2024年伊始，深圳从供应端再发力，加大旧改力度，以增加土地供应。由深圳市规划和自然资源局会同深圳市住房和建设局起草的《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿）（以下简称《意见稿》）发布。新的《意见稿》突出亮点，物业权利人2/3以上同意，即可启动拆迁改造。

深圳是我国最小的一线城市，土地稀缺，尤其是可开发建设的净地已经极为稀缺。根据十四五规划，深圳建设用地总规模保持在1032平方公里以内。深圳市建成区面积已经用掉927.96平方千米，城市建设用地已经用掉90%！

2023年，深圳净地拍卖相比前两年明显减少，未来土地新增供应“捉襟见肘”。

2023年深圳挂牌交易地块共计69宗，成功出让66宗，其中居住用地仅14宗，商业用地3宗，工业及产业研发用地49宗，交通用地2宗，加油站用地1宗。与去年总体对比，今年出让土地面积共计约473.1万平方米，同比下降33.8%，合计成交金额约为426.1亿元，同比下降51.7%。其中，住宅用地的成交价款为312.2亿元，同比下降57.3%；商服办公用地的成交价款为29.8亿元，同比下降59.3%；工业仓储用地的成交价款为78.4亿元，同比增长5%。

截止至2023年12月31日，全市出让土地面积共计约473.1万平方米，工业用地已出让面积占首位。全市出让居住用地面积30.44公顷，占总出让面积6.4%；工业用地已出让面积403.5公顷，占总出让面积85.3%；商业用地已出让面积1.8公顷，占总出让面积0.4%。其他用地已出让面积37.3公顷，占总出让面积7.9%。

深圳2023计划供应建设用地1200万平方米，实际仅完成计划的39.43%。本年度计划供应居住用地330万平方米，实际仅完成计划的9.22%。

深圳加大旧改力度，已经迫在眉睫，也是及时贯穿中央政策。针对2024年的中央经济工作会议指出，加快推进保障性住房建设、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设等“三大工程”。城中村改造是中央确定的新时代住房建设领域的三大工程之一。国家曾印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。对深圳来说，城中村改造还牵涉到保障性住房建设、共基础设施建设。城中村改造，是深圳未来城市建设的“主体”。

据中国（深圳）综合开发研究院2023年9月《深圳城中村楼栋字典2022》数据，截至2022年底，深圳全市以自然村为单位的城中村单元共计2042个，城中村总楼栋约31.9万栋，总套（间）约591.3万，总建筑面积约2.2亿平方米，占全市建筑总量比重超过40%，居住人口占全市实有人口约60%。辖区建面和栋数三甲为龙岗、宝安、龙华三区。

从楼栋性质结构来看，个人自建房占主导地位，楼栋占比为95.6%，建筑面积占比达83.3%。集体自建房楼栋占比为2.4%，建筑面积占比9.5%。单位自建房楼栋占比为1.3%，建筑面积占比5.3%。

深圳市先后通过《深圳经济特区城市更新条例》《深圳市城市更新办法》《深圳市城市更新办法实施细则》等系列配套文件，确立了“政府统筹、市场运作”的城中村改造实施模式，推动城中村改造工作有序开展。

“然而，在房地产市场下行、企业资金压力增加等背景下，部分城中村改造项目难以推进实施，直接影响改造项目的实施效果。面对未来城市发展需求，亟须以城中村改造为抓手，构建有效市场与有为政府相结合的存量用地开发和城市空间治理新模式，打造宜居、韧性、智慧的现代化城市。”深圳市规划和自然资源局表示。

根据《意见稿》，城中村改造分为拆除新建、整治提升、拆整结合三类，具备条件的城中村实施拆除新建，不具备条件的城中村实施整治提升，介于两者之间的实施拆整结合。三类空间的引导范围在专项规划中予以明确。

对于拆除新建类项目，《意见稿》明确，划定拆除新建类城中村改造范围，鼓励实施区域统筹和成片开发，在城中村空间范围的基础上将周边低效用地一并纳入实施改造。

其中，满足四类条件的城中村用地优先纳入拆除新建范围：

一是位于国民经济和社会发展规划、国土空间规划、各类专项规划等确定的重点功能片区、重点发展组团、轨道枢纽地区的；

二是位于国家、省、市等各级重大民生项目、重大基础设施范围的；

三是位于20大先进制造业园区（注：《深圳市20大先进制造业园区空间布局规划》）、重大产业项目范围的；

四是存在公共卫生安全风险大、房屋安全和消防安全隐患多、配套设施落后、环境脏乱差、社会治理难等突出问题，或经相关部门评估亟须实施改造的。

不具备拆除新建条件的，纳入整治提升（含拆整结合）类城中村改造范围，开展经常性整治提升，按照文明城市标准实施和管理，重点抓好房屋结构、消防、供用电、燃气、公共卫生、道路交通、治安、自然灾害等安全治理工作，防范各类风险。围绕好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，按照城中村改造专项规划分类引导实施。

《意见稿》提出，对于拆除新建类城中村改造项目，坚持人民政府负主体责任，由区政府组织实施拆除新建类城中村改造工作。

工作流程包括：意愿征集和项目可行性研究、纳入拆除新建类城中村改造年度计划、基础信息核查、项目实施方案和改造单元规划编制、搬迁补偿和安置、土地清理与收储、用地出让及开发建设等。其中，意愿征集上，拆除新建类城中村改造项目需经物业权利人2/3以上同意，并经原农村集体经济组织继受单位同意后方可实施。

上有中央政策推动，下有地方政策支持，估计，这次深圳旧改力度又要加速推进了。将为深圳腾挪出新的发展空间，也将为房地产业带来新的发展动能。

从《意见稿》看出，规划建设的重点片区，将是旧城改造的重点，尤其是重要功能片区、交通基础设施、重点产业园区等，将是先期推进改造的重点区域。想抓住旧改红利，想置业投资旧改项目，应该挑选重点片区的重点项目。切忌，听说有大型旧改，就稀里糊涂买了！

近日，央行、金管局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，支持住房租赁供给侧结构性改革。金融支持住房租赁市场发展，主要在大城市，围绕解决新市民、青年人等群体住房问题，支持各类主体新建、改建和运营长期租赁住房，盘活存量房屋，有效增加保障性和商业性租赁住房供应。

租赁住房是保障性住房的重要组成部分。从资本市场看，近期，无论是大力推进城中村改造，还是大力支持保障性住房建设，总体来说，还是利好房地产产业链，尤其利好建筑施工单位。

e天剑

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