石青玲丨发自西安
时光荏苒，白驹过隙。眨眼间，2023年已行至岁末，一切又将迎来新的开始。回顾2023年，西安楼市走出了一条独立行情，表现出了较强的韧性。从1~11月累计情况来看，西安住宅成交面积同比涨幅14.8%，与重点监测的15个一线及新一线城市相比，涨幅第一。房价上，3次领跑全国，市场全面进入“改善时代”。高调中也蕴含着一丝丝危机。2023年西安楼市成交量不算稳定，年初需求集中爆发，市场迎来了“金三银四”，之后开始波动回落，成交量连降4月，在9月份“限购取消”的春风下，成交量开始回弹，并保持至今。这只是2023年西安楼市的一面。宏观背后，无数个细小入微的事件组成了这一年的全部，在这辞旧迎新之际，让我们一起来回顾下，2023年西安楼市还发生了哪些事。━━━━
关键词一：西安“北跨”
2018年，《大西安2050空间发展战略规划》中提出：实施“北跨、南控、西进、东拓、中优”空间战略，实现跨渭河发展，打造渭河世界级滨水景观带，形成大西安发展的强劲驱动力。这是“北跨”首次被提及。2023年，北跨被提到了前所未有的高度，《西安市2023年政府工作报告》提及，将加快实施“南控、北跨、西融、东拓、中优”战略，全面吹响城市“北跨”发展集结号，推动各类资源要素、工作力量和项目布局向“北”聚集，打造下一个万亿级经济体量载体。随后，一系列项目陆续开工建设，涉及城市基础配套、产业、生态治理等等。 “北跨”对于拉大西安城市骨架，扩容城市经济增长空间具有重要意义，同时也肩负着带动周边城市发展的使命。点评：“北跨”不只是区域的北跨，更是产业的北跨、人的北跨。
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自2022年7月中央政治局会议首提“保交楼”以来，房地产行业“稳行业，稳民生”的主旋律便已定下。 2023年12月12日，西安市委书记方红卫指出西安“保交楼、保回迁”工作已进入建设攻坚期、交付关键期。回顾2023年，西安多部门领导、多次到现场调研，并举办了“政银联动支持房地产业平稳健康发展——银企合作协议签约仪式”，9家银行为30余家房地产企业提供融资支持580.5亿元。同时，建立“政府、银行、企业”之间的常态化对接机制，加快房地产开发贷款投放。经过各方的努力，在这一年时间里，融创、远洋、碧桂园、正荣、奥园、旭辉等出险房企，在西安均有项目迎来交付。点评：按时交楼，保质交付对于稳定购房者预期至关重要，也是稳民生的关键之一。
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楼市调整下，全国多个城市相继取消了限购，西安也加入了这一阵营。 9月19日，西安市住房和城乡住建局发文，进一步优化调整限购范围，二环以外区域取消限购。由于二环内在售房源并不多，因此相当于全城都取消限购，至此长达6年的限购正式退出。政策刺激下，西安楼市迎来了“暖冬”，成交量开始回升。前11月，西安住宅成交面积同比涨幅14.8%，与重点监测的15个一线及新一线城市相比，涨幅第一。点评：政策调整对楼市的刺激效果显而易见，但能持续多久，还需要再观察。
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2023年西安的新房成交价一直保持着小幅上涨，这也成为西安楼市的一大亮点。 过去11个月，在国家统计局的统计中，西安房价除2月环比涨幅持平外，其余月份均环比均上涨，其中西安新房涨幅3次全国第一、6次挤进全国前五。其中，前11月，西安144平方米以上的户型同比上涨2.5%，涨幅最大，成为推动房价持续上涨的“元凶”。作为西北的龙头城市，西安对周边城市有着强大的虹吸效应，这成为各大企业看好西安的原因，也是西安楼市最大的增长动能。点评：有基本面支撑的房价上涨并不是空中楼阁。
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分化贯穿2023年全年，这不仅体现在楼市行情上，更体现在土地市场上。楼市上，西安形成了高新区、港务区“一南一北”两个热点区域，这两个区域摇号项目频出，其他区域则以平销为主；同一区域内，不同板块之间分化也明显，如港务区奥体板块摇号不断，而保税区板块、政经板块则去化一般。土地市场上，西安年内共诞生了8宗摇号地块，其中6宗位于高新区，其他区域的地块或底价成交，或流拍。拿地企业上，民企仅剩龙湖，央企成为绝对的主角。点评：投资核心区域虽然保证了现金流的回笼，但趋同的投资策略也加剧了“内卷”。
