2023西安二手房交易量暴增 “活跃”&“惜售”均期待“以旧换新”

作者:admin | 分类:企业名录 | 浏览:18 | 时间:2024-01-11 17:55:46

近期，西安住建局发布2023年12月西安二手房成交数据，12月份，全市存量房（二手房）网签备案面积85.48万平方米，环比下降10.72%，同比增长62.88%；其中，住宅网签备案8026套，网签备案8026套。

从全年来看，西安二手房挂牌量突破20万套，网签备案面积为1087.92万㎡！其中，住宅网签面积为973.62万㎡，共成交98723套，接近10万套！住建局信息显示，2023年西安共有268个楼盘公示备案价格，房源量总计58180套。克尔瑞的数据显示，截止2023年12月25日，2023年西安新房成交面积为1078万㎡，位列全国第三。也就是说，西安二手房成交面积，已经接近或者超过新房成交面积，西安的存量房市场，正式到来！

如此庞大的二手房成交量，背后的内在“逻辑”是什么？那么与“知楼市”一起来盘点2023年西安二手房市场情况。

据房天下研究院监测，12月西安二手房挂牌均价为14132元/平方米，环比下跌0.55%。在12月西安二手房各区县搜索排行榜中，雁塔、高新、曲江新区占据热搜区县榜TOP3；户型方面，网友关注度主要集中在三居；价格方面，网友关注度主要集中在80-100万；面积方面，网友关注度主要集中在70-90㎡。

国家统计局12月15日发布的11月70城房价数据，新房涨幅前五的是：上海（0.6%）、昆明（0.5%）、天津和杭州（0.4%），成都和吉林（0.3%），西安（0.2%）。但西安二手房环比下跌0.6%，同比下降0.7%！

今年西安二手房成交数量和热度的上升，是许多房东降低心理预期，以价换量实现的。但即便在许多房东大量抛售二手房，置换改善房的当下，依然也有部分品质小区或某方面配套资源强劲的小区业主十分惜售。

综合西安二手房成交情况，知楼市将市场中的社区主要分为两类：长期交易活跃小区、品质“惜售”小区。

交易活跃社区：低总价、大社区、地段好

对比此类小区的各项数据，我们不难发现，他们主要集中在发展较早且繁华、配套齐全的板块，比如高新、雁塔、灞桥等，且成交均价集中1.5—2.3万元/㎡。新房区域较为繁荣的港务区、高新三期等，大都还处在新房建设、交房阶段。而曲江经过十余年的发展，已经进入存量房阶段，但在今年下半年，大部分小区交易并不活跃。

在这些交易活跃的小区中，我们可以发现，跟新房市场类似，“教育资源”是购房者最为看重的买房因素，其次是价位、地段、交通配套等。

在上表中可以发现，高新不止在新房市场常年占据龙头老大的位置，在二手房市场也是购房者首选。位于榜首的就是区域内的逸翠园二期i都会，近90天成交了72套房源，目前共有227套房源在售，挂牌均价22790元/㎡。

该小区因为周边有优质的学校资源（高新实验小学）、商业、交通，并且写字楼环绕，从面市以来热度就很高。过去几年，历经西安楼市沉浮，逸翠园一直处于稳中有涨的状态。

同样具备优质教育资源的天地源枫林绿洲，其部分房源有高新三小学位指标，又处于高新第二学校和高新三初的学区内，即使房龄已在13年左右，但今年均价持续破3W，交易热度依然很高。

位于经开区的海璟台北湾南区，近90天成交31套，该小区属于房龄10年左右的刚需小区，环境、物业均资质平平，但有经开第一学校名校学区加持，并且1.3万/㎡的均价，对标西安主城区新房都属于较低价位，这对于奔着学区的买房人而言，门槛更低，所以，该小区常年占据经开二手房交易榜首位置。

除了考虑学区原因，也有部分购房者仅仅是想完成一次“小型置换”。他们首先会在原来住的小区半径10公里内选房，或是换到距离父母更近的地方。家住城东的白先生，最近才卖出去一套城北的“老破小”，因为父母、亲戚的房子多在凤城五路附近，所以，他最近将城东自住的这套挂牌，想置换到父母同小区。

对比来看，城东和城北两套房子都属于刚需社区，物业、绿化较为普通，但城北这边的配套更好，紧邻熙地港，面积也更大一些，属于三室换四室。白先生说：“房子还是不好卖，我们价格挂得不高不低，挂出去有两个月了，没有成交，听中介说，可以等等明年上半年，情况或许会好”。

这些小区房价最高涨幅翻倍，房东惜售！

高新、曲江新区一直都是西安品质置业的首选地，其中更不乏占据核心地段，拥有优质学校、交通等资源配套的小区。此类小区的主要特点是均价不低，挂牌量少。

比如高新早期的中大国际九号，贝壳数据显示小区01月参考均价95963元/㎡。该小区在2017年建成，入市均价均价38800元/㎡，6年过去，挂牌均价翻了约2.5倍。近期挂牌在售5套。

而曲江近两年较火的项目便是中海曲江大城。 2019年新房均价约1.7万/㎡左右，去年小户型成交基本都在2.8—3万/㎡，大户型成交单价在3.3—3.5万/㎡，超越了目前的房价高地——高新三期的许多新房。

该小区分三期开发，其中雍宸在售83套（近90天成交5套），华宸在售79套（近90天成交18套），君尚府在售101套（近90天成交26套，），且面积多集中在100㎡左右，属于曲江二期当前较为活跃的小区。

同为绕南湖一圈的早期金地湖城大境系列产品，二手房也大有不同。比如贝壳找房平台显示，“天境”均价35419元/㎡，在售44套；“天锦”均价38847元/㎡，在售72套；“天第”均价约43280元/平米，在售18套；“同禧”均价50661元/㎡，在售3套……

据家住曲江一期的王女士反应：“最近两年，我们小区里好多经济不错的人都又在‘外面’买房或换房了，我认识的几个就买了中海曲江大城。我们也一直想换房，也问了中介，说我们小区挂牌价格都到5万多了，但成交的很少，而且价格并卖不了那么高。我估计，三万多能卖出去，我们家是约140㎡的三室，但这个价钱也就能让我们去到更远处换个四室，我还是觉得不划算，暂时不打算换”。

在当前西安二手房持续“以价换量”且“分化”并驱的大背景下，我们可以发现，价格能持续上涨的均是同时具备外有“优质学校”，内有“品质社区”的小区，如果交通、商业等加分项，交易将更加顺畅。

还有一个核心要素——价格，是区分刚需与纯改善的“金标准” ！如果价格在同品类产品中处于低位，那么卖出的速度将更快。