​

​

2023年12月20日北京土拍，原本作为年底压轴地块的昌平朱辛庄，却意外爆了冷门。

朱辛庄0022、0027等地块，仅中海+未来科学城联合体报名出价，最终以42.7亿元底价成交，住宅楼面价3.92万/平，指导价6.6万/平。

​

要知道在年初的时候，朱辛庄供应了两块地，分别吸引了14家房企和42家房企入局争抢，成为北京土地市场有史以来房企参与最多的地块。

两个地块均触顶地价，最终被越秀和大华摇号成功拿下，此后开盘，更是造就了首开即清盘的火爆场面。

网上一大堆博主分析了朱辛庄土拍遇冷的原因。

有说地块总价过高被劝退，有说捆绑大型商业开发难度大，也有说海子和昌平区是战略合作关系等。

其实，哪有那么多理由呢？北京市场缺人傻钱多又有实力的大型开发商吗？无人争抢更大的原因可能是：

无利可图。

毕竟与年初相比，最新地块的楼面价和指导价双双上涨，而随着二手房价格的大幅回调，昌平南新房的倒挂红利也消失殆尽了。

如果说朱辛庄的土拍遇冷是情有可原，那原本素质一般乃至差劲的冷门地块，却频频爆热门：

就让人难以理解了。

12月26日的土拍，丰台大红门地块吸引了多达22家房企争相竞抢，最终被华润以触顶价34.845亿摇号获得。

成交楼面价约6.82万/平，溢价率15%，销售指导价为9.5万/平。

​

而就在一年前，旁边的中海和瑞叁号院与永定金茂府的成交楼面价才5.6万/㎡，溢价率约4%，指导价同为9.5万。

三个地块的规划条件和容积率基本一致，但新地块的成交楼面价，却比之前暴涨了整整1.2万一平。

目前，中海和瑞叁号院的网签均价约8.89万元/平，永定金茂网签均价约9.33万元/平，在利润充足的情况下，并没有顶着指导价售卖。

而此次华润高价拿地，在指导价不变的基础上，房地缝差却减少了1.2万，意味着利润空间减少，后期想要保证利润：

在产品力和价格上，势必会失去竞争力。

紧接着2024年北京首场土拍，丰台大瓦窑的两个地块，又再次上演了“冷饭热炒”的戏码。

其中，大瓦窑L42地块，参与的房企有6家，最终由中建信和38.5亿摇号获得，溢价率15%，楼面价5.5万/平，销售指导价8.3万/平。

丰台大瓦窑L44(含公建)地块，居然也有6家房企争抢，最终被京能地产以38.41亿总价触顶成交，溢价率15%，住宅楼面价6.08万/平，指导价8.3万/平。

​

早有“珠玉在前”，却仍然阻止不了开发商们疯狂抢地的步伐，实属罕见。

再加上两个月前，丰台郭公庄成功出让的两个指导价9.2万/平的地块，指导价相比三年前上涨了37%...

市场还未明显好转，新房降价促销也仍是主旋律，为什么开发商们在土拍市场却如此不计成本：

自杀式的排队进场抢地？

这跟土地储备不足有很大关系，事实上现在大量房企面临着土地储备严重不足，“无地可开发”的境地。

之所以如此饥不择食的拿地，无非是房企土储告急的无奈补仓之举，毕竟对于主做开发的房企来说：

不拿地是“死刑”，拿地是“死缓”。

房企们只有解决当下无地可开发的燃眉之急，才有穿越周期的底气，不然可能会纷纷倒在黎明前。

除此之外，国央企有时候拿地开发，并不是只为了追求利润，更多时候为了稳房价稳地价，哪怕是亏钱也要硬着头皮上。也就是市场俗称的：

奉旨拿地。

如果看过我上篇文章的读者(北京的救市，静悄悄)应该知道，“土拍火爆”只是目前救市环节里的一环。

从住建部部长的发言，到全国重点城市取消了地价上限，一线城市集体降低首付和交易税费，再到舆论宣传口禁止唱空等一系列措施中。

其实就已经指明了高层对房地产2024年的目标，以及房价不能再跌了，要不惜一切代价救市的决心。

最终的救市效果能否行之有效，还是要看市场买不买帐。

但不管如何，一件事只有去做了才有成功的可能，不做永远都是失败。在市场还未完全救起来之前：

暂时先苦一苦开发商吧。

如今，新房的指导价已经失去了参考意义，大多数新房并不能卖到指导价，而随着楼面价上涨，会进一步挤压房企的利润。

从最近一段时间的土拍里能看出，但凡还算“热门”的地块，未来入市销售都普遍面临着利润太低甚至亏损的情况。

想要保证合理的利润，就只能.. 对于2024年入市的大多数新房产品，大家不用抱有太高的期待。