广西壮族自治区税务局   2023-12-20

原营业税下，《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》(国税函〔2007〕768号) 规定：“一、关于拆迁补偿住房取得方式问题房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税;被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。”

依据以上文件，房地产开发企业营改增前按照规定应缴纳营业税。营改增后，该业务“以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换”的性质并未发生变化。因此，房地产开发企业应按照规定缴纳增值税，同时如能取得被拆迁人开具(代开)的增值税专用发票，可以按照规定抵扣进项税，不应确认为拆迁费用在计算增值税销售额时扣除。

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定：

“第四十四条 纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：

（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：

组成计税价格=成本×（1+成本利润率）

成本利润率由国家税务总局确定。

不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。”

根据《广西壮族自治区地方税务局关于发布<广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法（试行）>的公告》（广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号）第三节 扣除项目的规定：“（二）土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

1．拆迁补偿费必须是真实发生并实际支出的。支付给被拆迁人的拆迁补偿费应与拆迁（回迁）合同、支付凭证和个人签收花名册或签收凭据一一对应。

2．纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房按视同销售处理，并按照本办法第三十二条的规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费。回迁户支付给纳税人的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

3．纳税人采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按本办法第三十二条的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费。异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。”

根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）规定：“第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：

(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;

(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;

(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。”

根据《广西壮族自治区人民代表大会常务委员会关于广西壮族自治区契税具体适用税率等事项的决定》（广西壮族自治区人民代表大会常务委员会关于广西壮族自治区契税具体适用税率等事项的决定）规定：“第二条 对因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用而重新承受土地、房屋权属的纳税人,按以下规定减免契税：

纳税人选择货币补偿用以重新购置土地、房屋,且成交价格不超过货币补偿的,对新购土地、房屋免征契税;成交价格超过货币补偿的,对差价部分按适用税率征收契税。

纳税人选择土地、房屋产权调换,且无需支付差价的,对新换土地、房屋免征契税；支付差价的,对差价部分按适用税率征收契税。”

上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366热线或主管税务机关咨询。