广州红盘，真的很爱玩花式爆料这一招。

三季度，声势最为浩大海珠上涌果树、天河世界大观地块，设计方案近期不约而同，都遭到了泄密。

流传出的版本，至少都有三个以上，真假难辨，吵破了天。

天河华润润府的展厅，广园路拐进来就到了，挺方便的，而且这条路途径珠江花城，按开发商的说法，看完珠江花城肯定要来华润天河润府对比一下的。

华润天河润府的位置我是很熟悉的，当年珠江花城开盘的时候，我跑了不少次，因为当年在对比花城和奶厂尾盘，当年选择奶厂的原因大部分因为价格，奶厂的尾盘价在4万初头，而当年珠江花城开盘价好楼层都4.8-5万了，所以很真诚的选择了奶厂。

华润置地以强大的片区统筹力，助力广州发展。2014年，华润天合首进天河国际社区，筑就片区品质标杆。2023年，重回片区连片开发形象升级，全新润系传奇归来。

交通配套方面，三横五纵的路网为天河东部提供了更高效的出行选择。

三横包括广园快速路、中山大道、黄埔大道，五纵则是环城高速、华南快速、科韵路、车陂路、天河路。

地铁方面，4号线和21号线交汇于黄村站，19号线珠吉站（规划中）则一路接驳金融城、琶洲、珠江新城。

吉山仓二期地块规划建面约2万m²的商业项目，近享奥体优托邦购物中心、美林天地等品质商业，快速交通畅达天河路-体育西商圈。

天河润府将配建9班幼儿园、36班学校，现有体育东集团均和小学，执信中学等牛奶厂——珠吉板块，教育氛围超越天河北（具体招生条件、招生范围、开学时间、开班数量等以政府教育部门为准）。

36班的九年一贯制，每个年纪4个班，对于一个主打刚需、首改的1800户体量的小区而言，这个体量，是否足够，是需要评估的。

尤其是华润对于西侧待出让用地又有着浓厚的兴趣，若是一举拿下，那学位的需求量就更大了。

至于家长们更为关心的广州执信中学天河校区，走的是地段+全区摇线路，地段指面向珠吉街范围内的灵秀小学、奥体东小学、吉山小学、珠村小学、体育东教育集团均和小学等公办小学地段范围内“人户一致”的天河区学籍小学毕业生，你说日后天河润府有没有那么幸运分上一杯羹，暂未可知。

天河润府占地面积超过7万㎡，除了有住宅用地，还有教育和商业用地。

项目规划了12栋32层住宅，主要为两梯五户设计，将首开2/3/4栋。

而体量这么大的项目，户型选择也是比较丰富的，从刚需到改善都有，其中涵盖了80㎡三房两卫、87㎡三房两卫、117㎡四房两卫和128㎡四房两卫等4个户型。

其中一期住宅约有1800户，如果我们参考珠江花城现在的新房价格，未来预计将不用花500万就可以入场。

首开推出户型（一）：80平3房2卫。

这个户型最大的特点是南北非一般的通透，5开间朝南。房子的过道很长，彰显小面积大空间的感觉。

可以预测这个户型的单价会比小区均价略贵。

户型（二）：87平的3+1房2卫。

这个户型跟珠花88平3+1房的户型略为相似，赠送一个入户的空间。

不管是3房，还是4房，每个户型的使用率接近100%，但面积对应的户型也恰到好处。

80多方，把使用率利用起来，完全可以做3房2卫的空间，更加能让刚需上车的客户群体接受。

而110多到120多的面积做4房也是把空间利用到极致。但是有面积和使用率的支撑，每个具体的空间都不会显得很小，也不会浪费，恰到好处，甚至现场感受还很阔绰。

户型（三）：112平有竖厅和横厅4房的设计。

天河润府112平的4房设计对标的是珠江花城117/119平的4+1房户型，珠花虽然多了一个入户的空间，但这个空间基本上只能当书房或者放杂物。

并且天河润府112平做4房，每个空间都不会拥挤。而珠花虽然房间多，但是整体感觉每个房间都不大。

区别最大的地方在于，天河润府的4房起，阳台都能去到6-7米的长度，而珠花的阳台看起来都很小气。

户型（四）：128平的大4房。

这个户型的设计，把这个面积段应有的标准，发挥到了极致。独立的入户空间。每一个空间都带有飘窗。5开间朝南，南北通透。客厅和餐厅相互独立。主人卧180°的弧形全景大飘窗，独立衣帽间。超7米长的大阳台。

天河润府首推以上4个面积段。这样的户型设计，更加符合天河东刚需刚改的客户群体，更好地承接客户的购买预算，不会产生割裂感。

华润置地天河润府项目的缺点与优点并存，周边环境和配套还需要时间改善。吉山村旧改周期长，周边面貌可能需要数年甚至更长的十年时间才有改变。这些是天河润府和珠江花城同时要面对的问题。

华润置地天河润府项目周边有许多潜在客户，刚需、改善型客户都有，片区供应增多，价格应该不会像三年前的大涨，但现在的天河刚需购买力仍然无法跟上房价上涨的速度，意向买家要根据自己的需求买到产品、买对产品。

广州新房咨询师

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