年底了，2023年即将画上句号。重庆的房地产市场却走出了省略号的模样，隐含了太多的不确定性。最近好几位朋友都问到了同一个问题——现在买房感觉很划算，但买了会不会再跌它个十几二十万？

是的，重庆房价已经横盘一年多了。2020、2021年买入的新房开始进入二手房销售初期，这样的次新房能淘到不少亏掉首付款的房源，踩踏性售房确实在部分小区真实地发生了。新房市场里真实零首付的出现也在传递部分开发商8折售房的信号。扑朔迷离的市场，让人捉摸不透。今天，带你客观理智地认识一下这个光怪陆离的房产市场，探讨一下重庆房价这个U形底部会持续多久。

1、重庆2023年1-11月新房价格走势

根据统计局发布的官方数据，2023年1-11月的新房价格变动情况如下表： 

在前11个月中，环比价格上涨的月份有6个月，环比下降的月份有5个月。2、3、4月的环比涨幅较高，维持在0.7和0.9个百分点，相当于100万的房产上涨不到1万。说实话，这几千元的涨幅对买房者而言真心是无感的。更何况，还有5个月的时间新房价格处在阴跌通道，跌幅在0.1、0.2、0.3个百分点。一套100万的房产，降它3000，你会有感觉呢？真心无感。

跟去年同期平均房价对比的话，重庆新房价格在1、2、3月下降，从4月开始一直处于上升状态。11月的新房价格比去年1-11月的平均房价上涨1个百分点。出现这种情况，有2种可能，第一新房价格确实上涨了，第二去年跌得多基数值偏低。你认为哪种可能性更大呢？    

总体来看，今年全年重庆新房价格比较稳定，有上涨月份，也有下跌月份，但涨幅和跌幅都偏小，几乎让你体验不到。就目前来看，能活下来的开发商已经不多，但他们都活得不太好。买方市场下，民企、央企、国企都需要给出足够多的优惠才能让购房者下单，20年车位使用权、10年物业费、家电大礼包、替你还月供到接房等等，都在轮番上阵……

2、重庆2023年1-11月重庆二手房价格走势

在前11个月中，二手房价格环比出现涨幅的是3个月，环比下降的则有8个月。除了春节后的2、3、4小阳春出现上涨外，其他月份一律处于下跌通道。下跌的幅度最高到0.9个百分点，一套100万的房产最高降幅不到1万。当然在持续下跌几个月后，累积下来，降幅就是十来万了。这样的平均降幅符合重庆二手房市场的现实体感。急于出售的房源多降点，不急于出售的房源维持原价或微涨。    

同去年同期平均价格相对比，今年重庆的二手房价格一直处于下跌通道。最高跌幅达到3.6个百分点。一套100万的房产下降3.6万。重庆的二手房价格没有稳定的迹象，倒是有继续下探的趋势。没有最低，只有更低。目前对于绝大多数二手房小区，比拼的不是谁的房子位置、楼层、朝向更好价格更高，比拼的是谁的房子没有硬伤还更便宜。

从1-11月的新房、二手房价格走势来看，重庆房价全年处于U形探底时期。目前，二手房、新房都是非常低的存在。你有机会淘到很多优质的房源。但当你把自己的各种条件、想法、需求加进去通盘考虑后，会发现其实你的选择也并不多。不管是三五百万的改善需求，还是三五十万的纯刚需住宅，当你自己走进这个真实的市场，你会发现满足你要求的选择并不多，你还是需要牺牲掉部分想法去接受市场的不完美。

接下来，我们探讨一下这个底部会持续多久？

短期来看，重庆的购房政策已经松到了极致。在我自己这12年的从业经历里，目前的购房政策是最为宽松的存在。首套房贷的认定条件已经缩小到中心9区甚至有机会缩小到购房本区，这意味着你在外地、区县有房贷正在还月供暂时不会影响你在重庆申请首套房贷。外地客户购房房产税的征收恢复到第二套，外地客户在渝购买第一套房产已经没有房产税的障碍。首套房贷利率减20bp，目前可以办到4.0%的贷款利率。2年限售政策宽松到备案登记时间，对于新房而言基本上接房拿证就可以满足销售条件。收入证明到2万以上才需要流水辅证……