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2023年，西安市场在产品层面迎来了重大突破，“第四代住宅”如雨后春笋般拔地而起。据不完全统计，当下西安市场上共有28个项目主打 “第四代住宅”。这种产品并非严格意义上的“第四代住宅”，而是通过奇偶错层设计，打造双层挑高的露台。于购房者而言，这部分区域往往为赠送，不计入产权面积，业主也因此有了更多的使用空间。于企业而言，这既可以打造出高溢价，又提升了自身竞争力。就市场接受度而言，这种产品可谓“毁誉参半”，有人认为实现了自己的“庭院梦想”，有人则吐槽“不适用于北方”。点评：新产品需要一个被消费者接受的过程，无论结果如何，这都不失为一次有益的探索。
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临近年底，西安楼市迎来了一枚“深水炸弹”，由万众地产打造的豪宅项目九曲松间，最高备案价达到了5.9万元/平方米，刷新了西安房价天花板，业内惊呼“备案价放松了”，而这也得到了多方印证。对于高端项目来说，限价放松是一个天大的利好，接下来预计将有更多的豪宅入市。不过，随之而来的一个担忧是，西安房价是否会大幅上涨？在业内看来，当下，房地产的供求关系已经发生了深刻变化，快速大幅上涨的土壤已经不存在。点评：楼市调整期，调整“双限”有利于稳定市场信心，促进市场修复。
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2023年年底，西安二手房挂牌量超过了20万套，挂牌量连续处于高位，业主出售积极性较高，这其中有的人计划卖一买一，有的期望落袋为安，有的则是优化资产。挂牌量高企之下，业主挂牌价不断下调，买家大幅度砍价成为常态，在双方的拉扯中，二手房的周期不断拉长。就数据来看，2023年5~9月，西安二手住宅销售价格连续5个月环比下降，10月份“按兵不动”，11月又开始下调。与此同时，全年成交量却迎来了上涨，前11月西安二手住宅网签备案面积累计约894.59万平方米，直追新房。点评：“房住不炒”已深入人心，面对供需失衡的关系，二手业主只能无奈“割肉”。
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一直以来，西安二手房交易主流中介费率是成交价的3%。不过，在多方的呼吁之下，这一情况发生了变化。 9月27日，西安市住建局和西安市市场监督管理局联合印发的《规范房地产经纪服务的意见》提到，鼓励房地产经纪机构合理降低房屋买卖经纪服务费用。同一天，西安房地产中介行业协会发出倡议，鼓励房地产经纪机构在3%经纪服务费基础上，降幅不少于10%。市场很快有了响应。10月18日，中介机构境商地产宣布，即日起所有门店的中介费收费标准由目前房屋成交总价的3%统一下调至2.5%。12月份，占据西安头部份额的“贝壳系”门店从“单边收佣”模式改为“双边收佣”，即二手房买卖业务的居间服务费，由买方、卖方自行协商承担。点评：这既能够减轻买方负担，又可以推动西安市二手房市场和经纪行业的良性发展，一举两得。
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8月份，位于高陵的中粮·天悦推出了“先交付，后还贷”的活动，对于购房者而言，此举缓解了购房压力，也保证了交付。对于项目而言，这却是无奈之举。一方面，近两年，多个房企入驻高陵，为片区带来了激烈的竞争；另一方面，主城区放开限购，更加对外围区域形成了虹吸。高陵只是外围区域的一个缩影，西咸新区、蓝田、临潼等周边区县均面临着相同的困境，为了破局，各项目不得不“花式开卷”，如位于蓝田的万科四季花城推出了首付5万元起，泾河新城的滨江锦樾更是推出了首付1万元起、买房送mini等活动。点评：于远郊盘而言，在缺少需求支撑的情况下，跑量才是上策。
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