有一个经验法则，房子卖得好的时候，地产的后周期产业链也会比较繁荣，比如汽车，家电等等。以前不是很懂，就觉得已经背了那么多房贷，哪还有这么多消费能力？通过2023年房价下跌后经济更差理解了这个道理。这个问题，本质上是在讨论人们的消费是基于收入效应还是财富效应。

这让我想到微观经济学中关于收入效应和替代效应的例子。例如消费者同时消费可乐和汉堡，如果某天可乐的价格下降，那么在其他条件不变的情况下：

1. 可乐价格下降，相当于可支配收入增多（收入效应↑），可乐相对汉堡价格也下降了（替代效应↑），因此可乐的总消费会增加；

2. 可乐价格下降，相当于可支配收入增多（收入效应↑），汉堡相对可乐价格上升了（替代效应↓），因此汉堡的总消费不确定；

但这个例子不能简单套用，因为可乐和汉堡都是消费品，而房子是财富的载体，或者说房子本身就是收入效应的来源。

在房价上涨期，收入效应↑，其他条件（如真实的工资收入）不变，那么其他消费品相对房屋的价格下降，替代效应↑，因此在房价上涨期，大宗商品的消费也会上升。更进一步的，由于消费上升，往往其他条件也是会变的，因为你的消费就是别人的收入，所以财富和收入效应最终是互相影响的。2023年正是这个逻辑的反面。

所以说如何选择财富的形式很重要。房子（下面的土地）无论在哪个国家都是财富的载体，因为土地本就是承载人这个生产资料的载体；代表生产资料所有权的股票也是一种财富载体。这两者各有优劣，在经济需要快速聚集居民储蓄时，第一种更优；反之则第二种。