大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！

这两天，白云的网红盘保利云境，终于开放了售楼部及样板间。

我也第一时间赶到现场，给大家拿到了第一手信息。

售楼部实拍

我跟你们讲，这一回保利杀进白云，户型设计一如既往地很顶！

之前光看户型图已经觉得很惊艳，这次亲眼看到样板间，第一感受更是只有一个词可以形容：

真的绝了！

户型设计超绝，68㎡样板间看起来像80㎡

有些朋友可能还没看过户型图。

68㎡小三房长这样：

从户型图就知道，1个入户花园+1个景观阳台+2个阳改房（阳台改造而成的房间）半赠送，主卧飘窗+公卫飘窗全赠送，空间感不会差。

不过户型图没标尺寸，斋看起来不一定有太大感觉。

但到了样板间，你就会觉得：这TM真的是68㎡吗？！

不要惊讶，哪怕我阅盘无数，也依旧有“被惊艳”到。

约68㎡样板间实拍

客餐厅是这样的，有一个次卧被打通，融入了客厅。

餐客厅开间本来就有约3.6米，尺度感远超其他70㎡刚需户型约3-3.2米左右的开间。

但最惊艳的还是主卧：

约68㎡样板间实拍

完全不认为这是68㎡的效果对吧？

三面飘窗（宽约0.8米）、三面采光，即使进门处的飘窗改造成了衣橱，但仍旧有270°采光！

这是我第一次在80㎡以下户型看到这样的设计。

保利水木芳华赖以大杀四方的68㎡小三房，比起云境都差了一筹。

只能说，产品真的绝！就算是阳改房次卧，也不会很局促。

只看样板房，说那是80㎡户型估计没人会不相信的。

约68㎡样板间实拍

通过大面积的阳台和飘窗赠送空间，户型实用率突破天际，据说高达116%！

什么概念？68㎡的报建，套内大约有78㎡的空间（含墙体）！

这个户型值得一提的还有：

1、半赠送的入户花园，在80平以下的户型里相当少见。

它不仅能充当起室内外的屏障，私密性更强，进深也足够，还可以放置鞋柜等。

2、次卧与客厅、两个次卧之间的墙体都不是剪力墙，可改性很强。

无论是打通两个次卧使之变成一个大房，还是将一间次卧打通融入客厅，甚至可两个次卧都打通融入客厅，都可以，一切看居者的实际需求。

约68㎡样板间实拍

如果一定要吹毛求疵的话，那就是公卫未做干湿分离，早上可能得抢厕所；以及受制于物理尺寸所限，厨房很难再放得下一个大冰箱，基本上都要放到餐厅边上去。

85㎡三房两卫A户型也开了样板间，但由于布局和68㎡很像，就不展开聊了。反正设计也是非同一般，使用率约110%。

至于南北通透的85㎡B户型，暂时没有布置样板间。户型图如下：

户型讲完，回看一下项目本身。

体量不算大，占地约3.45万㎡，一共1所幼儿园+5栋住宅楼，合计876户。

首推1-2栋楼（1#、2#中的1栋或2栋齐推），32层高，2梯6户设计，户型就三种：约68㎡东北向、约85㎡东南/西南向A户型、约85㎡南北对流B户型。

其他三栋楼户型分布未知，最大面积的约110㎡四房，户型设计还没最终定稿，暂时没有户型图出来。

对了，我也花了点功夫，帮大家做了日照模拟。可以看到，即便是日照最短的大寒日，项目的采光时长也是够够的。

‍

近白云新城核心区，配套完善

看完板房，我走访了一圈保利云境及周边。

地段不差，位于扩容后的白云新城核心区北延区，与白云新城核心区直线约1公里。

图源：世联行

而且旁边的江夏村旧改正在推进中，日后城市界面将有不小的升级。

地铁层面，东距地铁2号线江夏站直线约1.3公里，需接驳；西临在建14号线二期创意园站，步行约800米，预计2025年开通。

生活商业配套方面，周边底商成熟，步行约300米到绿地云都汇（售楼部所在），步行700米出头还有大型商业综合体白云汇。

白云汇

商业其实一点都不缺，三公里范围内还有设计之都时光汇，白云新城的凯德广场和万达广场等等11个商业综合体。

教育配套也是现成的。隔壁有私立龙江小学，项目所在片区对口公办九年一贯制白云区黄石学校，步行约500米。

黄石学校

缺点是这一片的教育，算不上优质，黄石学校以前是民办，前面两三年才转为公立，暂时没有太大的提升。

不过项目北侧规划有1所九年一贯制学校，目前还没开工，暂时没啥消息传出。如果能引进名校，对周边都是不小的利好。

总结，项目地段不错，教育现成，生活便利度很高，医疗也现成，最近的三甲医院南方医院白云分院距离项目仅600米左右。

卖多少钱？适合谁买？

最后聊聊项目的价格，以及什么人适合选买这里。

由于目前还没有官方吹风价，鸟叔暂时无法给出准确的总价参考。

不过，销售个人预计开盘4-4.5万/㎡。

基本上可以确定，门槛不会高。尤其是最小的68㎡小三房，肯定不超300万，只会更低。

项目可售楼面价约2.3万/㎡，成本线在3.5万/㎡左右，可操作空间很大。

那么，什么样的人适合买这里呢？

正确的废话是，看你预算、看你需求。

这话大而无当，没啥参考性，太虚了。

好，下面我就跟大家说一下自己的看法。

保利云境的客群，8成都是周边的地缘客，刚需为主，小部分刚改（110㎡户型肯定不差）。

大概是由于白云山的天然阻隔，白云新盘基本上以内生性的地缘客为主，外区购房者对白云的感知不强。

因为工作相关，我曾与白云区很多项目的营销策划交流过，如夏茅、白云湖等等，他们的业主一般七八成来自周边。

白云湖还好点，因为8号线设站，有一成多来自荔湾、海珠等依赖地铁通勤的刚需购房者。

所以工作在项目周边，如黄石、夏茅、设计之都、嘉禾望岗、白云新城等地的，预算在280-450万的，我都建议将保利云境写入备选名单。

至于依赖14号线或2号线通勤的，就看你对白云是否认可了，认可的话也可以看看保利云境。

辛选直播基地

特别是在旁边国际单位时尚创意园以及辛选直播基地工作的，尤其要去看一看，户型真的吊打周边所有！

有这个预算，又在附近工作，没必要看什么二手房了，房屋太老户型太旧，未来之后越来越不值钱。

鸟叔总结，保利云境地段不错、配套成熟、产品力超强，而且开盘很可能有惊喜。

这对项目周边，以及设计之都、白云新城的刚需买家来说，是一个很好的上车机会。

稍微关注一下新房市场就知道，无论是设计之都，还是白云新城，遍地豪宅，大户型超多，300万以下的上车小户型根本找不出来，对刚需非常不友好。

至于开盘时间，鸟叔推测可能得过完年回来，毕竟1月底已经接近过年，很多人都回家过年了，对开盘不利。