从2016年开始，重庆的购房政策层层加码。从2022年开始，重庆购房政策逐步放松。目前购房政策同2015年的状态基本相当。政策这个口子能松动的地方都在陆续松动，能打开的口子都在逐渐打开。你想要用好这些政策为自己的资产筹划添砖加瓦吗？可以研究一下了。购房、换房、卖房，配置不同位置、不同持有期、不同增长点的房产应该成为你资金保值增值决策的重要环节。    

中期来看，重庆的土拍市场成交在极度萎缩。到今年年底，只剩下观音桥地块待拍卖上架；我暂且把这块土地视为已成交进行土拍情况统计。重庆2021-2023年土拍概况如下表：

对比一下，你会发现重庆中心城区的土拍市场成交情况是一年不如一年的。土拍地块从105宗减到35宗，到今年只有24宗住宅用地成交。成交的土地面积从1.3万亩直接少到0.4万亩，到今年只有0.2万亩。可建的建筑体量从过千万方减少到不及500万方，到今年不到240万方。

重庆的土拍市场在以看得见的非常高的速度萎缩。2021年到2022年缩减了70%左右，2022年到2023年继续缩减了50%左右。这样的土拍成交跟市场有关系；房产市场下滑，土地市场肯定会受影响。另外一种可能却是是供应体量和结构的调整，毕竟土地这个水龙头的水是有机会人为调整的，龙头开大开小确实是隐藏了巨大智慧的。

在重庆土地供应、成交极度衰减的情况下，未来的新房市场供应也会相应锐减。我们都要承认在经济大环境没有根本性好转之前，房产市场的需求量不会陡然剧增。但供应量跟不上，一直低于市场成交量和需求量的话，这个剪刀差在未来2年左右就会拉得很大。即使在你看不上眼的远郊新区，新房项目的数量也是在减少的。    

长期来看，重庆中心城区的人口集聚能力在大幅提高，中心九区的人口虹吸效应再度增强。目前中心九区的房价横盘阴跌后，与区县的房价差距在缩小，不少区县购房客户稍微踮踮脚尖就可以买到中心九区的房子。

从2022年的人口统计数据来看，重庆中心城区对主城新区的虹吸能力是非常强的。全重庆市增加了0.9万人，主城21区增加了4万人左右，中心9区却增加了接近9万人口。这9万人口的增量对于小小的中心九区而言是很强的贡献。这些人口也许不会立马对重庆中心九区的房地产市场形成正向循环。但请你给他们一定的时间，他们在未来一定会产生正向作用。他们也会在未来的某一时刻进军房地产市场成为新的购买力。

最后，要想房地产市场好，一定要经济好。全年的经济统计尚未出炉，但可以跟你分享一下2023年前三季度的经济情况。    

重庆在前3季度稳住了全国第4城的宝座，而且与广州的经济产值差距在拉大。重庆作为西部内陆城市，能够跻身全国前4强确实是值得它骄傲的地方。经济大环境确实不尽如人意，但重庆制造业突飞猛进，让整个城市的经济稳中向好。

重庆的房价在2023年横盘了一年，目前也依旧看不到会快速上涨的希望和趋势。但通过购房政策、土地供应、人口增长、经济向好等几个慢变量的理智分析之后，我对现在决定买房又担忧房价继续下行的朋友说：“部分二手房都已经帮你亏掉了首付款，新房也有很大的折扣点还附带不少购房福利，即使重庆房价有水分，经过这一年多的打磨，这些水分也早都被挤干了。已经风干的瘦肉还能干成什么样子？谁都无法保证你买到了最低点，但唯一可以确定的是现在是U形探底的末端，现在买入至少不会吃亏上当。”

当然回归到你最关心的问题上来，这个U形探底会持续多久呢？购房政策对市场的积极推动作用时间在半年到一年，土地供应对市场的影响也会在一到两年，人口增长、经济向好对房地产的作用时间预计在两年左右。综合权衡考虑的话，重庆中心城区的房价在2023年会结束探底，2024年维持稳定后缓慢抬头，2025年、2026年有望让你分享到新的一轮城市成长、房价增长红利！    

关于重庆房价U形探底的分享到此结束。记得把这篇文章转给关注重庆房地产市场的朋友，帮助他们了解重庆最新房地产市场动态，做好买卖房屋置业计划。

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