引言：

       笔者近期代理一起案件，委托人作为购房人在与开发商签订商品房买卖合同后，发现开发商变更了房屋结构，在卧室外墙外又增加了一堵墙，使得房屋采光受限，购房人因此拒绝收房，欲解除商品房买卖合同，要求开发商退还购房款及资金占用利息。那么在商品房买卖合同中没有明确约定的情况下，开发商能否承担违约责任？‍‍‍‍‍‍‍‍‍

法条索引：

      《商品房销售管理办法》第三十一条：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”

       《商品房销售管理办法》第二十四条：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

        经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

        买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”

律师解读：

        要想看开发商应否承担违约责任，首先要看开发商变更的设计是否影响到了购房人的正常使用，或者是否使得购房人订立合同的根本目的无法实现。譬如本文中的案件，变更设计使得房屋采光受限，低于应有的日照标准，那么属于变更后的设计影响到了正常使用；若仅是户型做了变更，譬如对房间朝向或者房间布局做了调整，不影响使用的，但有证据表明购房人购房是基于某种固定布局的（譬如在商品房买卖合同中附有户型图作为附件，或者在订立合同时明确强调过是因为某种户型、房屋布局才会购买等等），或者其他证据能够证明购房人订立合同的根本目的无法实现。‍‍‍‍

       其次要看开发商是否及时通知了购房人。开发商如在变更确定后的10日内及时书面通知了购房人，购房人在知晓后15日内向开发商书面提出了退房，或者开发商未能在10日内书面通知购房人变更事宜的，那么开发商均应当承担退房的违约责任。‍‍

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