产、投资、产业、商业的复合工作经历。十五年产业园区规划运营经验和开发操盘经验；数十个产业新城、产业园区产业定位、项目策划经验；约500万平方米园区招商运营、产业投资一线实操经验。

擅长持有型不动产全闭环资产管理，包括产业规划、招商运营、产业投资、资本化运作。围绕业主目标构建全闭环资产管理能力，以财务指标为主线的资产管理内在逻辑、资管视角下的商业管理内部逻辑、产业园区REITs创新发展之路、持有型不动产投资财务分析工具案例实践。

课程收获

1.可以形成体系化的投资测算思考框架

2.可以拿走一套测算方案

3.可以初步掌握项目投资测算的流程、要点、提报形式

4.洞悉项目核心价值，思考维度提升

5.提升个人职场竞争力，获得与老板直接对话的能力

2024年1月19-20日

商业不动产资产管理投资测算沙盘课

详情及报名请联络

（组团学习有惊喜优惠哦～）

主办单位：知学

指导单位：中国城商联城市更新工作委员会

授课时间：2024年1月19-20日

报名联系人(手机/微信)

万红 13811866303/zhixue832

往期资产管理课程回顾

房地产资产管理与项目运营提升高级研修班已经走过五期，老师同学们一起建立地产操盘手的金融认知与资产管理体系，收获最落地的操盘思考。